«ПетроСтиль»: «Удешевление загородной недвижимости интересно всем участникам рынка»

Куда движется загородный рынок, что мешает его развитию и станет ли НАМИКС трамплином для развития малоэтажного домостроения – все эти вопросы корреспондент обсудила с директором по коммерции и развитию компании «ПетроСтиль» Михаилом Крючкиным и ведущим менеджером отдела продаж Андреем Мартыновым.

Какие перспективы у рынка загородной недвижимости Ленинградской области?

Андрей Мартынов: Хотелось бы, чтобы земли на Карельском перешейке было больше, но рынок не безграничен. Предложение медленно, но верно исчерпывается, становится все труднее отбирать земельные участки, их с каждым днем становится все меньше. Плотность застройки на севере будет повышаться. Конечно, в полном смысле слова об «уплотнительной застройке», которая имеет место в Петербурге, говорить нельзя, но плотность поселков будет повышаться. Будут развиваться другие направления – Луга, Стрельна, Тосно, Волхов. Мне кажется, что наиболее перспективным направлением станет Московская трасса – в силу развитости инфраструктуры, в силу престижности.

Михаил Крючкин: Сейчас довольно активно скупаются земли в южном направлении, уже анонсировано достаточно много проектов. С учетом того, что несколько лет это направление простаивало, сейчас ожидается существенная конкуренция. Достаточно активно развиваются ближайшие пригороды – строятся поселки для постоянного проживания. Здесь тенденции, как нам кажется, такие: участки становятся больше, количество коттеджей растет. Большее количество коттеджей снижает не только цену продажи, но и цену эксплуатации дома в таком поселке. Это позволяет девелоперам выходить в более низкие слои с точки зрения продажной цены. Мы идем вслед за Москвой, где все эти же тенденции прослеживались несколько лет назад.

Можно ли говорить о дефиците на рынке загородного жилья?

Андрей Мартынов: Принято считать, что в элитном сегменте нет дефицита, но мне кажется, что именно здесь есть проблемы. Многие заявляют элитные проекты, но на самом деле далеко не все таковыми являются. Показателем элитности не всегда является цена предложения. Нужно смотреть на комплекс параметров: это и цена, и земля, и участок, и локация, и инфраструктура, и коммуникации, и охрана. Этот сегмент довольно рентабельный, привлекает к себе все больше компаний, но не у всех получается поддерживать марку. По-настоящему элитных поселков в Ленобласти не так много.

А если говорить в целом, то загородный рынок настолько широк, перспективен, что спрос удовлетворяется не всегда. Спрос будет расти - идет переориентация городского клиента на загород.

Чем руководствуются люди, выбирая участок для строительства загородного дома?

Андрей Мартынов: Характеристика земельного участка состоит из трех параметров: первое – это место, второе – это место, и третье – это еще раз место. Наиболее востребованное предложение – в радиусе 70 километров от Петербурга. Если будут строиться нормальные дороги, эта территория будет расширяться. К примеру, Приозерское направление: там дорога – как горный серпантин. Была бы там трасса, думаю, что направление развивалось бы быстрыми темпами. Еще один момент – экология. Здесь нет равных Карельскому перешейку. Нам просто повезло, что природа создала такое уникальное место.

Есть мнение, что на Карельском перешейке формируется «питерская Рублевка».

Андрей Мартынов: Хотелось бы, чтобы так было. Сейчас, к сожалению, нет продуманной концепции освоения территорий, имеет место хаотичность застройки. Но это, наверное, уже прерогатива правительства Ленобласти, чтобы оно каким-то образом регламентировало застройку на Карельском перешейке. Думаю, со временем это будет полноценная «Рублевка» – цивилизованный рынок с цивилизованным клиентом.

Как меняется мода на загородные дома?

Андрей Мартынов: Вспомните девяностые и кирпичные дома с узкими окнами-бойницами. По сути, тогда человек строил не дом, а убежище. В последнее время я лично такого убожества практически не встречаю, теперь люди как-то более продуманно подходят к архитектуре, внешнему виду дома.

Если говорить о материалах, то раньше строили, в основном, из кирпича или газобетона. Мы постоянно наблюдаем за рынком, отмечаем тенденции. Так вот в последнее время идет плавное смещение предпочтений в сторону экологичности – как следствие, появляется больше домов из дерева. «ПетроСтиль» увидел эту тенденцию в самом начале – мы стали строить деревянные «Высокие Ели». Тогда многим казалось, что продукт будет невостребован. А сейчас – после завершения продаж и ввода поселка в эксплуатацию, мы можем говорить о том, что предложение было спрогнозировано на 100% и оправдало все наши ожидания. По поселку «Корабельные сосны», который сейчас находится в стадии строительства, сомнений было меньше.

Какие планы у «ПетроСтиля» на будущее? Намерена ли компания выходить в другие сегменты рынка?

Михаил Крючкин: Планируем строить поселок для постоянного проживания в окрестностях Колясово, это продолжение нашей элитной линейки. Отличительная особенность нового проекта – большие земельные участки, около 50 соток на каждое домовладение. Параллельно, как и все другие девелоперы, мы хотим выходить в бизнес-класс, класс-комфорт. Купили пятно земли около 30 га в Мистолово, здесь будем развивать поселок бизнес-класса. Сейчас там активно прорабатывается архитектурная концепция, считаются техусловия.

И у нас, и у других девелоперов, есть проблемы, в первую очередь, с относительно недорогими пятнами земли с инженерной подготовкой. Пока переводишь землю в нужный статус – это время, время – это накладные расходы, которые ложатся на себестоимость проекта. Потом необходимо заниматься инженерной подготовкой земли, поскольку в лучшем случае есть электричество, но его мало. Требуется вложение существенных денег в реконструкцию всевозможных подстанций, линий электропередач и так далее. Это существенно удорожает себестоимость, растет цена продажи.

Как решать эти проблемы?

Михаил Крючкин: Проблемы земли и инфраструктуры нужно решать при активной поддержке государства, и государство это понимает. Так, на прошлой неделе в Госдуме было заявлено о создании некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС). С отменой лицензирования регулировать взаимоотношения на рынке будет профессиональное сообщество, и появление НАМИКС должно стать таким регулирующим механизмом.

Одной из главнейших задач НАМИКС как раз является помощь девелоперам и другим игрокам рынка во взаимоотношениях с государством. Имеется в виду ускорение процедуры юридического оформления участков, возможность участия государства в развитии и создании инфраструктуры. Это могут быть льготные кредиты или что-то еще, что позволит инвестору снизить стоимость проекта за счет снижения затрат на инфраструктуру. Члены партнерства смогут принимать участие в законотворческом процессе. К примеру, сейчас в Думе обсуждается проект закона о малоэтажном строительстве, и нам – членам НАМИКС – предложили поработать над законопроектом. Это достаточно необычно для нашей страны – участие игроков рынка в разработке «профильного» законодательства. Мы тоже подготовили аналитическую записку о том, какие моменты, как нам кажется, было бы правильно включить в этот законопроект.

Кроме законотворческой деятельности, как еще НАМИКС намерен бороться за интересы участников загородного рынка?

Михаил Крючкин: НАМИКС создан при поддержке депутатов Думы, следовательно, имеет административный ресурс. К примеру, члены партнертсва задавали вопрос по поводу мздоимства местных властей и депутат Александр Коган пообещал создать комиссию высокого уровня, которая могла бы выезжать в регионы и решать такие вопросы на местах. Надо сказать, что НАМИКС только-только зарождается. Механизмы ее действия пока в стадии разработки, их пока нет. Ресурс есть, желание есть – у людей глаза горят, а как все это будет все реализовано, пока не могу сказать.

Каковы условия вступления в НАМИКС? Не превратится ли эта организация в структуру, лоббирующую интересы узкого круга компаний?

Михаил Крючкин: Радует то, что изначально инициатива создания партнертсва шла от организаторов независимой премии «Поселок года». Это премия, которая изначально позиционирует себя как независимая, в составе ее учредителей нет ни производителей, ни застройщиков – никого, кто составил бы только одну группу. На заседании Госдумы, где было объявлено о создании НАМИКС, присутствовали риэлторские компании, застройщики, девелоперы, инвесторы, представители банков, производители тех или иных материалов для загородного домостроения.

На сегодняшний день нет четких критериев, которым необходимо соответствовать для вступления в НАМИКС. Естественно, любая структура требует разработки каких-то критериев отбора. Агентство призвано регулировать деятельность профессиональных игроков рынка, и в его основу обязательно будут заложены механизмы, которые не позволят вступить в партнерство нечистым на руку людям.

Чего ваша компания ждет от создания партнерства?

Михаил Крючкин: Чудес не жду точно. На мой взгляд, это работа на будущее. В ближайший год вряд ли что-то произойдет. Но надеюсь, в будущем существование агентства даст свои плоды, появится возможность строить много недорогого жилья. А сейчас ситуация такая: участникам рынка говорят, что надо строить дешево – цена дома должна быть, условно, около 150 тысяч рублей. Хорошо, но они посчитали – себестоимость получается гораздо больше этой цифры. Как продавать по 150? Если получится уложиться в себестоимость, которая позволит по 150 продавать – всем участникам рынка загородной недвижимости это интересно. И клиент проще с точки зрения продаж, и можно выходить на такие объемы, что, зарабатывая по 7 копеек, быть достаточно успешной компанией. Просто пока физически не получается: дорогая земля, дорогие сети, дорогие материалы.

Дата публикации: 16:03 12 июля 2007

Источник: bpn.ru