В поисках идеальной ипотеки

Идеальная ипотека – существует ли такая? Очевидно, что если изучить предпочтения клиентов, то можно приблизиться к совершенному продукту. И дело не только и не столько в процентных ставках, хотя без них тоже не обойтись.

Летнее затишье – самое время «обкатать» новые предложения и попытаться завоевать большую долю рынка. К тому же на рынке недвижимости спад (или стагнация, если выразиться тактично), инвесторы в недвижимость отдыхают. Поэтому банкиры и ипотечные брокеры работают только на «качественного» клиента, то есть на того, кто покупает квартиру или дом для себя. Новые предложения по ипотеке этим летом появляются, как грибы после дождя. Причем на вполне пристойном европейском уровне, что не может не радовать.

Один из главных игроков на рынке ипотеки – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вводит с 1 июля 2007 года обновленную линейку стандартных кредитных продуктов. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечным кредитам составит от 10,75% до 14% годовых в рублях. «Всего агентство вводит девять новых ипотечных стандартных продуктов вместо ранее действовавших шести, что позволит потенциальным заемщикам выбрать наиболее комфортные условия кредитования и повысит доступность ипотеки для граждан со средними доходами» – сообщается в пресс-релизе АИЖК.

Бесплатный брокер бывает не только в мышеловке

Небезынтересные программы предлагают и ипотечные брокеры. На этой неделе «Фосборн Хоум» объявил о своей новой программе на весьма привлекательных для клиентов условиях. Ставки по ней составят от 9,5%, что есть довольно низкий уровень, но изюминка в другом. Компания договорилась с несколькими банками (их три: Первый Чешско-Российский банк, Инвестсбербанк и ICICI банк) о том, что те будут оплачивать за клиентов «Фосборн Хоум» брокерскую комиссию по подбору кредита.

Таким образом, услуги по подбору кредита и оформлению документов на него будут для клиента бесплатными. При этом клиенты при желании могут выбрать программы других банков и заплатить комиссию самостоятельно. С одной стороны, эта комиссия не так уж велика – 1% от суммы полученного кредита, а с другой стороны – при нынешних ценах на недвижимость кому помешает сэкономить сумму от $1000? Как заявил на презентации программы генеральный директор «Фосборн Хоум» Василий Белов, это предложение соответствует европейской практике, когда клиенты не платят комиссии за получение ипотечного кредита. Ее выплачивает банк, которому брокер приводит клиента. Кроме того, компания заявила, что будет выплачивать комиссию до 0,5% для риелторов, которые приведут к ним ипотечных клиентов.

В условиях сегодняшнего рынка, когда ипотечных клиентов мало, а банков много, это весьма своевременное маркетинговое предложение, которое наверняка сможет привлечь сердца ипотечных заемщиков. Кроме этого, брокерская компания начала географическую экспансию и открывает свои отделения в крупнейших городах России.

Иностранная экспансия

Еще один крупнейший банк мира – «ДжиИ Мани Банк» (это странное название появилось благодаря не слишком удачному «переводу» английского названия, известного многим россиянам довольно давно – GE Money Bank) тоже заявил о начале ипотечного кредитования в России. Этот банк работал до октября 2006 года под брендом «ДельтаБанк» и сейчас выходит с новыми предложениями.

Условия кредитов скорее можно назвать стандартными для нашего рынка. Однако представители банка «упирают» на концепцию ответственного кредитования и высокую скорость ответа на запросы клиента, которую обеспечивает система быстрой оценки платежеспособности клиента (скоринга). Есть у них и еще одна изюминка: процент по кредиту не зависит от срока кредитования, и на 30 лет кредит можно получить либо по фиксированной ставке от 9 до 12,5% (конкретная ставка зависит от класса риска заемщика), либо по плавающей LIBOR 6M плюс 4-6,5% (в долларах). Максимальная сумма ограничена $500 тыс., а максимальный возраст заемщика – 70 годами.

Любопытен и выбор программ, которые предлагает банк, руководствуясь своим опытом кредитования в других странах (а Россия стала 34-й страной, где GE Money Bank ведет ипотечное кредитование). Клиенты могут выбрать либо между кредитом с низкой процентной ставкой, но с необходимостью платить 2,5% за выдачу кредита в начале, либо между стандартной кредитной ставкой и 1% за выдачу кредита.

Ричард Гаскин, президент ЗАО «ДжиИ Мани Банк» также заявил, что клиенту в действительности не будет необходимо выплачивать эти проценты. Возможно включение этой суммы в сам кредит, то есть их капитализация. Первоначальный взнос, тем не менее, обязателен и составляет не менее 20% от стоимости покупаемой квартиры или дома. Как заявили на презентации программы руководители банка, они рассчитывают занять через 3-4 года 4-5% российского рынка. Банк предлагает кредиты либо в долларах, либо в рублях, считая, что кредиты в других валютах несут в себе слишком высокие валютные риски.

Думается, что основными клиентами банка станут в первую очередь зарубежные граждане, те, кто является одним из 130 млн клиентов по всему миру. Но при этом отметим, что ипотечные брокеры из тех, кто был на презентации, оценили предложенные программы как недостаточно конкурентные в современных московских условиях, чтобы занять планируемую долю рынка.

Идеал заставляет затягивать пояса

А какая же программа нужна заемщику в Москве, чтобы он счел ее действительно идеальной? Подобное исследование представила на конгрессе РГР Юлия Вербицкая, директор по ипотеке компании «Миэль». Речь идет скорее не об отдельных условиях, а об их сочетании в одной программе. Поскольку часто бывает, что к примеру, банк А предоставляет лучшие условия по процентным ставкам, но не рассматривает «серые» доходы или ограничивает объекты кредитования, а банк Б – ограничивает возраст заемщика слишком малыми временными рамками и проч.

Идеальный же банк позволил бы брать кредит людям от 18 до 65 лет (последний платеж), и не требовал бы какого-либо стажа, ограничившись лишь требованием проработать хоть месяц на последнем месте работы. Что касается доходов, то учитывал бы и «серые» доходы, и давал бы возможность включить доходы третьих лиц (родственников, друзей и гражданских супругов).

Кроме того, считает Марина Галактионова, брокер "Кредит Макс", идеальный банк допускал бы устное подтверждение доходов заемщиком и при этом не повышал бы ставку, кредитовал бы любое жилье — новостройки, комнаты и квартиры в домах под снос. А комиссии и тарифы за рассмотрение заявки и дальнейшее обслуживание счета свел бы к минимуму и обязательно прописал бы этот самый минимум в первоначальных условиях. И никакого тарифа за обналичивание!

Вторичное жилье «идеал» кредитовал бы под 9-10%, новостройки – под 10-11%, а землю – под 9-10% — то бишь по ставкам, приближенным к европейским. При этом первоначальный взнос был бы на уровне от 5 до 10%, а срок кредитования расширился бы до 40 лет. Банк не требовал бы указания полной стоимости квартиры в договоре, давая возможность клиенту сэкономить на налогах, а кроме того, не ограничивал бы максимальную сумму кредита. И один из важных моментов: в идеальном кредите отсутствовал бы срок, когда взимаются штрафы за досрочное погашение, а минимум досрочного платежа был бы на уровне $500.

Главное препятствие при получении ипотечного кредита, по практическому опыту Галактионовой, это нехватка подтвержденных денежных средств. Как считает Юлия Вербицкая, идеальный банк мог бы помочь преодолеть это препятствие тем, что позволил бы клиенту выплачивать за ипотеку от 60 до 70% своего дохода.

Тогда, по подсчетам Юлии Вербицкой, клиенты с доходом в $2,5-3,5 тыс. могли бы позволить себе купить хоть сколько-то приличную квартиру в Москве. На вопрос «Собственника», насколько реально прожить на остаток денег, то есть на 40-30% дохода, Юлия Вербицкая ответила, что, по их практике, многие клиенты готовы жертвовать многими удобствами, лишь бы жить в своей квартире, так что такая программа, очевидно, будет востребована на рынке.

Ну что ж, предлагаемые этим летом новые ипотечные продукты хоть в чем-то похожи на идеальную ипотечную программу и очевидным образом к ней стремятся. Но в то же время понятно, что никакая из программ, даже самая идеальная, не "сделает погоду" в деле доступности жилья населению, пока соотношение доходов граждан и цен на недвижимость будет оставаться на том уровне, на котором оно сейчас находится – когда на одну среднюю зарплату в Москве можно купить лишь четверть квадратного метра здесь же…

Дата публикации: 17:47 29 июня 2007

Источник: bpn.ru