Александр Гаврюшенко, «Евросиб Девелопмент»: «Государство не готово к росту загородного рынка»

Генеральный директор компании «Евросиб Девелопмент» не верит, что 60% горожан мечтают перебраться жить за город. О преимуществах дачных поселков перед коттеджными комплексами, прогнозах развития загородного рынка и об отсутствии претензий к государству Александр Гаврюшенко рассказал корреспонденту «ЗНС».

Александр Николаевич, как было принято решение работать именно в дачном сегменте загородного рынка?

В свое время мы приобрели несколько крупных массивов общей площадью 800 га в Выборгском районе. Участки расположены у Большого и Малого Лебяжьих озер, это как раз посередине между Рощино и трассой «Скандинавия». Учитывая, что в Рощино есть вся необходимая инфраструктура отдыха: рестораны, дом отдыха, кинотеатр, к поселку идет хорошая дорога, мы решили реализовывать дачные проекты. Так возникли первые два поселка в районе населенного пункта Лебяжий – «Гелиос» и «Капелла». Площадь комплекса «Гелиос» около 15 га, там 53 домовладения. «Капелла» побольше на гектар, домовладений там около 60.

Сейчас прокладываем водопровод, дороги, электричество, начинаем строить забор вокруг, здание администрации, детские и спортивные площадки. Думаю, к осени проекты будут завершены, и собственники смогут начинать закладывать фундаменты и строить дома.

Застройка будет вестись каждым индивидуально. Вы не боитесь возникновения архитектурного хаоса?

Разработана концепция застройки дачных поселков – не выше двух этажей, жилой дом не должен занимать более 30% площади участка. Этим правилам мы следуем, но не навязываем никакие технологии строительства, ни материалы, люди выбирают сами. Кто-то строит каркасные дома, это быстрее. Кто-то любит бревно, кто-то – брус, кирпич, пенобетон. Да, сторонники регламентированной коттеджной застройки говорили – дескать, там будет хаос. Но, если придерживаться такого подхода, то тогда весь город Санкт-Петербург – это сплошной хаос: исторические здание соседствуют с кирпичными домами. Никого не смущает, что рядом – «панелька» и современный небоскреб. Зачем я буду решать за кого-то, какой ему цвет дома нужен? Одному нравится зеленый, другому – желтый.

Проблемы, ставшие традиционными для застройщиков – инфраструктура, процедура оформления необходимой документации. Как вы их решаете?

Проблемы возникают, но это – житейская ситуация: надо пройти определенные согласования с ГИБДД по поводу съездов с дороги – едем и согласовываем. Нужно решить вопросы с СЭС, экологами – решаем. В конце 2006 года – начале 2007 возникла проблема, когда все вопросы по согласованию были переведены на одно окно. Три месяца это окно формально существовало, а юридически не работало – и получилось, что согласований в старых инстанциях не давали, и в новой их было не получить. Но потом все нормализовалось.

Сейчас инженерные вопросы решены. К примеру, электричества мы берем с избытком – на текущий проект и на все следующие. Почти 3 МВт в районе Лебяжьего, 7 МВт в районе Волочаевского озера – там у нас под застройку почти 200 га земли, реализуем проект «Северная Корона».

Поймите, это все из области фантастики: кто-то придет и подготовит участок, кто-то за девелопера решит, сколько электричества ему надо. Да, очень замечательно, если к участку будет вести прекрасная асфальтированная дорога. Но, например, строительная техника, постоянно курсирующая по асфальтированной дороге, через какое-то время приведет ее в грустный вид. К тому же сейчас девелоперы стараются строить коттеджные поселки на берегу озер, рек. Туда дороги никто никогда не проводил. Да, можно прийти в администрацию и потребовать дорогу. Но администрации нужно будет где-то взять деньги, и тогда повысятся налоги и сборы с девелоперов. Какая разница – либо я сам сделаю, либо я буду просить администрацию, которая выделит технику за бюджетные средства, взяв с меня за это деньги в виде налогов.

То есть Вы не имеете претензий к государству за неподготовленные земли?

Государство никто не ставил в известность, что через пять лет мне вот на этой территории надо будет 10 МВт электроэнергии. Да, бывают проблемы с монополистами – электричество, газ… Но, к сожалению, эти структуры оказались не готовы быстрому росту загородной недвижимости.

Государство не готово к быстрому развитию рынка загородной недвижимости. На подготовку территорий практически не выделяются средства. Я с большим удовольствием побывал бы в ситуации, когда мне говорят: отлично, уважаемый девелопер, мы подведем дорогу к выбранному вами участку, выделим необходимые лимиты на газ, электричество. Но для этого нужно, как минимум, газ закладывать на определенную инженерную инфраструктуру. Любой кабель проводит определенное количество электроэнергии, а если больше – надо, к примеру, менять столбы с деревянных на бетонные, надо увеличивать полосы отчуждения вокруг ЛЭК, надо менять провода.

Но как-то решать эту проблему нужно?

Нужны планы развития территорий. Нужно выделить зоны, понять, где можно получать землю, а где ее никто и никогда не будет давать ни за какие деньги. В рекреационных зонах, например. Тогда все будет понятно. Приходят девелоперы, им говорят, вот здесь мы тебе выделяем землю и подводим такую-то инфраструктуру. Но правда тогда, наверное, не будет поселков возле чистых озер и девственных лесов. Все они будут где-то рядом друг с другом. Это экономически выгодно государству – вести инфраструктуру в одно определенное место. А в целом – будет государственная поддержка – хорошо. Нет – каждый человек – кузнец своего счастья. Хочется получить лишь взаимопонимание с государством.

Как, на Ваш взгляд, будет развиваться рынок загородной недвижимости?

Загородный рынок будет расти. В стране для некоторых людей наблюдается устойчивый рост благосостояния. Эти люди свои накопления пытаются куда-то вложить. К примеру, часть покупателей в коттеджных поселках – это инвесторы, которые просто вкладывают в землю, а потом ее перепродают. А если удастся сделать доступнее землю, дешевле инженерную инфраструктуру, цена на недвижимость за городом будут ниже. Это привлечет покупателей, которые сейчас не в состоянии купить дачный домик за 250 тысяч. А таких в регионе – достаточно большое количество, я думаю, не менее миллиона человек.

Какой сегмент пойдет в рост активнее – поселки для постоянного проживания или дачные поселки?

Я считаю, что больше перспектив у дачного сегмента загородного рынка. Меня удивляет, когда по результатам опросов делаются заявления: 60% петербуржцев хотели бы жить в собственном доме за городом. Я так понимаю, при определенных условиях наш город на 60% обезлюдеет. Все покинут Петроградку, обжитый Центральный район и рванут куда-то во Всеволожск, Пушкин жить на природе. Хотелось бы мне увидеть эти дороги, забитые 60% едущих людей. Плюс другой момент – люди привыкли жить в квартирах. За квартиру вопросы решает жилконтора, а домом придется заниматься самому: крыши, фундаменты, стены…

К тому же – постоянное проживание, это все-таки в ближайшем пригороде. А здесь часть площадей занята старыми садоводствами, часть – военными землями, или территориями, выделенными под промышленную или коммерческую недвижимость. Вдоль КАДа все территории уйдут логистические центры, автодеревни, торговые центры. Если посмотреть на долю нынешних поселков – не больше десяти под постоянное проживание, остальные по факту – дачные. Хотя, конечно, для людей творческих профессий с ноутбуком и интернетом жить за 100 км от города – не проблема.

В каком направлении будет развиваться рынок? Есть мнение, что внимание девелоперов и застройщиков переключается на территории к югу от города. Ваша компания не намерена реализовывать проекты на юге?

А зачем? Мы – это дачи, а дача – это когда лес рядом, можно выйти за грибами, покататься на лыжах. На севере места предназначены для дачного отдыха самой природой. Посмотрите, лыжные курорты – Игора, Коробицыно, Пухтолова гора, Охта-парк – все на севере. Я приветствую развитие южного направления, но в наших ближайших планах – реализация проектов на севере. Сейчас мы разрабатываем пять дачных поселков, они будут расположены в районе Волочаевского озера в Выборгском районе. Я выделяю этот район как наиболее востребованный петербуржцами в качестве места отдыха.

Будущие поселки являются составной частью крупных коттеджных комплексов на расстоянии километр-два друг от друга. Это позволяет нам снизить себестоимость инженерной подготовки – мы единовременно подводим туда дороги, электричество.

Плюс единая эксплуатационная организация, которая обслуживает все поселки – можно уборочную технику закупить не для каждого поселка отдельно, а сразу на все. То же самое с персоналом – один электрик может обслуживать сразу несколько близко расположенных поселков.

Планирует ли «Евросиб девелопмент» выходить в другие сегменты?

Мы присматриваемся к поселкам для постоянного проживания, но пока четких планов и решений нет. Приобретение 7 МВт или даже 5 МВт электроэнергии требует достаточно больших затрат. Хотя, в принципе, мы не исключаем такой возможности при наличии планов развития территорий и готовы принять участие в их разработке.

Дата публикации: 16:09 13 июля 2007

Источник: bpn.ru