Хорошо жить арендаторам могут запретить. Собственники

Одни организации считают, что выгоднее снимать офис, другие полагают, что лучше иметь недвижимость в собственности. И те и другие мирно сосуществуют. Пока одним из них (собственникам) не приходит в голову мысль о том, что другие (арендаторы) слишком хорошо живут. Юрист М2 рассказывает о том, какие опасности подстерегают арендаторов и как их избежать. Как только владелец помещения теряет заинтересованность в арендаторе, он начинает войну за территорию.

Побеждает грамотнейший

Классический вариант: арендодатель хочет «выжить» фирму, но видимых причин для этого нет. В этом случае владелец ждет окончания срока договора, после чего отказывается продлевать его на новый срок. По закону он имеет на это право. Но, как правило, в договоре указывается, что стороны должны уведомлять друг друга о расторжении заранее. Если такое уведомление пришло слишком поздно, договор считается пролонгированным на новый срок.

Приведем пример. Между двумя организациями был заключен договор аренды на срок менее года. Вместе с тем договор предусматривал, что при отсутствии разногласий между сторонами договор может быть пролонгирован на тех же условиях на новый срок.

Арендатор исправно выполнял все условия договора, однако арендодатель решил, что выгоднее сдать помещение в аренду другой фирме. За неделю до окончания срока действия договора он сообщил арендатору о том, что договор расторгается. Но тот получил это сообщение уже после окончания срока договора. Когда разгневанный владелец пришел к арендатору, последний сообщил, что намерен занимать помещение до истечения срока действия договора. Во-первых, по поводу окончания срока действия договора ему никаких претензий не предъявляли. Во-вторых, уведомление о расторжении договора получено уже после фактического истечения срока его действия. И наконец, уведомление направлено не за месяц, как это определено договором, а всего за неделю. Таким образом, арендатору удалось оставить помещение за собой. Арендодатель вовремя понял, что даже при обращении в суд он не сумеет доказать законность своих действий.

Можно привести и пример того, как история кончилась неудачным для арендатора образом. При заключении договора аренды было определено, что обо всех изменениях, связанных с исполнением договора, стороны должны уведомлять друг друга в письменной форме не менее чем за две недели до наступления соответствующих обстоятельств.

Так получилось, что за две недели до окончания срока договора письмо о его расторжении не было готово. Поэтому арендодатель нашел оригинальный выход из ситуации. Он послал арендатору пустой конверт. Это письмо было оформлено как заказное, с уведомлением о вручении. Арендатор удивился, но выяснять ничего не стал. Через некоторое время к нему пришел арендодатель и потребовал освободить помещение. На все вопросы он отвечал, что уведомление о расторжении договора направлено в установленном порядке. Поскольку арендатор не освободил помещение, арендодатель обратился в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения и требованием о возмещении понесенных убытков.

На заседании арендодатель продолжил отстаивать свою версию. В качестве доказательства своих слов он предъявил уведомление о вручении письма. Арендатор заявлял, что к нему поступил пустой конверт. Но поскольку входящая корреспонденция не регистрировалась, а конверт не сохранился, доказать свою правоту ему не удалось. В результате фирма не только потеряла помещение, но и была вынуждена заплатить довольно приличную сумму в качестве компенсации убытков.

Бороться с арендодателем в этом случае просто: достаточно вести нормальный документооборот. Для мелких арендаторов это относительно сложно, но именно такая мера позволит обезопасить себя от недружелюбных действий арендодателя. В том случае, если в организацию поступил пустой конверт (не важно, кто его отправил), стоит составить акт о том, что поступившая корреспонденция (сам конверт) не содержала никаких вложений. В этом случае удастся доказать, что никаких документов в адрес арендатора не поступало.

Шаг вправо, шаг влево…

Еще одна опасность для арендатора — пункт договора о целевом использовании арендуемого помещения. Некоторые арендодатели (особенно крупные торговые центры) указывают в типовом договоре аренды, для каких целей может использоваться помещение. Однако далеко не всегда строгие рамки целевого назначения соответствуют многообразию форм деятельности арендатора.

Например, в договоре указано, что помещение разрешается использовать для осуществления торговой деятельности. В этом случае все организации, которые не занимаются торговлей, фактически используют помещения не по назначению. Это значит, что в любой момент арендодатель имеет полное право расторгнуть договор и указать на дверь. Никого не волнует, что химчистка или фирма по ремонту одежды просто не могут осуществлять торговую деятельность: они предоставляют услуги. И все условия договора, относящиеся к хранению товаров, для них пустой звук.

Тем не менее есть в столице упрямые арендодатели, которые принципиально не меняют условия своих типовых договоров. В этом случае взвесьте все «за» и «против». Вероятно, лучше арендовать помещение у более разумного арендодателя, который, не забывая о своей выгоде, все же пойдет навстречу пожеланиям и предложениям своего арендатора.

Договор аренды может предусматривать обязанность арендатора в любое время предоставить занимаемое помещение для осмотра и проверки. Этот пункт также дает формальный повод для изгнания арендатора. В том случае, если арендатор хоть раз не предоставит помещение для его проверки, арендодатель тут же составляет соответствующий акт, в котором указываются все обстоятельства, которые ему выгодны. Как правило, осмотр помещений, имеющий своей целью выявление недостатков, производится в самый неподходящий момент. Например, перед праздниками или сразу после них, в выходные дни или после окончания рабочего дня.

Арендатор имеет право присутствовать при проведении проверки использования помещения. Такое право можно и нужно использовать. Во-первых, арендатора обязаны уведомить о проверке. Во-вторых, он должен присутствовать при ее проведении. Это дает возможность проследить, чтобы в акте проверки указывались достоверные сведения.

Например, если проверка производится вечером или в праздничный (выходной) день, надо проконтролировать, чтобы в акте были указаны дата и время. Кроме того, следует указать всех участников проверки. Если она проводилась в отсутствие арендатора или в нерабочее время, это может послужить причиной для оспаривания результатов проверки.

Правда, стоит учитывать, что обычно такие детали никого не волнуют. Если в договоре указано, что помещение в любой момент должно предоставляться для проверки — будьте любезны его предоставить. А вот если в тексте прописано, что проверка может осуществляться только в рабочее время, а она проводилась в нерабочее, это позволит оспорить ее результаты.

Дополнительное удобство или лишняя сложность?

Еще одно «узкое место» договора — дополнительные услуги арендодателя (охрана помещений, пожарная сигнализация, телефон и пр.). Вопрос в том, как сформулированы условия о предоставлении дополнительных услуг. Например, при охране помещений силами арендодателя арендатору придется не только компенсировать владельцу все затраты (пропорционально занимаемому помещению), но и соблюдать пропускной режим. Если в арендуемое помещение есть другой вход, арендодатель может снять охрану с арендуемого помещения. Тогда арендатор самостоятельно будет решать вопросы охраны. Арендатор нарушает пропускной режим, установленный арендодателем? Его могут оштрафовать (если это предусмотрено договором) или расценить это как грубое нарушение условий договора, что уже является основанием для его расторжения.

Если в договоре отсутствует указание на то, что арендодатель будет предоставлять арендатору дополнительные услуги, такие услуги могут оказываться по отдельному договору или по дополнительному соглашению к договору аренды. Соответственно, если договор не предусматривает дополнительные услуги, арендодатель не вправе требовать от арендатора ни их оплаты, ни соблюдения каких-либо правил, связанных с оказанием таких услуг. Вместе с тем не стоит забывать о том, что некоторые правила арендатор должен соблюдать в любом случае (например, правила пожарной безопасности). Их нарушение может расцениваться как причинение ущерба занимаемому помещению или несоблюдение правил его эксплуатации. А это является основанием для расторжения договора.

Практически любой договор аренды подразумевает обязанность арендатора осуществлять ремонт занимаемого помещения. Но в большинстве случаев ремонт должен производиться «в случае необходимости». При такой формулировке арендатору довольно сложно однозначно определить нужный момент. Некоторые арендодатели этим пользуются. При проведении очередного осмотра помещения собственник интересуется, по каким причинам ремонт не произведен. Если срок аренды истекает и арендодатель решает вопрос о пролонгации договора, он проверит, как эксплуатируется помещение. В акте осмотра (проверки) он укажет, что арендатор не исполнил условия договора о своевременном ремонте занимаемого помещения и в связи с этим откажет в пролонгации договора.

Кроме того, арендодатель вправе потребовать от арендатора компенсировать все затраты на ремонт. Тут все зависит от того, в каком состоянии помещение находилось изначально. Если оно не претерпело никаких значительных изменений и условие об обязательном ремонте не предусмотрено договором, арендатор имеет право отказаться от выплаты компенсации. Если же помещение действительно требует ремонта или договор предусматривал обязательный ремонт, придется платить.

Помимо ремонта есть еще и улучшения. Например, арендатор установил кондиционер или новую дверь. Улучшения бывают отделимые и неотделимые. Последние невозможно демонтировать без ущерба для помещения. По общему правилу за неотделимые улучшения арендатор имеет право получить от арендодателя компенсацию, а отделимые может забрать с собой при расторжении договора. Вместе с тем иногда договор аренды предусматривает, что все ремонтные работы, а также установка какой-либо техники производится только по согласованию с арендодателем. В противном случае он вправе потребовать от арендатора компенсировать ущерб либо расторгнуть договор. Поэтому все свои действия, связанные с арендуемым помещением, лучше заранее согласовывать с арендодателем.

Самое важное для арендодателя — получить свои деньги. Поэтому особое внимание стоит уделять своевременной и полной оплате аренды. Если размер ставок меняется, это должно быть документально зафиксировано (в дополнительном соглашении к договору аренды). Аналогично могут меняться и другие условия договора (сроки оплаты и пр.). Очень часто договор предусматривает, что за первые три месяца оплата производится арендатором единовременным платежом. Встречается и условие о том, что арендатор вносит «страховку» в сумме месячной арендной платы (она покроет убытки арендодателя в случае досрочного расторжения договора). Однако при расторжении договора арендодатель может потребовать дополнительную компенсацию. В этом случае арендатор должен внимательно изучить, какие именно убытки покрываются «страховкой». Если требования арендодателя необоснованны, смело ему отказывайте.

Терять офис не хочется. Поэтому о его сохранении следует думать уже при заключении договора аренды. Внимательно читайте, на каких условиях вы вселяетесь в помещение. Это позволит вам чувствовать себя в безопасности. По крайней мере отобрать офис внезапно и на законных основаниях арендодатель уже не сумеет.

Станислав Ражковский, юрист компании Tenzor Consulting Group:

— Чтобы уберечь себя от рисков, арендатору коммерческой недвижимости необходимо заказать или провести самому правовую экспертизу документов по объекту, рассматриваемому в качестве предмета договора аренды.

Эксперт проведет комплексную проверку, которая включает несколько этапов:

— проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости;

— проверка права продавца на объект недвижимости;

— проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц;

— проверка действительности документов, необходимых для совершения сделки;

— экспертиза оспоримости сделки и пр.

Следующей стадией при оформлении аренды коммерческого помещения является непосредственная подготовка и заключение договора аренды. В предмете договора аренды надо указать, какое помещение передается в аренду. При отсутствии такого указания договор признается незаключенным, т. е. освобождает арендодателя от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения. Составить договор, который в полной мере отвечал требованиям закона, несложно, достаточно взять оформленный надлежащим образом архитектурный план сооружения, на котором выделено арендуемое помещение.

Надо знать, что составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления. Это означает, что важные условия могут быть включены в приложения, в которые, как правило, вчитываются невнимательно. Впоследствии это может оказаться причиной разногласий между арендодателем и арендатором. Таким образом, внимательное прочтение договора и приложений к нему является не менее важным, чем, например, составление проекта договора.

Необходимо помнить, что акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключении основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения. Утверждение акта, не содержащего перечня дефектов помещения, может повлечь обязанность арендатора устранить их за свой счет. Данные рекомендации не являются универсальными. Каждый случай индивидуален и требует анализа специалистом.

Дата публикации: 12:36 07 августа 2007

Источник: bpn.ru