Эконом-классу приказано дешеветь

Последние годы приучили большинство не посвященных в тайны ценообразования на рынке недвижимости ориентироваться именно на этот странный, на самом деле ни к чему не привязанный показатель «средняя стоимость 1 кв. м». Что это такое? На мой взгляд, обыкновенная условная величина. Объясню почему.

Начнем с того, как она высчитывается. Очень просто: берутся риэлторские базы данных по квартирам, находящимся в продаже, и находится их средняя арифметическая величина. И все. На следующую неделю операция повторяется. Правда, в последнее время аналитики пытаются усложнять систему расчетов, чтобы придать результатам большую достоверность: к примеру, исключают самые дешевые и самые дорогие квартиры. Но на условность итогового значения такие нюансы никоим образом не влияют.Что мне в этом не нравится? Во-первых, что такое «средняя цена 1 кв. м $4 тыс.»? О чем она говорит мне, когда я ищу квартиру в Марьине? Или в Бутове? Или на Остоженке? Да ничего.

Во-вторых, меня смущает сам факт ее существования. Попутешествовав по миру, да и просто не первый год работая в изданиях о недвижимости, со всей ответственностью утверждаю: такого понятия, как «средняя цена 1 кв. м», в мире не сыскать.

Стоимость жилья везде определяют либо риэлторы на основании сделок с другими объектами в конкретном районе, либо ипотечные банки, в обязанности которых входит подготовка различных аналитических и статистических отчетов по рынку недвижимости.

В-третьих, сомневаюсь в достоверности сведений о стоимости квартир. Ни один из риэлторов сегодня не уверен в точности публикуемых в Интернете данных о продаже жилья. Везде и всегда может закрасться ошибка. Все эти усредненные значения очень здорово помогают продавцам: «Посмотрите, какая сейчас средняя цена 1 кв. м. А теперь взгляните на мою квартирку.

Согласитесь, она явно выше среднего уровня в Москве. Всего-то $5 тыс. за 1 кв. м. Поверьте, моя «однушка» в панельной девятиэтажке в Печатниках этого стоит!» И получается в итоге $180 тыс. за жилье, непонятно почему оцененное продавцом выше среднего значения по Москве. Вот вам и рост цен.

Эта «средняя температура по больнице» — хорошая игрушка для желающих практически бесплатно сыграть на повышении цен на недвижимость. Представим себе некоего абстрактного игрока, который хочет, не прикладывая никаких усилий, вызвать ажиотаж или создать у непрофессионалов уверенность в том, что стоимость квартир в столице поднимается. Что ему надо сделать для этого?

Не слишком много. Убрать из продажи буквально на несколько дней дешевые варианты, условно говоря, стоимостью $100 тыс. и поставить вместо них похожие предложения, но реализуемые, к примеру, по $110 тыс. В итоге — здравствуй, долгожданный рост рынка на 2% в неделю. Кстати, вообще непонятно, как может цена недвижимости меняться еженедельно? Это очень медлительный рынок, на котором и ежемесячно бывает сложно отметить какие-либо изменения, а тут раз в неделю он растет или падает. Не акции все-таки.

Из-за чего весь этот сыр-бор? Да просто сегодня мы рассматриваем ситуацию на рынке новостроек Юго-Восточного административного округа. И что же? По данным большинства аналитиков и риэлторских компаний, эта самая пресловутая средняя цена 1 кв. м на юго-востоке столицы недвижима (уж простите за каламбур) уже практически год.

Какие выводы из этого делает покупатель, непонятно, только явно не слишком верные, поскольку реальная продажная стоимость квартир и на вторичном, и на первичном рынке в данный момент гораздо меньше публикуемых и рекламируемых значений.Как это проверить? Просто пойти и поторговаться с продавцами, чтобы узнать цену, за которую теперь можно купить новостройку. Между прочим, по заверениям самих риэлторов, реальные цены продаж квартир всегда, даже в периоды наиболее активного роста рынка, были ниже официально заявляемых. Просто если раньше эта разница составляла 2–4%, то теперь — порядка 20%. И стоимость жилья продолжит немного снижаться как минимум до президентских выборов. Поскольку новостройки на Юго-Востоке относятся к классическому эконом-классу, их судьба на ближайшие полгода–год — дешеветь.

Дата публикации: 10:40 03 июля 2007

Источник: bpn.ru