Управляющий недвижимостью выведет объект на чистую прибыль

В ближайшие годы темпы прироста офисных и торговых площадей в Петербурге начнут замедляться. Город постепенно насыщается. Перед собственниками встает новая задача – грамотного и эффективного управления своими объектами. Специалисты прогнозируют, что одной из самых востребованных профессий на рынке станет управляющий недвижимостью.

Президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов считает, что уже в 2007 году Петербург встанет в один ряд с крупными европейскими городами по количеству квадратных метров торговой недвижимости на душу населения. Очевидно, что и конкуренция между торговыми объектами усилится. В то же время, в отличие от многих европейских городов, в некоторых районах Петербурга сосредоточено сразу по нескольку торговых комплексов с приблизительно одинаковой концепцией. Юрий Борисов говорит, что подобная концентрация в недалеком будущем неизбежно потребует перепрофилирования некоторых объектов.

Вопросы выживания и победы в конкурентной борьбе придется решать специалистам в области управления торговой недвижимостью. А через несколько лет, когда насытится рынок офисной недвижимости, понадобятся специалисты и в этом секторе. Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, подтверждает, что пока девелоперы предпочитают управлять объектами самостоятельно. Но даже в такой ситуации управляющие высокого профессионального уровня уже очень востребованы – как внешними управляющими компаниями (УК), так и владельцами различных объектов.

Куда пойти учиться

Участники рынка отмечают, что учебных заведений, готовящих таких специалистов, в городе не очень много. «Несколько вузов начали подготовку по специальности «управление недвижимостью». Пионером в России выступил Евгений Озеров, который создал институт повышения квалификации при Политехническом университете для переподготовки профессионалов в области управления. Специалистов по недвижимости выпускает также ИНЖЭКОН. На Западе широко известен IREM (Institute of Real Estate Management) в Чикаго. Первые профессионалы постсоветского периода получили образование именно там», – рассказал Николай Казанский. Татьяна Казеннова, партнер Консалтинговой группы «Альфа персонал», добавляет к этому списку Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, где научным направлением «Экспертиза и управление недвижимостью» занимается одноименная кафедра. Владимир Ядыкин, директор Becar Commercial Property SPb, высоко оценивает усилия по подготовке специалистов Петербургского Института недвижимости (на Невском проспекте). «Но практика показывает, что знаний, полученных в наших вузах, зачастую бывает недостаточно. Поэтому пользуются большим спросом многочисленные курсы, семинары, тренинги и аттестации», – отмечает Владимир Ядыкин.

Анна Деркач, генеральный директор «Praktis. Управление и Эксплуатация»:

Профессионализм управляющих и эффективность их работы каждая компания оценивает по-своему. У меня, например, есть свои методы, с помощью которых я могу оценить квалификацию специалиста уже на собеседовании. Впрочем, бывает и так, что претендент знаком с теорией, но не имеет практики. И понять, подходит ли он для должности управляющего, иногда удается только после того, как он начинает работать на объекте. При этом трех месяцев испытательного срока хватает не всегда.

Анна Хрусталева, консультант компании AVANTA Personnel, из таких учебных мероприятий выделила курс по управлению объектом недвижимости при Петербургском государ-ственном университете. «Хорошо себя зарекомендовал Политехнический университет, при котором есть факультет экономики и менеджмента со специализацией «оценка собственности», а также Межотраслевой институт повышения квалификации, готовящий дипломированных специалистов по направлению «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», – отмечает Анна Хрусталева. Cегодня для компаний наиболее важным критерием при выборе кандидата по управлению недвижимостью является опыт успешной реализации проектов.

Как выбрать специалиста

Однако, по оценке Анны Хрусталевой, сегодня для компаний наиболее важным критерием при выборе кандидата по управлению недвижимостью является опыт успешной реализации проектов: «Дополнительное обучение выступает как одно из преимуществ, но пока никак не ограничивает в выборе. При подборе специалиста многое зависит не столько от количества лет опыта, а от его качества. А именно – масштабов, количества объектов, которыми человек управлял одновременно, разноплановости проектов, динамики и самого характера работы». Имеет значение специализация практики по управлению недвижимостью (торговая, офисная, промышленная). Важен опыт в оценке недвижимости, принятии решений по увеличению инвестиционной привлекательности объектов, по разработке программ/бизнес-планов, играет роль умение формировать концепцию развития проекта и решать вопросы арендных отношений. Среди требований к специалистам по управлению недвижимостью важным является навык работы с государственными органами, различными комитетами и ведомствами, знание нормативно-правовой базы и основных процедур эксплуатации.

Особо ценят специалистов из консалтинговых компаний, управлявших проектами в разных сегментах коммерческой недвижимости. Такие специалисты обладают более широким кругозором, стрессоустойчивостью. Они способны работать с разного рода информацией и обладают быстрой «переключаемостью». «В консалтинге год за два идет, поскольку работа требует постоянного развития в разных направлениях. Люди устают от динамики, и их с руками и ногами забирают на территорию собственника. Вот в консалтинг от собственника переходят крайне редко», – полагает Анна Хрусталева. Татьяна Казеннова отмечает, что в городе очень ценятся руководители, реализующие и управление, и девелопмент. «Например, один знакомый нам топ-менеджер, возглавивший управление крупным бизнес-центром три года назад, не просто грамотно выполнял текущие задачи, оптимизировал работу внутренних служб, но и решился на кардинальные перемены, занявшись реконструкцией делового комплекса. Естественно, его стоимость на рынке труда взлетела в несколько раз», – сообщила Татьяна Казеннова.

Андрей Косарев, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург, считает, что самым главным аспектом оценки деятельности управляющего является чистый операционный доход, который получает объект недвижимости. «Это наиболее универсальный метод. Он, однако, не учитывает многих факторов, таких как уровень конкуренции, качественный уровень объекта и прочее», – сетует Андрей Косарев.

При этом все опрошенные участники рынка отметили, что единой системы оценки управляющего – топ-менеджера, человека, которому одновременно приходится решать множество вопросов, не существует. Эффективность его действий оценивается руководителями высшего звена, и трудно представить, что они пользуются едиными методиками оценки. «Девелопмент и готовая недвижимость представляют собой абсолютно разные сферы управления. В первом случае крайне принципиально выполнение поставленных целей и задач. Оценка управляющего в девелопменте очень сильно зависит от сроков исполнения строительных работ, от четкого следования графику. Второе направление акцентирует внимание управляющего на состоянии объекта и перспективах его развития, на том, как изменился объект по сравнению с начальным периодом», – полагает Татьяна Казеннова.

Своими силами

Как отмечают участники рынка, большинством объектов собственники стараются управлять самостоятельно – создавая для этого свои подразделения по управлению недвижимостью. Вряд ли стоит ожидать, что в будущем крупные собственники станут отдавать управление своими объектами на сторону. Скорее, будет идти обратный процесс: владельцы большого количества объектов недвижимости станут поглощать мелкие фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью.

Дело в том, что девелоперский бизнес через несколько лет уже не станет приносить таких прибылей, как в прошлые годы – именно в силу того, что рынок постепенно насыщается. А значит, управление объектами станет одним из основных источников дохода на рынке недвижимости. Кстати, Группа «РОССТРО», некогда имевшая достаточно сильные позиции на рынке девелопмента, еще в начале 2000-х годов заявила о намерении сосредоточить основные усилия на управлении и эксплуатации недвижимости. Пока действия фирмы эти заявления подтверждают.

Николай Казанский отмечает, что сегодня в Северной столице существует с десяток крупных УК, а также ряд небольших фирм, созданных для управления одним объектом недвижимости. «Грамотное управление сочетает несколько функций, включая поддержку надлежащего состояния здания, организацию работы технического персонала, обеспечение заполняемости здания арендаторами, формирование коммерческих условий, которые бы отражали цели и задачи собственника. То есть задача УК не только содержать здание в техническом состоянии и сдать его арендаторам, а и повысить капитализацию объекта. В перспективе управляющие компании будут одними из наиболее важных игроков рынка недвижимости», – прогнозирует он.

«Американский и европейский опыт показывает, что крупные УК успешно управляют многомиллиардными портфелями недвижимости в разных секторах рынка и разных частях мира», – добавляет Николай Казанский.

Впрочем, процесс концентрации рынка управляющих недвижимостью – дело не ближайших лет. Управляющий партнер «АйБи Групп» Сергей Игонин сомневается, что собственник одного торгового центра сейчас решится отдать его в управление структуре, которая аффилирована с владельцем большой сети торговых комплексов. «Да и независимым специалистам пока отдают неохотно. Это тонкая штука – доверительное управление. Оно только набирает обороты», – считает г-н Игонин. Тем не менее «АйБи Групп» сейчас управляет примерно 80 тыс. кв. м офисных и торговых площадей, которые принадлежат сторонним собственникам. «У нас вообще нет в управлении собственной недвижимости», – отмечает Сергей Игонин. С этого лета количество площадей, находящихся в управлении компании, вырастет еще больше и превысит 100 тыс. кв. м.

Андрей Косарев отмечает, что все-таки внешнее управление еще не получило активного развития – по сравнению с Западом. «Например: за рубежом у крупной компании во внешнем управлении может находиться 1 млн кв. м и более, у наших, в лучшем случае, – 100–200 тыс. кв. м», – говорит он. «Доля коммерческой недвижимости, которой управляют не сами владельцы, а компании со стороны, в Петербурге сегодня не превышает 15%. На Западе доля внешнего управления составляет от 20 до 50%. У крупных компаний, таких как Boeing, есть свои управляющие компании», – продолжает Андрей Косарев.

Елена Мержанова, менеджер по подбору персонала Jones Lang LaSalle:

В компании есть собственное ноу-хау, как взращивать специалистов высокого класса собственными силами. Это – программа Real Estate Academy, которую мы уже не первый год проводим в нашем российском подразделении. Самые талантливые выпускники работают поочередно в каждом из отделов компании. Причем это не стажировка, а полноценная работа. Затем молодой сотрудник остается в том отделе, который ему больше всего подходит. И при этом он представляет структуру и функционирование компании в целом.

Компании – лидеры на петербургском рынке, занимающиеся внешним управлением, – это исключительно местные компании. Западные игроки пока только строят планы по выходу на этот рынок. Среди лидеров в сфере управления недвижимостью участники рынка называют «Адамант», «Сенатор» (управляют собственной недвижимостью), а также «АйБи Групп», «Бекар», «МК ПСБ», «ВМБ Траст», «Практис Проперти Менеджмент». «Компания Knight Frank в скором времени также планирует открыть это направление в Петербурге»,– пообещал Андрей Косарев.

Вознаграждение

Зарплата управляющего бизнес-центром, торговым комплексом в российской компании составляет примерно 60–70 тыс. руб. («чистыми»). Управляющий объектами промышленной недвижимости зарабатывает несколько больше – 80–90 тыс. руб. В западных компаниях эти цифры на 10–20% выше.

Обычно к фиксированной части оплаты предлагается и система бонусов. При этом единых стандартов в мотивационных системах пока не существует. Их сложно выдерживать при дефиците специалистов. И сейчас компании, обращающиеся за подбором профессионалов в кадровые агентства, прежде всего отталкиваются от ожиданий кандидатов и нередко предлагают те условия, на которые ориентируется специалист. По мере развития рынка системы будут более упорядочены. В стандартные компенсационные пакеты, как правило, включены оплата мобильной связи, предоставление служебного автомобиля или компенсация за использование личного, медицинская страховка на сотрудника и членов семьи, спортивная программа.

Дата публикации: 14:32 03 августа 2007

Источник: bpn.ru