Цены должны падать, чтобы научиться расти

Падения цен требует сам рынок. Да, есть субъективные интересы предпринимателей (не «отдельных» и не «недобросовестных», а предпринимателей вообще), их стремление сохранять цены на уровне. Есть даже устойчивая политика некоторых региональных властей, поддерживающая высокую стоимость жилья. Есть нерешительность и непоследовательность властей федеральных. Но рынок либо разрушается (и тогда распределительные цены приобретают лишь умозрительный характер), либо в конце концов подчиняет экономическую политику своим фундаментальным законам.

Жилище — это не только неотъемлемое условие жизни человека, кстати, закрепленное Конституцией РФ (ст. 40). В данном контексте есть кое-что поважнее: жилище — товар массового спроса. Столь же важный, как еда, одежда, транспорт, и в определенном смысле слова каждодневный (коммунальные услуги: вода, свет, газ и т. п.).

«Барахолка» недвижимости

Здоровый рынок гораздо сильнее самого озабоченного государства заинтересован в удовлетворении спроса. Не узко понимаемый строительный рынок, а вся экономика в целом: промышленность стройматериалов, сантехники, мебельная, рынок труда и т. п. (почему попытки властей помочь рынку никак не идут тому на пользу — вопрос особый).

Рано или поздно в собственных интересах экономика исправит нынешнее положение, при котором свыше 85% потребителей отрезаны от рынка одного из важнейших товаров массового спроса. Да и оставшиеся 15% формируют сегодня не рынок, а в подавляющем большинстве нечто вроде «барахолки». Ее основа — альтернативные сделки: фактический обмен двухкомнатной на трехкомнатную, трехкомнатной — на две однокомнатные, «вторички» — на «первичку», Подмосковья — на Москву и наоборот. Да еще и в кредит.

Почти полгода застройщики и риэлторы умудрялись худо-бедно «не замечать» фактического, дошедшего до 15–25% снижения цен. Сегодня проявились первые признаки нового роста. Традиционно говорится об осени, но, поскольку цикличность рынка недвижимости давно нарушена, рост способен начаться и в ноябре, и в июле.

Очевидно, следующее повышение будет менее интенсивным, периоды роста укоротятся, а время стагнации удлинится. В эти периоды инфляция и увеличение доходов станут «отщипывать» все больше от реальной стоимости жилья. Товар постепенно станет более доступным. Вот такая экономическая теория. Цена, отсекающая массового потребителя от товара массового спроса, — непозволительная роскошь для продавца. Лет через 20 мы в этом убедимся. Нельзя ли пораньше?

Если гора не идет куда надо

Сравните рынок жилья с автомобильным рынком. Если помните, лет 20 назад «жигуленок» и квартира в провинциальном городке стоили одинаково. Машину поприличнее или подержанную иномарку меняли даже на угол в столице. Бывало, что новую квартиру «упаковывали» (видеомагнитофон, микроволновка и чудо техники — компьютер), продав старую «бабкину» квартиру. Сколько все это железо стоит сегодня?

Все же есть надежда, что жилье подешевеет быстрее. Единственное бесспорное отличие квартиры от всех остальных названных товаров состоит в том, что недвижимость нельзя импортировать. Значит, перелому может способствовать приход на строительный рынок России иностранных компаний. Не факт, что им включат зеленый свет, но поумерить аппетиты администрациям регионов и аффилированным строительным монстрам придется. Скажем так, решения по нарушениям правил проведения аукционов в экономических структурах, в которые стремится Россия, принимаются быстро и жестко.

«Не сунутся», «не знают наших реалий»? Знают. О крупных российских капиталах в Европе и говорить нечего. Но всколыхнуть региональное строительное болото под силу и всякой мелюзге. Набравшись опыта в России, неблагодарные водители, торговцы, дорожные и жилищные строители из братских стран СНГ, да и россияне едут в Европу и вскоре получают там вид на жительство.

Некоторые лезут в политику (сначала, конечно, в муниципальную: с видом на жительство это разрешено), другие создают компании — транспортные, производственные, ремонтные, строительные — и успешно теснят «припухших» от легкой жизни эмигрантов предыдущих волн. Выходец из Украины снабжает черепицей половину итальянской провинции, а строительство в португальском городе фактически монополизировала компания выходца из Молдовы. Быстро, дешево, качественно — «евробригада». Не удивлюсь, если через несколько лет в российской газете встретится заголовок: «Бывший гастарбайтер выиграл аукцион на строительство жилого микрорайона».

Безумству храбрых поем мы песню

Гораздо быстрее на снижении цен может сказаться разумная политика в области недвижимости. Трудно сказать, когда наступит эра разумности в отдельных регионах, но, как говорил Эдгар Фор, «вечность в политике длится не более 20 лет». Скажем, в Москве последняя эра длится уже 16 лет.

Пока усилия властей в распределении (точнее, перераспределении) жилой недвижимости, мягко говоря, анекдотичны. Нуждающимся не предоставляется социальное жилье, им фактически дарится недвижимость в собственность. Методика отбора нуждающихся не поддается осмыслению.

Например, две семьи живут в «хрущевке», в соседних квартирах. Одна — мать, дочь, внучка — в «однушке» 32 кв. м (более 10 кв. м на человека), другая из пяти человек — в «двушке» 44 кв. м (менее 10 кв. м на человека). Последняя семья имеет право на улучшение жилищных условий, а если кто-то из детишек успевает подрасти, то получает не одну, а две большие квартиры с 18 кв. м (фактически больше) на человека. А семья в «однушке» остается при своих. Социальная справедливость восстановлена.

При этом 20–25% осчастливленных, как оказывается, люди не бедные, а социальное жилье получают в силу удачно сложившихся обстоятельств. Они «социальную» квартиру приватизируют — это возможно только в России — и продают: 15–20% «социальных» квартир выходят на рынок уже в течение первых трех лет после получения очередниками. Некоторые очередники (до 5% и более), получив жилье, селят там неких «племянников» и «племянниц», т. е. сдают в аренду.

Еще в 20–25% случаев в квартире физически проживает далеко не тот списочный состав, на который она выдавалась. Помимо тех членов семьи, которые остались в старой квартире (уже в соответствии с санитарными нормами — как правило, это родители), куда-то «исчезают» взрослые братья и сестры, не говоря о самом старшем поколении — дедушках и бабушках.

«Физическое проживание» — материя, конечно, тонкая, но есть и бесспорные факты. Например, полученная квартира довольно редко приватизируется на всех членов семьи-получателя. Что ж, по закону приватизировать квартиру позволено хоть на одного члена семьи, хоть на новорожденную внучку.

С подушкой под мышкой

Конечно, создать картину, зеркально противоположную нынешней, — такое положение, когда 85% россиян в состоянии приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств, — удастся не скоро. Рассказывает ведущий сотрудник одного из столичных архитектурных бюро: «В Германии даже освободившийся заключенный въезжает в социальную квартиру в уверенности, что это всего на несколько месяцев, полгода, максимум — год. Так оно и происходит. Если это не этническое гетто, то надолго застревают 10–15% жильцов, не больше. Это отдельное, но не очень комфортное жилье, значительно уступающее нашему так называемому эконом-классу. Оно скорее ближе к российским домам гостиничного типа.

Однажды в немецкой газете встретилась публикация, где автор обвинял власти в том, что те специально провели ремонт так, чтобы вызывать у жильцов депрессию. Но дело в том, что любой мало-мальски амбициозный человек, готовый работать, имеет возможность снять приемлемое жилье или купить его с помощью кредита. Образование, навыки, физические возможности здесь принципиального значения не имеют».

В России действительного социального жилья в европейском смысле слова — «социальной подушки на дне» — практически нет. По неким труднообъяснимым, если не сказать произвольным, критериям выделяется небольшая группа «нуждающихся». И, например, в Москве ей раздается половина строящегося жилья. Поскольку по российским (и не только российским) меркам это жилье для 90% населения — настоящие «хоромы», неудивительно, что до половины граждан, оказавшихся в списках «нуждающихся», таковыми на самом деле не являются.

Причем в высокоразвитой европейской стране каждый, подчеркнем, каждый нуждающийся вправе получить социальное жилье, отдышаться, оглядеться, поблагодарить хозяев и уйти, чтобы строить свою жизнь. Если не получится, он вернется, передохнет и снова уйдет. В нашей, не самой богатой стране постоялец этой «социальной гостиницы» вправе вполне законно продать «номер». То есть уйти, прихватив «социальную подушку» с собой.

Слабость этого аргумента, пожалуй, только в том, что в России всего около 500 тыс. семей очередников, 40% из них — в столице. Но ведь действительной системы социального жилья нет нигде. Очевидно, России придется пройти долгую стадию развития этой системы, обеспечивающей нормальное развитие рынка недвижимости, ослабляющей давление на него. И уже первые правильные шаги на этом пути будут способствовать снижению цен. Каким образом?

Даешь Младгород!

Представьте, что некий издатель допустил глупость: выпустил новый роман популярного автора в твердом переплете, на хорошей бумаге, довольно дорогой. И одновременно — в мягком переплете, на желтой бумаге, но практически даром. Понятно, что цены на первое издание если и не рухнут, то получат жесткую верхнюю планку.

Есть очень большие сомнения в том, что с 2010 года в стране будет строиться по 80 млн кв. м в год. По правде сказать, есть еще большие сомнения в том, что в 2006-м сдано в эксплуатацию свыше 50 млн кв. м, а в 2007-м появится еще 56 млн, и это несомненный аргумент в пользу роста цен. Известно, что в некоторых регионах дотянуться до «плана» удалось по команде: региональные власти и энергетики перестали мурыжить застройщиков, аврально приняв десятки ранее построенных объектов. Немало и банальных приписок, когда, например, в сданное жилье записываются нежилые первые этажи и даже технические площади.

Удастся ли повторить финт в этом году, неизвестно. Цены высоки, потому что жилья возводится мало; застройщики боятся возводить, потому что продажи идут плохо. Строят, конечно, но жалуются, что планировать что-то надолго совершенно невозможно. И не преминут добавить, что всячески диверсифицируются: развивают управляющий бизнес, коммерческую недвижимость и т. п. А президент в послании Федеральному собранию высказал мысль, что с 2010 года следует строить не 80 млн, а 130 млн кв. м.

Разрубить гордиев узел, сбить цены мог бы выброс, нет, не на рынок, а в социальную сферу страны «дармовых книжек» — 30–40 млн кв. м действительно социального жилья, но не менее 4–5 млн кв. м только в Москве. Вот в Некрасовке собираются построить как раз 5 млн, да еще и за счет бюджета. Почему бы не создать целый молодежный город-общежитие? «Молодая семья? Дадим вам комнату-квартиру на пару–тройку лет. Но сначала давайте выберем способ накопления на первоначальный взнос: впереди у вас настоящее жилье по ипотеке».

Нулевой первоначальный взнос — чушь, которую может себе позволить только банк, на 60% принадлежащий мэрии. Представьте, что некто купил квартиру за $300 тыс. по этой схеме в январе. Сейчас ее не продашь и за $250 тыс. Если этот некто не дурак, пусть идет в банк и требует скидки по процентам — «не могу платить, и точка». Не отнимет банк квартиру, не захочет продавать ее и терять на этом больше $40 тыс. Цены на жилую недвижимость стабилизируются. Резкие рывки со столь же резкой «стагнацией» уйдут в прошлое, рынок станет прогнозируемым: удары в значительной мере будет принимать на себя социальное жилье.

Это не фантастика, сынок

Фантастика? Нет. Московские чиновники любят поездить по Европе, они прекрасно понимают возможности описанного механизма контроля над ценами. Власти, например, говорят о молодежных социальных домах как раз для накопления первоначального взноса. Год говорят. Два. Три. А на федеральном уровне заявляют о необходимости создать госкомпанию для строительства социального жилья. Убедительно заявляют, красиво.

Представьте, что произойдет, если цены на московскую недвижимость будут сбиты до уровня хотя бы середины 2005 года — $2,3–2,5 тыс. за 1 кв. м. Никаких подозрений относительно личной или корпоративной заинтересованности столичных чиновников в высоких ценах на московскую недвижимость. Но и реальную попытку с их стороны снизить цены представить трудно. Потому что, порассуждав о необходимости дать молодежи шанс, мэр без приличествующей паузы утверждает, что надо «менять психологию нашего человека», чтобы тот привыкал жить в съемном жилье, в «доходных» домах. Пожизненно. Мы только что говорили о стремлении строительных компаний диверсифицировать бизнес. Скажем, компания «Интеко» заявила о планах строительства десятков «дешевых гостиниц». Как раз незадолго до заявления мэра о необходимости «менять психологию».

Иду я как-то по Каннам…

Да, есть и такие мощные факторы в пользу роста цен, как нехватка стройматериалов и провал в электроэнергетике. Что касается первого, то здесь правильнее говорить «предполагаемая» или «преодолеваемая» нехватка. Цементники еще до заявления Владимира Путина о 130 млн кв. м ежегодного ввода жилья взяли соответствующие обязательства к 2009 году. Имеются в виду конкретные заявки на строительство и модернизацию предприятий.

Очевидно, на них президент и ориентировался. Серьезные сложности с производством есть только на Дальнем Востоке, но в целом к 2010–2011 годам цементники в состоянии обеспечить и значительно большие объемы строительства. Совсем не катастрофически обстоят дела с кирпичом, стеклом, плиткой. Пошлины на вывозимый кругляк сделают более выгодным деревянное строительство.

Куда хуже с энергообеспечением. Москвичей удивляют темные окна домов, построенных компаниями, очень близкими к руководителям столичного стройкомплекса. Обыватели недоумевают: как же так, кто в доме хозяин? Специалисты объясняют им: у электроэнергии другой хозяин. «Мощностей нет».

Закупка за рубежом передвижных электростанций, работающих на авиационном топливе, напоминает попытку вытянуть штурвал самолета, сорвавшегося в штопор (только напоминает, поскольку импортные электростанции в 2,5 раза дороже отечественных аналогов.) Оплата электростанций ложится на строителей. После чего строители платят энергетикам за подключение.

А за саму энергию будут платить жильцы. Года полтора назад на одной из конференций застройщик пошутил: «Скоро нас заставят ГЭС строить и ЛЭП тянуть». Что ж, запас прочности у шутки есть. Сегодня, правда, один приличный коттедж (сауна, теплые полы, кондиционеры, наружное освещение и т. п.) потребляет электроэнергии больше, чем вся «хрущевка» в те годы, когда в Центральной России заработала последняя гидроэлектростанция. Рек не прибавилось, ТЭЦ — слишком грязно, всякие современные технологии (солнечные, ветряные и т. п.) — не для России (хотя дают половину электроэнергии в Канаде).

Похоже, ставка у нас сделана на атомную энергетику. Конечно, атомная электростанция — не цементный завод, за полгода не построишь. Да и хороших месторождений найти никак не удается, а запасы обогащенного урана, наполовину готовое топливо, были распроданы в 1990-е по демпинговым ценам. Но шансы, что к 2010 году самолет вытянут, может, чуть-чуть чиркнув об землю, все-таки есть.

Вероятно, к этому времени участки начнут обеспечивать инфраструктурой и распределять на честных аукционах. Возможно, политика региональных властей будет опираться на глубокий экономический анализ, а не на сиюминутные впечатления: «Вот был я на выставке недвижимости в Каннах и видел там...» А в остальном все говорит за то, что цены должны падать.

Олег Борисенок, маркетолог-аналитик компании «Комстрин»:

— Предпосылок для падения цен нет и не предвидится. И уж тем более цена 1 кв. м не упадет до уровня среднемесячной зарплаты. В лучшем случае средняя зарплата по Москве примерно $1,5 тыс. Только себестоимость строительства примерно $2–2,5 тыс. за 1 кв. м. Кстати, если посмотреть соотношение зарплаты со стоимостью «квадрата», то мы увидим, что на протяжении последних пяти лет оно не менялось, оставаясь примерно на уровне 0,2–0,25. Так что как такового роста и не было. Деньги подешевели и стали доступнее. Другой фактор, который не позволит ценам снизиться, — тарифы и стоимость строительных материалов. Например, цена цемента за пять лет увеличилась в шесть раз. Также не надо забывать про сложности административного характера; дефицит мощностей, свободных площадок для строительства; перегруженность инфраструктуры. Все основные факторы, которые влияют на ценообразование в недвижимости, лишь подтверждают то, что снижения не предвидится.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

— Ситуация, сложившаяся сегодня на московском рынке недвижимости, может быть охарактеризована как корректировка цен в сторону снижения в связи с общим перегревом рынка, который произошел в 2006 году. То, что мы наблюдаем с начала года, в полной мере свидетельствует об этом: цены падают практически во всех сегментах.

Стагнация наблюдалась только в период с декабря прошлого года по февраль этого. Начиная с марта 2007 года рынок находится в движении: дешевеет жилье невысокого качества в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, причем изменения цен по сравнению с пиковыми показателями прошлого года достигают 20%.

Новые объекты, при строительстве которых использовались современные технологии, либо остаются на прежнем ценовом уровне, либо незначительно дешевеют. Безусловно, соотношение стоимости и качества недвижимости в Москве является просто неприличным, поэтому цены на некачественное жилье продолжат снижаться.

Однако надо понимать, что цепная реакция, начатая удорожанием недвижимости в прошлом году, продолжается до сих пор: увеличивается стоимость инвестконтрактов, растут в цене стройматериалы — все это непосредственным образом сказывается на себестоимости новостроек, причем не в пользу конечного потребителя.

Таким образом, ощутимое падение цен на недвижимость в Москве в настоящий момент невозможно. Конечно, хотелось бы, чтобы стоимость 1 кв. м комфортного жилья равнялась среднемесячной зарплате, что стимулировало бы как новое строительство, так и реконструкцию и замену ветхого жилья, а в результате привело бы к решению жилищного вопроса большинства людей. Очевидно, это рано или поздно произойдет, но не за счет обвала цен на квартиры, а за счет роста доходов населения и появления более доступных «длинных» кредитных средств.

Дата публикации: 10:28 03 июля 2007

Источник: bpn.ru