Офисный рынок Санкт-Петербурга. Высококлассный дефицит

Требования арендаторов к качеству офисных помещений в Санкт-Петербурге растут, поэтому основной вектор спроса направлен на высококлассные объекты, которых, несмотря на стабильное увеличение предложения в этом сегменте, по-прежнему не хватает. По данным компании Becar Commercial Property SPb, в конце мая текущего года в Питере насчитывалось всего 15 бизнес-центров класса А общей площадью 103,8 тыс. кв. м.

Лучшие из лучших

В 2006 году в Северной cтолице к сдаче в эксплуатацию было заявлено около 60 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей, однако город получил всего 46 тыс. кв. м (семь объектов). Однако и такая скромная цифра — максимальный показатель за всю историю рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Минувший год знаменателен также реализацией первых сетевых проектов класса А: два бизнес-центра «Сенатор» появились на улицах Чайковского и Садовой (девелопер — финансовый холдинг «Империя»), а офисные комплексы Gustaff и Magnus компании «Рюрик» — на Васильевском острове.

Последние, кстати, демонстрируют и другую набирающую силу тенденцию рынка — его децентрализацию. Объекты класса А начинают располагаться за пределами так называемого Золотого треугольника (район в центре города между Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки). Например, на Петроградской стороне открылся БЦ «Лангензипен». Причина расширения географии сегмента — дефицит земельных участков и серьезные ограничения по реконструкции исторических зданий. Среди возможных новых деловых зон эксперты называют Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую набережные, а также территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе.

Однако подавляющее большинство высококлассных офисных комплексов все‑таки находится в историческом центре города, поскольку местоположение пока еще остается одной из основных характеристик объекта такого уровня. Причем дело не только в статусе, но и в удобстве арендаторов. Деловая жизнь Петербурга сосредоточена в основном в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Соответственно, офис должен находиться именно там или хотя бы не далее чем в 15–20 минутах езды на автомобиле. Что же касается престижа, то самым популярным местом для размещения бизнес-центра класса А считается Невский проспект. Сейчас там действуют БЦ «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском, 25» и «Невский, 38». В ближайшее время список пополнит «Дом Зингера», а в отдаленной перспективе на главном проспекте города должен появиться еще и «Невский Плаза», правда дата его ввода в эксплуатацию пока неизвестна.

Спрос и предложение

Основными потребителями высококлассных площадей выступают международные и крупные российские компании и представительства зарубежных фирм. Особенно востребованы небольшие помещения в 100–200 кв. м и, наоборот, в 500–1000 кв. м и выше. Чаще всего заявки поступают от тех, кто намерен переехать из офиса, арендуемого в старом фонде, в более новое и качественное здание или снять блок попросторнее. Причем, по данным Becar Commercial Property SPb, в 2006 году почти треть заявок направили компании, желающие расширить свое «жизненное пространство», хотя еще несколько лет назад их доля не превышала 5 %. К сожалению, все имеющиеся в городе офисные комплексы класса А заполнены почти целиком — вакантных площадей в них в среднем не более 1 %. К тому же часто современные бизнес-центры расположены в особняках-памятниках, как, например, «Атриум» и «Северная столица». Как правило, одна крупная компания занимает в них этаж. Понятно, что в таких условиях подобрать более просторное помещение аналогичного качества — задача не из легких.

Острый дефицит предложения провоцирует рост ставок аренды. Сегодня цены находятся в диапазоне 500–940 долл. за 1 кв. м в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), а в БЦ «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» и вовсе превысили 1 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Причем падение курса американской валюты заставляет владельцев переходить на рубли или изобретать собственные условные единицы (обычно это среднее арифметическое между долларом и евро).

Если снять офис класса А хотя бы теоретически возможно, то купить — просто нереально. Во всяком случае, пока. В прошлом году такие предложения на рынке отсутствовали, а в текущем единственный выставленный на продажу объект — БЦ «Строгановский» — будет реализован только целиком как готовый бизнес либо как комплекс помещений по цене 11 млн долл.

Петербург офисный

За первый квартал 2007 года в городе не было введено в строй ни одного бизнес-центра класса А, но радикальные перемены в структуре рынка ожидаются совсем скоро. До конца года в Северной столице появится 15 высококлассных объектов класса А общей площадью около 196 тыс. кв. м. Правда, как показывает практика, далеко не всегда девелоперы выдерживают объявленные сроки. На даже если в эксплуатацию будет сдана всего половина ожидаемых сооружений, объем предложения в сегменте высококлассных офисных площадей увеличится более чем вдвое. Среди наиболее крупных объектов помимо «Дома Зингера» «Веда Хаус» на Петроградской набережной, Австрийский бизнес-центр на Оренбургской улице, офисный центр на Малом проспекте.

При этом для офисной элиты месторасположение в историческом центре города из обязательной характеристики уже в обозримом будущем превратится в желательную. Более того, данный процесс уже начался. Проекты класса А заявлены на Выборгской и Свердловской набережных, Малоохтинском проспекте и в Пулково‑3. Здесь руки у девелоперов не связаны необходимостью вписать современный бизнес-центр в реконструированный особняк, поэтому сегмент высококлассных офисных площадей Санкт-Петербурга скоро пополнится многоэтажными деловыми комплексами и даже целыми кварталами.

Дата публикации: 10:27 13 июля 2007

Источник: bpn.ru