Кооперативная рулетка

Согласно закону 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК)», все кооперативы, привлекающие деньги населения, еще до 1 марта 2006 года должны были либо перерегистрироваться в ЖНК, регулируемые государством в лице Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР), либо прекратить работу с частными инвестициями. Однако большинство существующих жилищных кооперативов продолжило свою работу в форме потребительских ипотечных кооперативов (ПИК), существование которых допускает Гражданский кодекс, где есть отдельная статья «Потребительские кооперативы».

Ненужное изобилие. «Когда принимали закон о ЖНК, даже предположить не могли, что такое количество кооперативов преобразуется в ПИК, – сокрушается начальник отдела развития законодательства о рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления МЭРТ Анна Меньшикова. – Существование ПИК формально не противоречит законодательству, но ни в одном законе их деятельность не прописана. Статья ГК устанавливает понятие потребительского кооператива в целом, но конкретно про ПИК там нет ни слова». По словам начальника управления регулирования и контроля над коллективными инвестициями ФСФР Александра Бескровного, «сегодня уполномоченный орган по осуществлению контроля и надзора за деятельностью ПИК не установлен». Конечно, можно обратиться с жалобой в суд, только что толку – ведь ПИКи по обязательствам собственным имуществом не отвечают (в отличие от ЖНК).

Сейчас в России, по данным государственного реестра юридических лиц, который ведет Федеральная налоговая служба, действует около четырех тысяч организаций, в названии которых встречается словосочетание «жилищный кооператив». Реестр ЖНК ведет ФСФР – их насчитывается всего 114 штук. Разобраться во всех «кооперативных» нюансах под силу разве что юристу. Поэтому граждане продолжают делать рискованные инвестиции.

«Вступила в кооператив в сентябре 2005 года, внесла 50% от стоимости квартиры сразу, – рассказывает москвичка Наталья. – По договору через 13 месяцев я должна была получить ссуду. В ноябре 2006 года позвонила напомнить, что пришло время работать с риэлтором, мне сказали, что переведут на подбор жилья в течение месяца. Ждала еще три месяца – наконец перевели. Но выяснилось, что ссуду мне выделят только в апреле этого года. Но денег до сих пор нет. В итоге я уже заплатила больше 80% от стоимости жилья, а никаких документов, подтверждающих мои права на жилплощадь, не имею».

Деньги. Накопительная схема выглядит привлекательнее, чем банковская ипотека. Во-первых, в жилищные кооперативы (ЖК) берут всех. Во-вторых, ссуда считается беспроцентной. Пайщику надо ежегодно платить 3–5% от заемных средств (чаще 5%, ставка снижается в зависимости от того, сколько собственных средств внес пайщик), но они оформляются не как проценты за пользование ссудой, а как членские взносы, идущие на содержание кооператива. Кроме того, член ЖК обязан делать ежегодные отчисления в резервный фонд – не менее 1,5% в год от стоимости квартиры. Если за время членства пайщика в кооперативе не случается никакого форс-мажора, эти деньги возвращаются: их засчитывают в стоимость приобретаемой квартиры. Если цена объекта 3 млн рублей, а ссуда составляет 1,5 млн рублей, то дополнительные ежегодные затраты пайщика в среднем такие: 75 тыс. рублей (по ставке 5%) в виде членских взносов плюс 45 тыс. рублей в резервный фонд. К этим расходам надо добавить ежегодную уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ), потому что фискальные органы расценивают бесплатный заем как получение материальной выгоды. Согласно Налоговому кодексу, проценты за пользование рублевой ссудой исчисляются исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на дату получения таких средств (сегодня процент по ссуде 7,5%). Если сумма процентов по договору с кооперативом ниже, то с разницы надо платить 13% НДФЛ. При беспроцентном кредите в 1,5 млн рублей это 14,6 тыс. рублей (1,5 млн рублей *0,075* 0,13). Итого общие расходы в ЖК составляют 134,6 тыс. рублей в год. Когда пайщик выходит из кооператива и происходит окончательный расчет, 45 тыс. рублей за каждый год пользования ссудой из резервного фонда ему возвращают.

Поэтому «на круг» ЖК дешевле банковской ипотеки. Сегодня она обходится в среднем в 10% годовых. Но, экономя на деньгах, член кооператива по сравнению с заемщиком банка рискует куда больше.

Закон не писан. Финансовую устойчивость жилищно-накопительных кооперативов ежеквартально оценивает ФСФР. Методика оценки и величина нормативов устанавливается правительством РФ. Проверяется все: возможность кооператива выполнить свои обязательства сейчас и в перспективе, баланс поступления взносов, выдачи ссуд и погашения пайщиками долга, соблюдение установленных норм допустимой просрочки по долгам и многое другое. Если ЖНК не соблюдает хотя бы один из нормативов, его деятельность приостанавливают. Но в любом случае по обязательствам даже самого законопослушного ЖНК регулятор (ФСФР) не отвечает.

Согласно ст. 4 закона № 215, по своим обязательствам перед пайщиками и другими (внешними) кредиторами ЖНК отвечает своим имуществом, в том числе и приобретенными квартирами. Порядок наложения взыскания определяется 119-м законом «Об исполнительном производстве». Чтобы максимально обезопасить пайщика, который за счет кооператива уже купил жилье, но еще не стал собственником (это происходит после окончательного погашения ссуды), в ЖНК советуют быстрее рассчитаться по заемным средствам. Для стимулирования этого процесса в ЖНК, как правило, предусмотрены скидки. Например, процентная ставка за пользование ссудой для тех, кто гасит ее досрочно, снижается до 1% в год в отличие от 3–5% для всех остальных.

Для пайщиков потребительских ипотечных кооперативов риски еще больше: ведь для ПИК законы не писаны. Единственной гарантией сохранности инвестиций и приобретения жилья является устав организации. Чтобы соблюсти баланс между привлеченными средствами и выданными на приобретение жилья ссудами, нужен постоянный приток новых членов. Как написано на сайте ПИК «Строим вместе», «Потребительский ипотечный кооператив – это постоянно воспроизводимый процесс... Очевидно, что это бесконечный цикл...», далее сообщается, что привлечено новых пайщиков более семи тысяч человек, а почти пять тысяч сегодня выплачивают ссуды, т. е. сохраняют за собой членство в кооперативе. При этом «Строим вместе» активно приглашает в свои ряды новых пайщиков. Но именно бесконечность является основным признаком финансовой пирамиды. Не случайно 215-й закон ограничивает число членов жилищного кооператива: минимум – 50, а максимум – пять тысяч пайщиков. Другой закон – «О кредитных потребительских кооперативах граждан» (ПИК формально не является кредитным, но все-таки причисляет себя к потребительским кооперативам) гласит, что число членов КПК не может быть менее чем пятнадцать и более чем две тысячи человек.

Без малого год назад вступил в силу приказ ФСФР «Об утверждении порядка представления жилищными накопительными кооперативами ежеквартальной отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости». Этот документ обязывает ЖНК, а также иные организации, привлекающие частные инвестиции граждан на покупку или строительство жилья, отчитываться буквально за каждый шаг и каждую копейку. ПИК как раз и является «иной организацией». Однако ПИК перед ФСФР вообще никак не отчитывается, а своим пайщикам сообщает, как правило, всего несколько цифр. Например, интернет-отчет ипотечного кооператива «Общее дело» за июнь 2007 г. выглядит так: кол-во членов – 1747, кол-во купленных квартир – 1045, кол-во квартир в подборе – 87, кол-во внесенных авансов на покупку квартир – 51. Получить какие-либо комментарии от представителей ПИК не удалось – по указанным на сайтах контактным телефонам отвечают диспетчеры, которые сообщают, что руководство в длительной командировке, а в общении с прессой они не заинтересованы. В лучшем случае предлагают писать письма, на которые, впрочем, тоже никто не отвечает.

«Мне непонятно, почему люди вообще несут деньги в ПИК, – удивляется юрист Антон Монин. – Закон гласит: кто из жилищных кооперативов не преобразовался в ЖНК, подлежит ликвидации. А, следовательно, все сделки любого ПИК ничтожны. Включая взносы и займы членов».

Решение. «Есть два варианта решения этой проблемы, – размышляет директор ЖНК «Большая семья» Александр Кулаев. – Либо все кооперативы, которые работают на рынке по накопительным схемам, будут в конечном итоге называться жилищно-накопительными кооперативами и подчиняться закону о ЖНК, либо деятельность ПИКов будет регулироваться специальным федеральным законом».

«Почти год назад мы вносили на рассмотрение Госдумы поправку к 215-му закону, – говорит Анна Меньшикова. – Суть ее заключалась в том, чтобы разрешить добросовестным ЖНК инвестировать в строительство основную часть своего капитала, а не 20%, как разрешается сегодня. Тогда накопления пайщиков получили бы реальную защиту от обесценивания и снизились бы риски. Однако пакет изменений отклонили. По моему мнению, сейчас вообще никто не собирается рассматривать и принимать поправки, не говоря уже об отдельном законе о ПИКах: не та политическая ситуация».

Дольщики: Проблемы пострадавших остаются

Год назад застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, обязали ежеквартально сдавать отчетность в региональные отделения ФСФР.

В качестве регулятора ФСФР выбрали не случайно. Именно специалисты этого ведомства разработали постановление, устанавливающее минимальный объем собственных средств и нормативы финансовой устойчивости застройщиков. Таких норматива три: безубыточность, баланс между активами и обязательствами перед дольщиками и целевое использование средств. В ежеквартальных отчетах застройщики должны указать, на что потрачены деньги частных соинвесторов. «То, что мы сегодня собираем отчетность, никак не влияет на ситуацию с уже пострадавшими дольщиками, – признается источник из отделения ФСФР по Центральному округу. – Наша задача – не допустить повторения ошибок».

Нюансы: Как работают жилищные кооперативы

Идея солидарного участия проверена временем и миллионами людей. Независимо от названия, схема работы любого ЖК примерно одинакова.

Предполагается, что, становясь пайщиком кооператива, человек делает вступительный взнос (размер определяется уставом, как правило, не более $300) и некоторое время продолжает копить деньги за счет ежемесячных отчислений (размер рассчитывается исходя из финансовых возможностей и конечной цели пайщика). После того как на личном счете пайщика накоплено от 30 до 50% среднерыночной стоимости недвижимости, оставшаяся часть выдается в виде ссуды из общей кассы кооператива. Приобретается жилье, человек живет в новой квартире и ежемесячно выплачивает долг.

Все жилищные кооперативы считаются некоммерческими организациями, т. е. не имеют права что-то покупать, продавать, вкладывать деньги пайщиков в ценные бумаги и т. д. При нехватке собственных средств кооператив может взять банковский кредит (для ЖНК общий размер заемных средств не должен превышать 40% от стоимости имущества кооператива).

Кооператив имеет право инвестировать в строительство жилых домов (для ЖНК объем инвестиций не должен превышать 20% от стоимости имущества), «Члены ПИК заключают договор, а члены ЖНК оформляют отношения с кооперативом путем подачи письменного заявления, – объясняет Александр Бескровный из ФСФР. – В ЖНК квартира оформляется в собственность после полного погашения стоимости пая, а в ПИК квартира становится собственностью пайщика сразу, но до выплаты ссуды находится в залоге у кооператива».

Дата публикации: 11:01 17 июля 2007