Почему доступное жилье все более недоступно

К осени правительство обещает подготовить долгосрочную Стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан. Речь идет, в сущности, о корректировке и развитии нацпроекта по доступному жилью. Зачем это понадобилось?

Посчитав построенные в прошлом году жилые метры и проверив, как шло строительство в первом квартале нынешнего, высокопоставленные чиновники, не скрывая радости, рапортовали: наконец-то впервые за 15 лет перекрыт докризисный показатель ввода нового жилья. В 1991 году, когда начался мощный затяжной спад, было сдано 49,4 млн. кв. м, в 2006-м — 50,2 млн. И хотя рекордный уровень советского строительного бума (в 1987 году построено 76,4 млн. м) мы догоним, по плану, только в 2010 году, факт остается фактом: жилищное строительство развивается бурно. Однако при этом выполнение жилищного приоритета не критикует только ленивый. Слишком много подводных камней, о которые спотыкается его выполнение. Вот лишь некоторые, основные.

Вне зоны доступа

До сих пор, констатируют независимые эксперты, да и чиновники, жилье становится доступнее лишь самым обеспеченным и верхней прослойке среднего класса. Ипотечное кредитование развивается очень быстро. Уже в нынешнем году, прогнозируют специалисты, объем выданных банковских кредитов превзойдет уровень, намеченный нацпроектом на 2010 год. Но основная масса кредитов выдается лишь в некоторых регионах с высокими средними доходами населения. Получают эти деньги весьма обеспеченные семьи — более низкодоходным группам, даже при том, что процентные ставки заметно снижаются, а срок кредитования растет, ипотека по-прежнему не по карману. Самое последнее исследование ВЦИОМа показало: нуждаются в улучшении жилищных условий 48 процентов россиян, из них не более 5 процентов в состоянии его приобрести на собственные накопления и столько же — с помощью кредита. Правда, другие источники более оптимистичны : по оценкам некоторых экспертов, купить жилье при помощи ипотечного кредита способна сегодня уже каждая пятая семья.

В результате богатые меняют жилье на более качественное, бедные — ждут. В принципе в этом нет ничего плохого. Ведь активное переселение богатых приведет к созданию многозвеньевых «жилищных цепочек»: переезжая в квартиру бизнес-класса, состоятельная семья должна «выбросить» на рынок свою бывшую, скромную и дешевую жилплощадь. Ее приобретут граждане с меньшими доходами, освободив свои «хрущевки», и так далее... В Европе этот принцип работает очень четко: там во многих городах возникают кварталы пустующего устаревшего жилья — это последнее, «самое слабое звено» в тамошней жилищной цепочке. Но наш «метражный» голод оказался слишком большим, и пока «цепочки» не возникают. К тому же многие предпочитают оставаться владельцами нескольких квартир. Ведь и коммунальные платежи по-прежнему дотируются из бюджета, и прогрессивного налога для тех, кто владеет несколькими объектами недвижимости, вроде пока не предвидится.

Наконец, не столь гладко, как того хотелось бы, выполняются социальные программы. Так, участники программы жилищных сертификатов сталкиваются с тем, что реальная цена заветных метров оказывается намного выше, чем их «бумажного» эквивалента. А молодые семьи с изумлением узнают, что с суммы полученной субсидии они должны уплатить подоходный налог...

Что делать?

Чересчур форсировать развитие ипотеки, к примеру, стимулируя с помощью государства снижение процентных ставок, вряд ли целесообразно. Многие эксперты полагают, что именно развитие ипотечного кредитования, увеличивая платежеспособный спрос, стимулирует и рост стоимости жилья. Хотя другие специалисты не считают это влияние сколько-нибудь значимым. Во всяком случае, если сравнить цену метра с уровнем доходов населения и количеством выданных в регионе кредитов, и в том, и в другом случае прослеживается четкая закономерность. В то же время развивать социальные ипотечные программы— для молодых, для бюджетников (учителей, врачей, ученых), конечно же, надо. Как нужно и корректировать законодательство, увеличивая бремя собственности для тех, кто владеет «лишними» метрами. Важно только не перестараться, чтобы «домик в деревне» не был записан в «загородные резиденции».

Новое строительство и цены

Объемы нового строительства растут. Здесь ключевые, пока не решенные проблемы — огромные трудности с землеотводами, обеспечение новых микрорайонов инженерной инфраструктурой. А также — что именно и для кого строится. Нынешняя система взаимодействия стройбизнеса с местными властями такова, что в интересах и тех, и других (прежде всего, финансовых) строить дорогое, элитное жилье. Собственно, так и происходит: за не-сколько последних лет метраж «среднепостроенной» квартиры вырос с 60 «квадратов» до 80 с хвостиком. Жилья эконом-класса на рынке остро не хватает.

Что делать?

Разными способами—от законодательных до административных — стимулировать строительство типового жилья. Например, за счет льготного выделения земли под такие кварталы. Продолжать помогать местным и региональным бюджетам, поддерживая проекты по созданию инфраструктуры федеральными деньгами. В малых городах и пригородах областных центров хорошим выходом может стать развитие малоэтажного строительства: половина населения, говорят социологи, стремится жить поближе к земле, в то же время такие дома намного дешевле многоэтажек.

Впервые о том, что нацпроект работает, главным образом, на состоятельную часть граждан, громко заговорили, готовясь к заседанию президиума Госсовета в Казани, зимой. А весной президент в Послании Федеральному Собранию заявил, что нам необходима долгосрочная стратегия в массовом жилищном строительстве. Ключевая задача все та же—доступность жилья для всех категорий. Проект документа, как сообщил на днях мин-регионразвития, должен быть готов уже осенью.

Плюсы и минусы нацпроекта

Александр Пузанов, Институт экономики города:

— Доступность жилья оценивают при помощи коэффициента доступности — соотношения рыночной стоимости «средней» квартиры и дохода «средней» семьи. Он показывает, за сколько лет можно накопить на квартиру. Этот показатель в 2006 году составил 4,7, ухудшившись примерно на полгода.

Можно рассчитать индекс возможности приобрести жилье с помощью ипотечного кредитования. Этот показатель стал лучше, приблизившись к 20 процентам от общего числа населения. Следовательно, ипотека постепенно делает приобретение квартиры доступным большему числу россиян. Чем больше граждан сможет приобрести жилье при помощи рыночных механизмов, тем больше оснований надеяться, что государство сможет реализовать сбалансированную систему мер помощи тем, кто не в состоянии решить жилищные проблемы самостоятельно. Это и предоставление социального жилья самым бедным, и субсидирование, и поддержка жилищной кооперации. Условия для этого в сфере жилищной политики, наконец, сформированы.

Лилия Овчарова, Независимый институт социальной политики:

— Нацпроект — это не только программа «Жилище», это и пакет из 27 законов, создавших правовую базу для развития строительной отрасли. То, что практически все регионы начали серьезно заниматься этой темой,—бесспорное достижение нацпроекта. Хотя, если откровенно, я полагаю, что строительная отрасль развивалась бы и без нацпроекта, поскольку продажа жилья выгодна для бизнеса.

А вот то, что нацпроект, политически позиционированный как социальный, пока стимулирует главным образом увеличение строительства и продажи дорогого коммерческого жилья,—серьезный минус.

К ошибкам я бы отнесла и ориентацию нацпроекта на приобретение жилья в собственность. Такой мощный инструмент, как расширение цивилизованного рынка аренды пока игнорируется. Наконец, в отличие от других экспертов, я полагаю, что строительство стало не только инструментом решения социальной — жилищной — проблемы, но и важным инвестиционным ресурсом. Но использует этот ресурс опять-таки далеко не бедная часть населения. Этот перекос тоже надо исправлять.

Дата публикации: 16:08 06 июля 2007

Источник: bpn.ru