Инвестор и власть - соперники или партнеры?

Недвижимость не возникает из воздуха, в рыночной экономике любой проект требует инвестиций. Перспективы рынка во многом зависят от инвестиционного климата, существующего на местах. Что думают об этом сами инвесторы и представители власти? 3 декабря 2004 г. в "Мариотт Гранд-отеле" прошла конференция "Инвестиции в землю и недвижимость". Прошла она неожиданно блестяще, что сегодня бывает редко. Не было ни одного случайного доклада, и все выступления были "заточены" под реального инвестора. Организатором выступила газета The Moscow Times.

Приватизация: прихвати и держи

Сегодня уже мало кто станет спорить, что приватизация начала 90-х годов была неидеальной как с точки зрения социальной, так и с позиций перспектив развития экономики. Но Александр Широков, начальник отдела социально-экономического развития муниципальных образований Департамента территориального развития Минэкономразвития и торговли РФ, идет дальше в своих оценках. По его словам, приватизация была обвальной и хаотичной. Никто толком не понимал, чем дело закончится, и каждый пытался по мере возможностей ухватить как можно больше, в том числе и муниципалитеты, коих по России великое множество. Для сравнения, в той же Германии на муниципалитет среднего объема приходится максимум два-три унитарных объекта, а у нас их в лучшем случае на порядок больше.

Г-н Широков подчеркнул, что государство сейчас управляет отнюдь не только объектами государственного значения, но и самыми обычными гостиницами, ресторанчиками, магазинчиками. Хотели смягчить переход к рынку, а получилось... как всегда: но не прошло и нескольких лет, как выяснилось, что управлять в условиях внезапно случившихся рыночных отношений этими объектами чиновники не умеют, о чем ярко свидетельствует сам плачевный вид таких объектов. Позиция Минэкономразвития состоит в том, что муниципалитет должен управлять коммуникациями, социальным жильем, общественным транспортом, как это во всем мире и происходит. Торговля и обслуживание - это дело частного бизнеса. Сегодня большинство муниципалитетов этой позиции сопротивляются: "А чем же мы управлять-то будем?" Ответ Минэкономразвития таков: "Научитесь управлять процессами, а не объектами".

Экспериментировать будем на сознательных

Помимо сопротивления на местах, есть и другие проблемы. Легко сказать, что нужно передать. Как передать? Какие алгоритмы будут оптимальными и для инвестора, и для города. Идея Минэкономразвития состоит в том, чтобы отработать типовые схемы на муниципалитетах и инвесторах, активно желающих сотрудничать, а потом уже эти схемы тиражировать. Одно из ключевых положений этой программы - последовательность и постепенность. Г-н Широков отметил еще одну серьезнейшую проблему: ряд весьма привлекательных объектов недвижимости, как оказалось, имеет несколько хозяев, и инвестор частенько просто не знает, с кем ему вести переговоры. Были прецеденты, когда инвестор подписывал соглашение с одним хозяином, а через пару месяцев другой хозяин подал в суд.

На конференции были подробно рассмотрены тонкости приобретения участка земли или строения на нем в собственность или аренду. Действующее законодательство весьма благосклонно к инвестору. Местным властям вменяется в обязанность сделать грамотный кадастр, взять на себя регистрацию и еще много чего им вменяется. Но на деле получается гораздо менее радужно. Составление полноценного кадастра на великих российских просторах - это большая проблема: специалистов и средств на это у местных властей недостаточно. Недавно случился весьма печальный прецедент: решением суда был снесен крупный полиграфический комбинат. Причина: местные власти просто забыли в свое время оповестить о строительстве жителей окрестных поселков, а инвестор не проследил. Конечно, виноваты местные власти, но инвестору от этого не легче, и убытки никто ему компенсировать не собирается. Непонятно, кто кого должен контролировать - местные власти инвестора или - наоборот.

Плати, басурман!

Иногда органы местного самоуправления просто грубо нарушают законодательство, рассматривая потенциального инвестора как кормильца района. Они вполне могут попросить его решить некие муниципальные проблемы, которые он решать не обязан. Доходит до анекдотов. Недавно в двух разных регионах немецкого и турецкого инвесторов попросили построить православный храм, что, согласитесь, уже не только неэтично, но и, скажем так, нетривиально с точки зрения веры. На Руси всегда было принято строить храмы несколько иными способами.

Господам законникам блестяще ответил член совета директоров корпорации "Ваш финансовый попечитель" Василий Бойко. Он  поделился опытом реализации инвестиционного проекта в Московской области - "Русская Швейцария". Речь идет об огромном участке на Звенигородском направлении при впадении Рузы в Москву-реку, где действительно решено сделать "Русскую Швейцарию": построить пятизвездочные отели, развернуть мощную инфраструктуру для водного и горнолыжного спорта. Земли восьми совхозов уже переведены из сельхозназначения под строительство. В.Бойко утверждает, что если речь идет о столь крупном проекте, то социальные проблемы области инвестору все равно придется решать, и никуда он от этого не денется.

Окна с видом на неизвестность

Многие инвесторы сильно проигрывали из-за того, что они ставили в красивом месте дом отдыха, а лет через пять в полукилометре от этого места появлялся цементный заводик, который этот дом отдыха полностью "убивал". Когда из зала задали вопрос: "А почему не посмотрели на генплан района?". В. Бойко сказал, что не было генплана, его же составлять надо, а это деньги, которых всегда нет. И управлять этим процессом мелкий инвестор просто не может. "Ваш финансовый попечитель" подошел к своей "Русской Швейцарии" комплексно. Основная идея: "Если ты не можешь управлять процессом - его нужно возглавить". Была проведена аэрофотосъемка, составлен грамотный кадастр, и на данный момент идет активная совместная разработка инвестором и местными властями генерального плана района (понятно, за счет инвестора).

На территории вышеупомянутых восьми совхозов было молочное хозяйство, правда, несколько хиленькое. Инвестор и эту задачу взял на себя, создав большой агрокомплекс. Г-н Бойко посетовал на низкую рентабельность сельского хозяйства, на отсутствие дотаций ("в Голландии одну корову дотируют на сумму семьсот евро, а в России - всего на один") и заявил, что корпорация не сократила не только ни одного рабочего, но даже ни одной коровы и ни одной свиньи. Когда аудитория несколько развеселилась, В. Бойко тяжело вздохнул и заявил, что если бы аудитория знала, во что это встало корпорации, то она бы не смеялась, а плакала. Видимо, корпорации впору писать на последней страничке проспектов этого туркомплекса так любимое зарубежными "зелеными" заклинание: "При реализации данного проекта не пострадало ни одно живое существо"...

Дата публикации: 13:14 10 декабря 2004

Источник: bpn.ru