Психология покупателя как двигатель стагнации

Похоже, все чего-то ждут и к чему-то готовятся. Между тем, по мнению многих застройщиков, ждать потребителю не следует, поскольку к весне цены могут сорваться с цепи. Да и сейчас продолжается плановое повышение цен на новостройки, о чем застройщики радостно сообщают застывшим в недоумении покупателям. Но что это доказывает, кроме того, что инвесторы вывешивают новые ценники на свой товар? Раскупается ли этот товар и с какой скоростью? И что будет после Нового года, когда вступит в силу целый ряд законодательных новшеств и одна из любимых идей федерального правительства - о создании рынка доступного жилья начнет претворяться в жизнь?

КАКОЙ ЖЕ ИНВЕСТОР НЕ ЛЮБИТ БЫСТРОЙ ЕЗДЫ?

В течение лета и осени ведущие игроки рынка не раз доходчиво разъяснили общественности: на рынке цены могут быть только рыночными - ныне и присно, и во веки веков. При высоком платежеспособном спросе дотационные программы и развитие кредитования для покупателей ведут только к росту общей денежной массы на рынке, а значит - к росту цен. Но парадокс столичного рынка недвижимости в том, что абсолютный уровень цен мало кого волнует - гораздо важнее динамика роста. Для инвестора важен процент дохода на вложенный капитал и скорость его оборота. Для покупателя цены, конечно, важны, но большинство сделок купли-продажи в той или иной степени камуфлируют обмен жилья (часто с доплатой). При неразвитости и дороговизне ипотеки основным источником для покупки квартиры для большинства является продажа старого жилья, цены на которое растут пропорционально. Все это привело к тому, что при бурном росте рынка сами цены стали чуть ли не условностью, а столичный рынок недвижимости превратился в самое популярное бомбоубежище от инфляции, превратностей бизнеса, претензий фискальных органов и непредсказуемости финансовых рынков. Но ситуация, когда уровень цен становится условностью, чревата одной опасностью - на первый план выходят психологические факторы.

МЕХАНИКА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Вместо того чтобы гадать на кофейной гуще о времени и характере выхода из кризиса, попытаемся взглянуть на системное значение сегодняшней стагнации, когда одновременно сжимается не только пружина отложенного спроса, но и отложенного предложения. Фраза, что цену определяет баланс спроса и предложения, уже стала настолько избитой, что ее перестали употреблять. Но как это работает? Приходя в магазин, мы привыкли видеть только одну цену, по которой и можно купить товар. Не нравится - не бери. Но на самом деле, на рынке существует три цены: цена спроса (bid), предложения (ask) и цена сделки (trade). Если точнее, то цены две, поскольку сделка проходит либо по цене продавца, либо - покупателя, в зависимости от того, куда сместится рынок. Разумеется, с недвижимостью все не совсем так, но психологический фактор и здесь влияет на обе стороны сделки.

Как формируется цена, можно увидеть на примере какой-нибудь ликвидной акции Nasdaq. Наиболее активные продавцы и покупатели выстраивают свои заявки по обе стороны от последней цены сделки. При паритете рынок колеблется в узком коридоре, но при явном преобладании заявок одной из сторон их волна буквально перехлестывает на уровень, где паритет будет восстановлен. При недостатке предложения самые агрессивные покупатели просто скупают акции по той цене, где много продавцов. При дефиците спроса картина обратная. Обычная битва быков и медведей.

НЕДВИЖИМОСТЬ, КОТОРАЯ НЕ ДВИЖЕТСЯ

К чему весь этот экскурс в недоступные для россиян сферы онлайн-трейдинга? Едва ли абстрактное понятие "московская квартира" можно уподобить акции на бирже, однако аналогии есть. В рекламных газетах и на Интернете ежедневно публикуются цены предложения вторичного рынка. Цены спроса и цены сделок, увы, - тайна (эти данные скрываются благодаря профессиональной этике риэлторов и любознательности налоговых органов). Так что, на вторичном рынке мы имеем информацию только об одной цене из трех. Но и это немало. Именно на цену спроса ориентируются наши аналитики. А риэлторы говорят, что им известен средний коэффициент "уторговывания" для квартир разного класса (при растущем рынке он составляет от 2 до 5 процентов). Откинув эти проценты, можно предположить уровень сделок.

Сейчас волны спроса и предложения раскатились: продавцы остановились, покупатели - не только остановились, но и опустили цены спроса. В итоге, мы имеем то, что имеем - "великое стояние на Калке". При слишком большой разнице ожиданий - обе стороны не торгуются до разумного компромисса, а просто говорят друг другу: "Вы что, обалдели?!", - и расходятся, не солоно хлебавши. Но в отличие от монгольских и русских войск покупатели с продавцами просто так разойтись не могут. Рано или поздно ожидания сблизятся и рынок активизируется. Вопрос - на каком уровне это произойдет, если ряды покупателей покинет инвестиционная публика, включая корпоративную. А публики этой будет тем меньше, чем более пологой окажется кривая роста по отношению к началу стояния (то есть, к сентябрю, когда стало ясно, что остановка цен не связана с сезонными факторами).

ВИЖУ ДАЛЬНЮЮ ДОРОГУ

Сейчас задействовано слишком много разнонаправленных факторов, чтобы точно вычислить, как они сработают в комплексе. Для тех, кто ждет дешевого жилья из рук правительства на Новый год, неизбежно разочарование. Но возобновится ли бурный рост? Некоторые говорят, что скачок цен неизбежен, поскольку растут доходы населения и высоки цены на нефть. Оно, конечно, но инвестиционные деньги быстро уходят с рынка, который перестает быть инвестиционно привлекательным.

Обе выжидающие сегодня стороны рискуют. Правда, продавцы рискуют меньше, поскольку вероятность резкого падения индекса цен (даже очищенного от инфляции) невелика. При ценовой дестабилизации покупатели могут оказаться в невыгодном положении. Сейчас у них есть шанс выбирать и торговаться. При большом ценовом сдвиге всегда происходит рост объемов продаж и сокращаются сроки экспозиции. В этих условиях выбрать подходящую квартиру будет намного сложнее. Правда, ведь есть еще и новостройки.

ОНИ СОШЛИСЬ - ВОЛНА И КАМЕНЬ

Первичный рынок - картина особая. Разрыв между желаемым и действительным тоже вырос. Но здесь остановилась цена спроса, а уровень предложения продолжает плановый рост. На первый взгляд, это странно: известно, что застройщики ориентируются на цены вторичного рынка по аналогичным объектам. Возникает невольное подозрение, что они блефуют, используя рост цен как аргумент для поддержания покупательского оптимизма. Продавцы-строители с удивлением и грустью увидели, как простое выбрасывание властью лозунга доступности смогло преодолеть, казалось бы, незыблемый рост цен. И они решили: "А мы чем хуже?" Будем рекламировать рост своих расценок и давать мажорные комментарии. Лозунги дня: "Покупайте сейчас, а то весной пожалеете!", "Доступным станет не жилье, а ипотека, и это приведет к новому витку цен. Торопитесь!" Другие издания предпочитают лозунгам цифры и приходят к более пессимистичным выводам: ликвидность на первичном рынке падает. Сейчас всплывают ошибки в позиционировании объектов и маркетинге. Есть примеры, когда новые квартиры на вторичном рынке стоят дешевле, чем при строительстве. Но грамотные компании могут только выиграть: покупатель становится более разборчив в выборе объектов.

РЫНОК УЖЕ ИЗМЕНИЛСЯ

В 2004 году произошел важный сдвиг: цены на ранних и поздних стадиях строительства сблизились и, как следствие, значительно выросло число свободных квартир в готовых или почти готовых домах. В то же время на некоторых площадках, где продажи начались еще летом, до сих пор лишь стоят вагончики для рабочих и лежат стопки бетонных плит, зато на ограде - большой телефонный номер. Спрашивается, зачем покупать котлован? Все хотят продать как можно больше до Нового года. Причина - не в праздниках. С 2005 г. отменяется НДС для юридических лиц на продажу жилья. И это, конечно, хорошо для застройщиков, но не для всех. Те, кто рассчитывал на деньги ранних покупателей для реализации проекта, могут оказаться на мели - деньги утекут на готовые объекты.

Практика соинвестирования объяснялась не только ажиотажем, но и тем, что при этой схеме не надо платить НДС. После Нового года будет почти все равно - соинвестирование или прямая продажа в собственность. Это значит, что достраивать начатое придется на свои. У кого не хватит на это своих средств - рискуют: недострой при новой налоговой системе станет дорогим удовольствием. А значит, рискуют и те, кто покупают сегодня воздух над котлованом, особенно у мелких компаний (а это, кстати, обычно неудачно расположенный монолит). Тем не менее, никто не идет на серьезные новогодние скидки - люди бьются за металл.

* * *

Сложившаяся картина на рынке недвижимости до боли напоминает сказку про репку. Посадил дед репку, выросла она большая-пребольшая. Тянут-потянут (риэлторы, инвесторы, застройщики, подрядчики, городские власти), вытянуть не могут. Пора звать мышку. Когда придет мышка и в каком обличье, никто толком не знает, кроме, конечно, тех, кто пишет заказную статью. Покупатели отложили свои обесценивающиеся доллары, продавцы - свои квартиры. Каждая сторона делает вид, что она - главная. Пружина продолжает сжиматься.

Дата публикации: 13:12 10 декабря 2004

Источник: bpn.ru