Банки против дефолта заемщика

Дефолт заемщика – явление для Запада обычное. Но как на него реагируют наши кредитные учреждения? Можно ли договориться с банком, если у заемщика наступает критическая финансовая ситуация? Эти вопросы сегодня волнуют как заемщиков, так и тех, кто только собирается покупать квартиру в кредит.

В середине 90-х годов многие банки предлагали купить квартиру с рассрочкой платежа под 30% годовых в валюте. Немногие заемщики могли выплачивать кредиты с такими высокими процентными ставками, а экономическая ситуация была весьма нестабильной, поэтому и дефолты случались довольно часто.

После принятия «Закона об ипотеке» в 1998 году и развития рынка жилищного ипотечного кредитования ситуация изменилась. Банки прилагают немало усилий, чтобы правильно оценить шансы клиентов на кредит и очень часто перестраховываются, отказывая не совсем благонадежным заемщикам.

Также следует учесть тот факт, что начало массового ипотечного кредитования в нашей стране совпало с бурным ростом цен на недвижимость и увеличением доходов граждан. Однако экономическая и политическая ситуация последние годы в стране была относительно стабильной, и если и случались дефолты ипотечных заемщиков, то они скорее были исключением из правил. «Один такой случай произошел прошлым летом, – рассказывает президент группы компаний «Лаурел», эксперт Госдумы и Совета Федерации РФ по вопросам развития ипотечного кредитования Ирина Радченко. – Разведенная женщина с двумя детьми взяла ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру. Затем она родила третьего ребенка и перестала кредит выплачивать. Она надеялась на то, что никакой суд ее не выселит с детьми на улицу, поэтому ни в какие переговоры с банком не вступала. Юристы банка, не особо надеясь на благополучный исход, подали на нее в суд и… выиграли его. Квартира была продана с торгов, и банк компенсировал все свои издержки».

Продавать невыгодно

Казалось бы, если дефолт случается в период роста цен, то продать заложенную квартиру банкирам по новой цене явно выгодно. Оказывается, что совсем нет. Как поясняет андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов, банкам дефолты совсем не выгодны, иначе они бы не смотрели так внимательно на доход заемщика при выдаче кредита. Как правило, банк продает заложенное жилье по «ликвидационной цене», которая не просто так присутствует в каждом отчете об оценке. Это цена, по которой можно быстро и гарантированно продать конкретный объект недвижимости. Для типовых квартир она колеблется на уровне 75% от реальной рыночной стоимости. Российский закон об ипотеке построен так, что легально продать квартиру по новой цене невозможно.

«Последняя статистика показывает, что дефолт заемщика в нашей стране происходит очень редко, составляя 0,2% от выданных ипотечных кредитов, – говорит председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев. – Что касается мировой статистики, этот показатель находится в пределах 1-2%». По его мнению, Россия имеет лучшие показатели, поскольку ипотека еще только развивается, и банки могли выбирать заемщиков более тщательно. «Но со временем, думаю, мы придем к показателям мировой статистики по количеству дефолтов», – добавляет Грачев.

На самом деле ипотека, как бизнес, связанный с крупными деньгами, провоцирует на преступную деятельность и сами банки. В таком случае банк как раз заинтересован в дефолте заемщика, потому что при продаже жилья подкупленные оценщики заведомо искажают цену на жилье и банк получает немалую прибыль. Но такая практика характерна для таких государств, как Боливия, где мафия имеет и свои банки в том числе. В развитых странах такого нет и банки не заинтересованы в дефолтах заемщика. Россию в этом смысле можно считать весьма развитой страной. Начальник юридического управления Городского ипотечного банка Дмитрий Кобзарь говорит о том, что основной целью банка, выдающего ипотечные кредиты, является стабильное получение процентных платежей, а их прекращение, наступающее в случае дефолта, приводит к убыткам банка, в связи с чем дефолты банку крайне невыгодны. К тому же российские банкиры всерьез думают о рефинансировании своих кредитов и секьюритизации, а для этого надо иметь достаточно высокие показатели возврата кредитов и низкий уровень дефолтов.

Договор возможен

Кроме того, заемщик в случае финансового кризиса всегда может договориться с банком и не доводить дело до дефолта. Ведь что такое процедура признания несостоятельности заемщика? Это суд, а значит, дополнительные расходы на судебные издержки. Банки могут решить проблему иначе: например, подобрать меньшую квартиру в пределах погашенной стоимости.

«На практике все так и происходит, – рассказывает Дмитрий Кобзарь, – поэтому дефолт заемщика, взявшего ипотечный кредит, – явление для банков достаточно редкое. Например, в практике нашего банка такие случаи были, но они единичны».

Если все-таки ситуация дефолта произошла, от чего не застрахован ни один заемщик, то надо вспомнить и о страховке – она выплачивается, если заемщик потерял трудоспособность. Если же произошла потеря работы без потери трудоспособности, то надо попытаться договориться с банком.

Тут уже становятся важны причины финансового кризиса, а также размер задолженности. В случае если заемщик изыскал средства для погашения задолженности и имеет твердое намерение выйти на установленный график платежей, то имеет смысл обсудить с банком возможность снижения размера штрафов и пеней либо иной способ реструктуризации задолженности. Если понятно, что платежи в прежнем размере заемщик производить не сможет, банк может либо пересмотреть размер платежей, либо предложить купить более дешевую квартиру взамен имеющейся. Банки всегда идут навстречу заемщикам, если причина дефолта уважительная.

Дата публикации: 12:09 04 июля 2007

Источник: bpn.ru