Олимпийский прорыв на сочинском рынке

В ночь с 4 на 5 июля многие россияне не спали до трех часов ночи, несмотря на то что 5-е число было объявлено выходным днем только в Краснодарском крае. Причина бессонницы понятна: мы ждали объявления столицы зимней Олимпиады-2014. И дождались: олимпийской столицей стал Сочи.

Обычное для олимпийского города дело – сразу после получения нового статуса в спортивной столице начинают расти цены на недвижимость. По поводу Сочи сегодня даются самые разные прогнозы, и «Собственник» опросил участников рынка, чтобы собрать спектр мнений по этому вопросу.

Олимпийское побережье…

Но сначала немного о самом городе. Сочи – город с 400-тысячным населением, представляющий собой, по сути, 140-километровую полосу черноморского побережья шириной в среднем в 1,5 км. «Благодаря» особенностям рельефа – близость гор дает о себе знать – Сочи является районом повышенных рисков, сейсмологически неустойчивым (теоретически землетрясение в Сочи может достигать 9 баллов). По той же причине в городе почти нет больших участков ровной поверхности (что не касается Нижне-Имеретинской долины, где и развернется, в частности, строительство олимпийских объектов).

Помимо того обстоятельства, что самих олимпийских объектов как таковых пока не существует в реальности (только ленивый не написал еще о пресловутом подъемнике, ведущем в никуда) – а Сочи был единственным из 3 городов-кандидатов, где вся олимпийская инфраструктура должна быть отстроена с нуля, – у города есть и другие проблемы. На решение которых – максимум 7 лет.

…И олимпийские проблемы

Например, пока что в городе нет возможности принимать международные рейсы (этот вопрос должен быть решен через год, когда завершится строительство нового аэровокзального комплекса). Потом, здесь только одна федеральная трасса (М-4 «Дон», Москва – Ростов), петляющая (еще одно спасибо рельефу), к тому же движение на ней организовано по одной полосе в каждую сторону. Не забудем и о том, что большую часть жилого фонда города (по некоторым оценкам, 80%) составляет ветхое жилье.

С другой стороны, назовите город, в котором нет проблем? Сочи уже выбран олимпийской столицей, и теперь, в полном соответствии с установками олимпийского комитета (статус олимпийской столицы должен быть стимулом к развитию города), Сочи ждут большие перемены. По-хорошему посочувствуем тем, кто привык ежегодно отдыхать здесь «дикарем» (понятно, что перемены олимпийского масштаба ставят перспективу такого отдыха под сомнение), порадуемся вместе с теми, чьи мечты о Сочи-2014 сбылись в ночь с 4 на 5 июля. И посмотрим, наконец, что за перспективы ждут местный рынок недвижимости.

Догоним и перегоним

Уже 5 июля с утра СМИ пестрели заголовками из серии «Олимпиада взорвет сочинский рынок недвижимости», «Цены на недвижимость в Сочи догонят московскую» и т. п. Опрос участников рынка недвижимости показал, что по крайней мере по двум вышеприведенным высказываниям единства во мнениях нет. Но не потому, что кто-то из экспертов сомневается, что звание олимпийской столицы влияет на цены. Разница в другом – посмотрим на конкретных примерах.

«По моей субъективной оценке, цены начнут расти немедленно, с сегодняшнего дня, – говорит руководитель исследовательского центра «Миэль-Новостройки» инвестиционно-девелоперского холдинга «Миэль» Борис Флексер. – Сейчас сложно оценить объем этого роста. Скорее всего, стоимость квадратного метра в Сочи сравняется с московским».

«Очевидно, в ближайшее время стоимость жилой, коммерческой недвижимости, а также земли в Сочи существенно возрастет. Наверное, единственным ограничением в этом процессе будут московские цены, – комментирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. – Аналитики компании Blackwood прогнозируют рост цен в ближайшее время на жилую недвижимость до $5-6 тыс. Единственное, что необходимо учитывать, – основное внимание и приоритет будет у олимпийских объектов, что может негативно сказаться на остальных объектах».

«Я бы сказал, что цены на сочинском рынке недвижимости уже выросли до московского уровня. Стоимость сотки земли может достигать $30-50 тыс., квадратный метр в элитной новостройке стоит и по $15 тыс. – не думаю, что для того, чтобы догнать Москву, эти цифры должны быть больше. Основной потенциал роста оправдал себя еще до победы Сочи в олимпийской гонке, – так считает заместитель генерального директора компании «Новая Площадь» Евгений Якубовский. – Так что я не прогнозировал бы скачка теперь, после объявления результатов». С Якубовским соглашается и директор региональных проектов Vesco Group Станислав Грипас: «Безусловно, объявление Сочи столицей зимних Олимпийских игр скажется на динамике роста стоимости недвижимости, тем не менее в краткосрочной перспективе мы не ожидаем значительного скачка цен, – говорит эксперт. – В настоящее время рынок недвижимости Сочи и так перегрет, поэтому Олимпиада всего лишь увеличит ресурс для роста, тогда как динамика роста цен сохранится».

Для справки добавим, что сейчас однокомнатная «малометражка» без ремонта уже стоит $80-90 тыс. (в Москве таких цен действительно не осталось), а вот более приличное жилье – уже $120-140 тыс., а в центре – и $180 тыс. (речь опять же об «однушках»). Цена «квадрата» эконом-класса начинается от $2 тыс. Но это сегодня – как показывает практика (о чем речь несколько ниже), скорее всего, уже завтра мы услышим о совсем других цифрах.

Вообще говоря, опрошенные нами участники рынка в основном прогнозируют не скачкообразный, а постепенный, опережающий темпы инфляции рост цен. «Цены будут расти процентов на 10-20% ежегодно в течение всех 7 предолимпийских лет», – считает Якубовский. «По нашей оценке, за 7 лет, до 2014 года, цены на жилую недвижимость могут вырасти на 10-15%, причем самый высокий рост мы ожидаем в элитном сегменте. Примерно такими же темпами будет дорожать и загородная недвижимость, – говорит коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба. – А цены продаж и аренды коммерческой недвижимости Сочи будут на 10-15% ниже московских».

Волны и скачки

Кстати, о коммерческой недвижимости. Как говорит менеджер департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Константин Королев, цена на жилье, скорее всего, будет изменяться волнообразно: «Можно ожидать долгий и быстрый подъем цен, затем некоторую стагнацию и небольшие колебания. Связано это с тем, что до Олимпиады еще семь лет, и ажиотаж, скорее всего, будет возникать волнообразно. Думаю, что этот рынок будет, как никакой другой, реагировать на информационную составляющую подготовки к Олимпиаде». А вот что касается рынка коммерческой недвижимости, здесь закономерность другая. «Для реализации проекта строительства гостиницы или бизнес-центра необходимо минимум 2-4 года.

Такие объекты запустятся в 2010-2011 годах, т. е. к Олимпиаде они как раз смогут выйти в полной готовности, с обученным персоналом и налаженным сервисом. Таким образом, в ближайшие два-три года цены будут держаться на очень высокой отметке, – комментирует Королев. – После 2011 года, когда реализовать крупный проект до Олимпиады будет очень сложно, может наступить некоторая стагнация».

А, по словам Станислава Грипаса, единственным сегментом сочинского рынка недвижимости, развитие которого изменится в ближайшие год-два, будет офисный и торговый сегменты. «Если на настоящий момент стоимость аренды помещения класса С+ (по московской классификации) в Сочи составляет порядка $55-70 за кв. м в месяц, то уже к концу 2007 года данные показатели могут достигнуть более $90 за кв. м».

«Я думаю, что все федеральные и региональные девелоперские компании, имеющие достаточное финансирование, постараются сейчас заполучить здания и участки под будущие гостиницы, торговые центры, бизнес-центры, рестораны, – комментирует Королев. – Международные гостиничные цепочки, скорее всего, уже подготовили заранее план действий на случай утверждения Сочи как столицы Олимпиады-2014 и уже даже получили необходимые участки. В случае отказа олимпийского оргкомитета нашей стране эти участки всегда можно было бы перепродать».

Вести с полей

Теперь вернемся к уже заявленным подробностям «из жизни». Деловая газета «Взгляд» еще утром 5 июля опросила некоторых жителей Сочи на предмет информации с места событий. И, по полученным изданием сведениям, скачок цен уже произошел.

«На новостройке напротив моего дома еще вчера висела растяжка, где была указана цена на двухкомнатную квартиру – $220 тыс. Ради интереса позвонил сегодня в это агентство – мне сказали: $350 тыс.» – цитирует «Взгляд» жителя Центрального района Сочи. Еще одна цитата «с полей»: «Я сегодня звонил в одно из агентств, спрашивал про цены, мне представитель компании сказала, учтите, что все эти цены – вчерашние, новые будут в понедельник».

Похоже, не меньшие потрясения (по крайней мере, первое время) ожидают и рынок аренды. Вот еще одна цитата от сочинца-арендатора: «Прямо в 9 утра позвонила квартирная хозяйка, радостно сообщила, что повышает арендную плату с 15 до 20 тыс. в месяц». А это, между прочим, означает подорожание на треть.

Заметьте, мы не утверждаем при этом, что прогнозы опрошенных нами аналитиков не имеют ничего общего с реальностью. Вполне возможно, что все эти претензии, заявленные на радостях квартирными хозяевами и риелторами, не будут иметь заметного продолжения. Но вот что очевидно: вместо относительно недорогого места для дикого отдыха мы получаем в перспективе курорт мирового уровня – титул олимпийской столицы, безусловно, означает, что город, несмотря на отсутствие самих олимпийских проектов, признан будущим спортивным центром именно мирового уровня. И странно было бы ожидать, что при этом ничего не изменится. И потом, мы, кажется, сами этого хотели?

Дата публикации: 12:15 06 июля 2007

Источник: bpn.ru