Снижайте ваши ставки, господа

Федеральные ипотечные стандарты снова претерпевают изменения – в лучшую для заемщика сторону. С 1 июля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снижает минимальную процентную ставку на 0,25 процента, с 11 до 10,75 процентов в год. Это очередной шаг к достижению поставленной цели – выдаче рублевых кредитов под 8 процентов годовых в 2010 году.

С момента своего создания АИЖК уже в пятый раз производит снижение процентных ставок. Только за последние полтора года ставки снижались трижды. С 1 января 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам от 12 до 16 процентов в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования. С 1 июля 2006 года ставка по ипотечному кредиту составила 11,5–14,5 процентов годовых, с 1 октября 2006 года – 11–14 процентов. Налицо тенденция снижения ставок примерно раз в полгода. Логично предположить, что следующее понижение произойдет в IV квартале 2007 года.

По нисходящей

Напомним, что согласно национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», планируется в 2008 году установить ставку по рублевым ипотечным кредитам в 10 процентов, а к 2010 году она должна снизиться до 8 процентов годовых. Таким образом, очередное снижение ставки является закономерным шагом, направленным на выполнение программных обязательств.

«Снижение базовой ставки – тактический ход. АИЖК реализует правительственную программу по развитию ипотеки в России, и это плановое действие в ходе реализации данной программы. Планируется, что очередное снижение ставок до 10,05 процентов произойдет в конце текущего года», – комментирует руководитель отдела кредитования первичного рынка ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова.

Первоначально национальным проектом предполагалось, что в 2007 году федеральная рублевая ставка не будет ниже 11 процентов годовых. То, что АИЖК идет впереди нацпроекта, в самом агентстве связывают с «повышением эффективности деятельности системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также последовательное снижение затрат на всех этапах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов». Отметим, что раньше снижение процентов по кредитам АИЖК происходило более резко – по полпроцента. Снижение ставки на четверть процента у банков, работающих по федеральной программе, пока не наблюдалось.

Но для того чтобы процесс снижения ставок не потерял набранных оборотов, прежде всего необходима общая стабилизация в экономике, снижение уровня инфляции. Кредит должен не только покрывать уровень инфляции, но и приносить банку прибыль. Иначе банку незачем работать.

«В настоящее время ставки по долларовым кредитам установлены в районе 9–9,5 процентов годовых. Снижение ставок ниже 9 процентов по налоговому законодательству приведет к образованию у заемщика материальной выгоды, с которой он должен заплатить налог по ставке 35 процентов, – приводит пример руководитель Санкт-Петербургского кредитно-кассового отделения Городского ипотечного банка Андрей Пименов. – Это создаст дополнительные трудности для заемщиков – ежегодное заполнение деклараций и т.д. Изменение данной ситуации возможно только путем внесения изменений в Налоговый кодекс РФ».

Ожидаемые последствия

Когда в 2006 году АИЖК ввел дифференцированную процентную ставку в зависимости от пропорции собственных и привлеченных средств заемщика и сроков кредитования, аккредитованные «федералами» банки предлагали более выгодные условия кредитования, чем их коллеги. И тогда на каждое снижение процентных ставок по программе АИЖК рынок чутко реагировал. Сейчас ситуация претерпела серьезные изменения.

По мнению заместителя директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Андрея Рублева, снижение ставки на 0,25 процента не вызовет ажиотажного интереса к ипотечным кредитам АИЖК, так как новые ставки не сильно отличаются от тех, которые есть на рынке по собственным ипотечным программам банков. «Во втором квартале 2007 года многие крупные банки значительно улучшили свои программы ипотечного кредитования и снизили ставки по ним. Это произошло еще до того, как АИЖК объявило о снижении ставок», – подчеркнул эксперт.

Так, в апреле 2007 года Газпромбанк понизил рублевые ставки по кредитам на приобретение квартиры на вторичном рынке до 11,5 процентов годовых, НОМОС-Банк в июне снизил рублевые ставки до 12 процентов, рублевая ставка Абсолют Банка в июне составила 10 процентов годовых. «Десятку» потенциальным заемщикам предлагает также Альфа-Банк.

«Любое снижение процентной ставки приводит к положительному результату, – считает Андрей Пименов. – Потенциальный заемщик с большим доверием начинает относиться как к банку, так и к самой возможности получения кредита. Однако тем, кто ждет резкого снижения процентных ставок, следует тщательно все просчитать. Так, например, снижение процентной ставки на 0,25 процентов при кредите в 3 млн рублей на срок 10 лет дает ежемесячную экономию в 418 руб. 80 коп. В ситуации, когда цены на недвижимость ползут вверх, ожидание дальнейшего снижения процентных ставок даст скорее отрицательный результат, чем положительный».

По мнению Андрея Пименова, в настоящее время не стоит ожидать падения процентных ставок из-за снижения ставки АИЖК, поскольку процентная ставка – не главный критерий оценки программы кредитования. Есть еще другие показатели, например, сумма первоначального взноса, порядок досрочного погашения кредита и т.д. Каждая программа кредитования находит своего «покупателя».

Кроме того, при низком уровне информированности населения об ипотечном кредитовании информация о снижении процентных ставок дойдет до рядового заемщика еще очень не скоро. Снижение процентной ставки способно дать, скорее, отложенный результат. Значимым аспектом увеличения объемов кредитования необходимо еще больше усилить просветительскую работу с населением в области ипотеки. Поэтому сильного влияния на ценовую ситуацию на рынке ипотеки от таких изменений пока вряд ли стоит ожидать.

Целевая аудитория

При дифференцированном подходе к установлению процентных ставок пониженная ставка в размере 10,75 процента годовых в рублях будет только у тех заемщиков, которые смогут заплатить за приобретаемую недвижимость более половины ее стоимости. По мнению экспертов, это достаточно правильный маркетинговый ход, позволяющий говорить о нижних границах ставок и, таким образом, привлекать потенциальных заемщиков.

«Данное предложение, как представляется, интересно будет людям, которые, например, продают имеющуюся квартиру меньшей площади и берут кредит на доплату на большую квартиру, – обрисовал портрет потенциального заемщика Андрей Пименов. – Так, от стоимости проданной квартиры как раз и будут набираться эти 50 – 70 процентов. В целом программа АИЖК, как часть государственной программы по обеспечению доступного жилья, рассчитана на разные слои населения. В основном это семьи, имеющие стабильный доход, из которого они могут погашать кредит. Не секрет, что есть люди, которые могут купить квартиру без использования кредита, есть те, кто никогда не сможет купить квартиру, даже если им выдать кредит».

Как считает Марианна Белькова, снижением процентных ставок АИЖК не добивается повышения собственной доли рынка, составляющей сейчас около 20 процентов, по официальным данным. АИЖК – больше рефинансирующая организация, которая прежде всего стремится к развитию инфраструктуры рынка. И инициативы АИЖК рассчитаны на все категории заемщиков федеральной ипотечной программы, которые собираются брать рублевые кредиты. «Федеральная программа особенно активно представлена в регионах, поэтому снижение ставок больше скажется именно там, – тем не менее прогнозирует она. – На столичных рынках слишком сильна конкуренция с коммерческими банками».

Дата публикации: 10:57 03 июля 2007

Источник: bpn.ru