На рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат

Скоро на рынке долевого строительства появится новый финансовый инструмент - жилищный сертификат. Желательно не путать его с теми сертификатами, которые выдаются представителям некоторых льготных категорий – военнослужащим, чернобыльцам, жителям Крайнего севера для приобретения ими квартир по федеральным жилищным программам.

Сертификаты по правилам

Речь идет о ценных бумагах, облигациях, покупая которые, граждане будут участвовать в долевом строительстве. То есть не понесут наличные в строительную компанию, а приобретут сертификаты, которые эта компания будет выпускать под конкретный строительный проект.

Правила выпуска и обращения сертификатов содержатся в Стандартах эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных приказом ФСФР (от 25.01.07 № 074/пзн). Новая редакция Стандартов вступила в силу 29 июня 2007 года, и в этот же день в Москве прошла конференция «Финансирование строительства и приобретение жилья: проблемы долевого строительства, особенности обращения и преимущества использования жилищных сертификатов», которую организовали Ассоциация Строителей России (АСР) и Компания «Аврора Консалтинг». Собственно, главной темой конференции и стали жилищные сертификаты.

Признаки цивилизованного рынка

По мнению вицепрезидента АСР Владимира Пономарева, существующие долевые схемы должны постепенно отойти и уступить более цивилизованным формам. Вообще, схема долевого строительства с участием граждан досталась нам в наследство еще от 90х годов прошлого века, когда государство, бывшее в советское время главным инвестором строительства перестало быть основным источником его финансирования. Граждане и строительные организации начали искать друг к другу пути, и в результате на свет родились долевые схемы. К сожалению, неизбежными спутниками долевых схем стали обманутые дольщики. Если не брать во внимание явные мошенничества со стороны недобросовестных компаний (двойные тройные продажи, строительство откровенных финансовых пирамид), то трагедия дольщиков результат непрофессионализма строителей, выступающих в нескольких ипостасях сразу инвестора, заказчика, подрядчика и продавца жилья. В цивилизованном рынке эти функции разделены, а у каждого участника рынка – своя четкая специализация.

Владимир Пономарев считает, что прежде надо доводить до ума институт профессионального девелопмента. Девелоперская компания занимается организацией строительного процесса, привлечением средств (в том числе, средств граждан) вложением своих собственных ресурсов, получением разрешений на строительство. А затем в процесс должны включаться банки, которые выдают кредит либо под залог имущественных прав (под залог прав по проекту), либо под залог прав по участку. Пока эти формы кредитования у нас еще не развиты.

Частные лица, участвующие в строительстве собственными средствами, должны иметь гарантии возврата вложенных денег. Одна из гарантий возврата страхование. Сейчас проект закона о страховании в строительстве пишется, и, возможно, в осеннюю сессию его рассмотрят депутаты Госдумы.

Слагаемые надежности

Возврат средств будут гарантировать и жилищные сертификаты, которые должны быть выпущены строительной компанией, отвечающей определенным требованиям. Как рассказал генеральный директор компании «Аврора Консалтинг» Леонид Масалов, строительная компания, выступающая в качестве эмитента, должна обязательно иметь земельный участок в собственности либо на правах аренды, разрешение на строительство на этом земельном участке, утвержденную проектную документацию.

«Надежность вложений определяется тремя основными составляющими, говорит Леонид Масалов, Первая государственная регистрация выпусков этих бумаг, предполагающая очень серьезные требования к документам эмитента. Вторым слагаемым надежности является институт поручительства по отношению к этим выпускам. Исполнение обязательств по жилищным сертификатам может обеспечиваться поручительством, банковской гарантией, либо государственной или муниципальной гарантией. Третий момент возможность индексирования номинальной стоимости жилищного сертификата. Формула индексации может включать такие коэффициенты как, например, динамика роста цен на недвижимость, динамика инфляции. Индексируемая стоимость сертификата может быть получена держателем сертификата в любой момент, когда он решит предъявить его к оплате».

Сертификаты можно использовать двояко. В первом случае, когда частный инвестор хочет просто заработать, он с этой целью покупает сертификаты, имея возможность в любой момент их продать, получив назад свои деньги вместе с дивидендами. Во втором случае, когда гражданин желает купить квартиру, то он должен приобрести от 30 и более процентов площади квартиры в соответствии с номиналом жилищных сертификатов. Затем, он заключает договор купли-продажи. В договоре будет определена форма оплаты оставшейся части квартиры.

Пока это только теория, но уже известно имя компании, которая готовится выпустить жилищные сертификаты. Первой ласточкой планирует стать питерская строительная компания «ЛЭК», которая в начале следующей неделе намерена подать документы в ФСФР России на государственную регистрацию первых четырех выпусков жилищных сертификатов общим объемом более $87 млн, с погашением последнего выпуска в 2010 г. Организатор и андеррайтер выпуска – «Инвестиционный Депозитарный Центр», юридический консультант – «Аврора Консалтинг». Так что судить об эффективности нового финансового инструмента станем, когда механизм жилищных сертификатов заработает на практике.

Дата публикации: 11:37 03 июля 2007

Источник: bpn.ru