Бизнес ставит рекорды и уезжает из Москвы

Один из сегментов рынка недвижимости, который избавлен от участия в стагнации, – это рынок коммерческой недвижимости. О замедлении роста цен можно говорить разве что в складском секторе. Но что касается офисной недвижимости – здесь все совсем по-другому.

С начала года рынок коммерческой недвижимости не остановился и даже не затормозил ни разу (за исключением уже упомянутых складов, о которых отдельный разговор). Неплохо иллюстрирует это утверждение простая цифра: за год (апрель 2006 – апрель 2007) цена купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве увеличилась в 2 раза (данные консалтинговой компании Russian Research Group).

Вперед, к новым рекордам!..

Офисный сегмент в этом полугодии тоже выдает рекорд за рекордом. По словам ведущего аналитика RRG Антона Коротаева, только за апрель 2007-го средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 7,5%, превысив «психологический рубеж» в $5000. «Именно этот рост, – подчеркивает эксперт, – и позволил рынку предложения достигнуть в апреле рекордных объемов: суммарная стоимость экспонирующихся объектов составила $5 млрд, что на целых 13% больше, чем в марте. Дело еще и в том, что площадь предложения на фоне скачка средневзвешенной цены выросла как раз несущественно». Что до цифр по конкретным сегментам, то, как отмечает директор департамента коммерческой недвижимости компании NAI Global Russia Владимир Журавлев, для класса А цена продажи к сегодняшнему дню составляет $7500-8000, для В – $4500-5000 за кв. м. Что, по данным Журавлева, на $500-1000 больше, чем в начале 2007 года.

«В мае офисный рынок поставил еще один рекорд: общий объем предложения вырос на 7% от апреля и превысил $5 млрд», – добавляет Антон Коротаев. А в самое ближайшее время аналитиками RRG ожидается взятие еще одного рубежа: суммарная площадь офисных помещений, расположенных за МКАД, должна превысить 1 млн кв. м.

…И подальше от Садового

«В связи с новыми стандартами* для бизнес-центров класса А и В, расположение в престижном районе больше не требуется, – комментирует заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости компании «Квартал» Павел Епихин, – поэтому все большее количество качественных бизнес-центров появляется за пределами ТТК. В 2007 году наблюдается постепенное смещение спроса на офисные помещения из центра Москвы ближе к МКАД».

Ну а в поисках помещений для бэк-офисов компании и подавно заглядывают за ТТК, делая выбор в пользу окраин или и вовсе располагая их за чертой столицы. Тому в немалой степени способствует существенная разница в арендных ставках. «В настоящий момент средние ставки аренды в офисных зданиях в зависимости от места расположения находятся в диапазоне $680-830 за кв. м в год для А-класса и $530-670 для В-класса», – говорит руководитель департамента управления нежилой недвижимостью компании «МИАН-Девелопмент» Марина Губанова. Причем, добавляет директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, процент вакантных площадей сейчас около 3,5% для А-класса и 4,5-5% – для класса В. «Тенденция к сохранению низкого уровня вакантных площадей продолжается, – комментирует Галеев, – что сопровождается ростом арендных ставок. Только за первый квартал года средний рост по офисным площадям составил 7,5%».

В то же время, по словам Антона Коротаева, в новых строящихся бизнес-центрах Подмосковья близ МКАД минимальная ставка аренды составляет около $400 за кв. м в год. «Правда, цифра заметно различается в зависимости от направления, – уточняет Коротаев. – На Рублевке этот показатель может доходить и до $1000».

Смещение интереса арендаторов от центра со временем заходит все дальше. Если в начале года говорили только о движении от центра к МКАД, то сейчас бизнес готов идти и дальше – в города Подмосковья. Строительство бизнес-центров планируется или ведется на самых разных направлениях области: в Мытищах и Чехове, в Серпухове и в Клину, в Электростали, Коломне, Видном, Щелково. На фоне столь далеко зашедшей «децентрализации» почти потерялось и ограничение на строительство новых офисных площадей в центре столицы.

Спокойное, здоровое развитие

В остальном же опрошенные «Собственником» эксперты отрицают наличие сколько-нибудь радикальных перемен на рынке. «Сейчас рынок скорее «переваривает» сложившийся уровень цен и арендных ставок: значительный рост стоимости объектов офисной недвижимости был зафиксирован во 2-й половине 2006 года», – считает Айдар Галеев.

В качестве еще одной заслуживающей внимания тенденции Галеев называет еще и переход арендодателей к ставкам в рублях и евро. «Доля собственников, номинирующих арендные ставки в евро и в рублях, по нашим оценкам, доходит уже до 25-30%. А в связи с вышедшими поправками в Закон о рекламе с 1 июля 2007 года цены в рекламе должны быть указаны в рублях, – напоминает эксперт. – Поэтому ожидается более активный переход к рублевым ставкам аренды и продажи». Сохраняется и такой тренд, как увеличение сроков договоров аренды. «Еще не так давно договора аренд заключали на 3-5 лет, – говорит Антон Коротаев, – а сейчас качественные площади по вполне адекватной цене предлагаются на срок в 5-7 лет. В этом полугодии была зафиксирована и сделка аренды бизнес-центра класса А сроком на 49 лет».

Всего до конца года, по прогнозам руководителя департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, будет построено 1,45 млн кв. м офисных площадей классов А и В: «Доля класса А составит 25%, класса В – 75%. Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей этих классов в будущем, 2008, году прогнозируется на уровне 1,95 млн кв. м (46% придется на класс А, 54% – на класс В)». До конца года, считает Владимир Журавлев, ожидается рост цен на $1000-1500 за кв. м, а в сегменте офисных помещений класса А цены могут увеличиться на $4000.

И ни слова про дефицит

Почему во всем материале нет ни слова о дефиците качественных офисных площадей? Ответ прост: за полгода качественных изменений в этом отношении не произошло, а до конца года – и не предвидится. В этом вопросе участники рынка особенно единодушны, столь же единогласно апеллируя к тому, что рынок развивается.

«Рынок офисной недвижимости сегодня находится в развитии, и этот процесс будет продолжаться в течение ближайших 3-4 лет», – говорит Мария Губанова. «В целом рынок офисной недвижимости продолжает активно развиваться. Появляются новые проекты, спрос арендаторов остается на высоком уровне. Девелоперы увеличивают объемы строительства и привлекают новые средства с финансового рынка», – соглашается Айдар Галеев. «Рынок офисной недвижимости развивался, развивается и будет развиваться. После прихода на рынок крупных зарубежных арендаторов, покупателей и инвесторов первичный рынок стал более уверенным в завтрашнем дне», – резюмирует Владимир Журавлев. Ну что ж, немного здорового позитива нам точно не повредит.

* Разработанная еще в 2006 году Московским исследовательским форумом (Moscow Research Forum; создан CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle), новая классификация сегодня принимается большинством девелоперов офисной недвижимости. Она заметно жестче, чем повсеместно принятая прежде (старая версия была разработана тем же Moscow Research Forum в 2003-м). Новая классификация отличается увеличением количества обязательных условий для отнесения здания к тому или иному классу, а также наличием факультативных параметров. Для того чтобы попасть в класс А, объект должен удовлетворять 19 из 20 обязательных и 4 из 7 факультативных параметров. Кстати, если эти условия соблюдаются, здание может располагаться рядом с, например, тюрьмой и все равно причисляться к классу А. Тем не менее, согласно новой классификации, к высшей категории теперь относится вдвое меньше офисных помещений, чем ранее.

Дата публикации: 10:36 05 июля 2007

Источник: bpn.ru