ПИФы не для розницы

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости продолжают завоевывать инвестиционные рынки. Так, по состоянию на 12 мая 2007 года, их число составило 151 фонд или 25% от общего количества ПИФов. При этом, сумма чистых активов таких фондов оценивается специалистами приблизительно в 84 млрд. рублей. Учитывая, что срок работы этого рынка около года, то цифры впечатляют.

О том, как будет в дальнейшем развиваться индустрии ЗПИФН, мы решили поговорить с Генеральным директором Группы Компаний «Альянс Континенталь», советником Президента ЗАО «ИНТЕКО», Алексеем Чаленко.

Arendator.ru: Алексей, в российской практике ЗПИФН позиционируется как наиболее удобный инструмент для реализации девелоперских проектов. Главными его преимуществами называют возможность оптимизации налоговых платежей...Начнем с того, что ЗПИФН не является инструментом налоговой оптимизации, это инструмент для привлечения инвестиций. С небольшой натяжкой его можно использовать для решения каких-то других прикладных задач, помимо привлечения инвестиций, в том числе и для девелопмента. Однако распространенная точка зрения, что это удобный инструмент для оптимизации налогов, на мой взгляд, неверна.

На данный момент нельзя однозначно говорить о том, что ЗПИФН интереснее и лучше, чем какие-то другие юридические конструкции, потому что есть большие нюансы, связанные с налогом на добавленную стоимость, есть нюансы, связанные с невозможностью амортизации всех расходов внутри фонда, есть сложности с оформлением документов. Если же говорить об использовании ЗПИФН в процессе девелопмента, то тут все зависит от того, как вы собирайтесь использовать построенный объект в дальнейшем. Если вы строите для себя на всю жизнь и надолго, то ЗПИФН вам близок, в том числе и с налоговой точки зрения, потому что это практически инвестиция. Если же вы строите для того, чтобы продать, то я не считаю, что это лучший способ.

Arendator.ru: Считается, что возможность реинвестирования полученной прибыли в несколько раз увеличивает эффективность фонда, по сравнению с другими инструментами…

Действительно, в теории получается, что вы можете сэкономить 24 процента (платежи по налогу на прибыль. – прим. Арендатор.ру), однако на практике эффективная ставка налогообложения гораздо меньше. Кроме того, выгода, полученная в части платежей по налогу на прибыль, нивелируется проблемами, связанными с расчетами по НДС. Дело в том, что ЗПИФН не является юридическим лицом, поэтому не имеет права в бухгалтерских документах выделять НДС, а, следовательно, компании, которые с ним работают, теряют возможность брать уплаченный НДС к вычету.

В целом, до последнего времени у налоговых органов не было определенной позиции по ЗПИФН, поэтому многие компании действительно использовали этот механизм, чтобы не платить ряд налогов. Однако, на мой взгляд, в ближайшее время большинство правовых коллизий будут устранены, и подобной неразберихи, которая была раньше: хочешь - плати, хочешь - не плати, уже не будет.

Arendator.ru: Почему в России фонды недвижимости не развиваются так как на западе? В чем наше отличие от западной модели?

Основное отличие, и это особенно актуально для девелоперских проектов, в том, что там отсутствует необходимость формирования фонда единовременно. При этом на западе широкое распространение получила такая практика как подписка. То есть, другими словам, инвесторы, которые покупают паи ПИФа, не платят все деньги сразу, потому что, если, к примеру, вы строите объекте на 100 миллионов, то вам все 100 миллионов сразу не нужно. Потом в течение какого-то периода, например, год или два, в зависимости от проекта, вы высылаете требования к инвесторам, доперечислить определенную сумму, и таким образом фонд растет. После продажи достроенного объекта деньги возвращаются инвесторам. Это очень удобный инструмент именно для инвестиционной деятельности. Правда, в российской практике он существенно усложнен, потому что мы должны формировать фонд изначально на всю сумму, либо доформировывать его путем перерегистрации правил в ФСФР. Вот это большое неудобство. Могу сказать, что в данный момент Госдума работает над поправками к закону «Об инвестиционных фондах», после внесения которых, оно тем или иным образом будет устранено.

Второе неудобство заключается в использования активов такого фонда в качестве залогового инструмента. Если вы собрали 100 миллионов и вам не хватает 300 рублей, то добрать эти деньги практически невозможно.

Arendator.ru: То есть, если вы девелопер, и строите, например, торговые центры, используя ЗПИФН, то банки не дадут вам кредит под залог ваших объектов?

Теоретически вы, конечно, можете перезаложить паи, однако, практически банки очень неохотно дают кредиты на таких условиях. Известные случаи кредитования под такие вещи можно пересчитать по пальцам одной руки.

Arendator.ru: Только если управляющие компании имеют аффилированные банки?

Аффилированные банки могут кредитовать подо что угодно, хоть под ваш галстук с цепочкой.

Arendator.ru: И все-таки, несмотря на все сложности, этот инструмент активно используется, в том числе и для получения налоговых преимуществ…

Вообще, ЗПИФН предназначен для привлечения инвестиций и на сегодняшний день все больше и больше компаний используют его прямо по назначению. Правда, на данный момент активы под управлением трех самых больших ЗПИФов, имеющих больше сотни пайщиков каждый, составляют от 4 миллионов рублей до 15 млн. долларов. Конечно, на такие деньги сложно построить что-то серьезное.

Arendator.ru: Насколько этот инструмент может быть интересен для розничного инвестора в плане доходности?

Сложно сказать, все дело в том, что мы ещё не имеем примеров, когда такой фонд отработал бы свой срок и погасил паи. Только в этом случае можно говорить о какой-то реальной доходности, потому что промежуточную доходность я вам могу показать любую, особенно если у меня хорошие отношения с оценщиком.

Arendator.ru: Тогда стоит ли в них инвестировать вообще?

Надо смотреть, ведь таких фондов сейчас зарегистрировано около 150. Другой вопрос, кто управляет этими фондами. 150 команд, необходимых для того, чтобы это делать действительно эффективно, в России не существует физически. Поэтому розничному инвестору я бы вообще не советовал идти в такие инструменты. А если идти, то только после тщательного анализа. Здесь, прежде всего, стоит обратить внимание на историю фонда, на его размер. Понятно, что фонд в 10 млн. не может нормально управляться. Комиссии управляющей компании будут составлять от 200 до 500 тыс. в год. На эти деньги просто невозможно содержать нормальную команду.

В принципе, сам по себе, ЗПИФН достаточно интересный инструмент. Если сравнивать его с другими механизмами, существующими в российском правовом поле, то это даже очень хороший инструмент. Если же посмотреть немножко шире, то я, например, знаю кучу инструментов лучше, однако наши законодатели, к сожалению, дали нам только этот.

Комментирует Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood

Основное отличие западных REITs от ЗПИФН состоит в том, что REITs являются акционерными обществами, а не имущественными комплексами без образования юридического лица. Соответственно, большинство ныне существующих REITs в прошлом были крупными инвестиционными или девелоперскими компаниями, которые просто перестроили свою внутреннюю структуру под требования законодательства о REITs. У нас все иначе. Несмотря на то, что многие девелоперы учреждают свои управляющие компании и ЗПИФН, они ведут основную деятельность по иным схемам. ЗПИФН применяется только в некоторых случаях. В целом у российских ЗПИФН намного меньше возможностей, чем у REITs. Основная проблема - невозможность использования ЗПИФН кредитного плеча.

Комментирует Курушин Алексей, финансовый директор компании Penny Lane Realty

На этапе, когда объект построен и реализуется/сдается в аренду оболочка ЗПИФн обеспечивает девелоперу: минимизацию нагрузки в части налога на прибыль вышеуказанной деятельности, а также одну из самых прозрачных и защищенных схем структурирования свои активов. Следует понимать, что сегодня девелоперами активно применяются и другие схемы минимизации налогового бремени. Схема ЗПИФн является одной из наиболее прозрачных и легитимных. Но это относится исключительно к "белым" проектам (в противном случае этот способ может проигрывать в эффективности традиционным схемам).

Комментирует Сергей Тюрин, руководитель департамента по работе с клиентами УК«Атлас Капитал»

Создавая фонды проектного финансирования, управляющая компания проводит большую предварительную работу, прежде всего, отбирая из огромного количества предложений проекты, соответствующие критериям ее работы. И, как правило, еще до начала регистрации Правил фонда находит так называемого стратегического инвестора, «закрывающего» вносимыми активами значительную часть общего объема фонда. Такова специфика данного типа фондов: уложиться в установленные законом сроки формирования и не нарушить временных инвестиционных обязательств перед владельцами проекта. Таким мажоритарным пайщиком может выступать как девелоперская компания, так и сторонний крупный инвестор физическое или юридическое лицо.

Дата публикации: 11:09 03 июля 2007

Источник: bpn.ru