Как взять на себя бразды

В домах-новостройках заказчиками, инвесторами, застройщиками создаются ТСЖ. Какими правами обладают жители в таких ТСЖ и как передается управление собственникам?

Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (ТСЖ ВСК) образуется заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество (ст. 48 федерального закона от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

Часто ТСЖ ВСК регистрируются как ТСЖ, однако до оформления прав собственности домовладельцев на более чем 50% помещений, проведения общего собрания и выбора правления из числа собственников помещений, но не более двух лет, на такие товарищества распространяются специальные нормы, регулирующие деятельность ТСЖ ВСК (глава 6 Закона).

В процессе заселения (обычно при выдаче ключей) жителям предлагается подписать заявление о вступлении в члены ТСЖ и соглашение о передаче прав по управлению долей собственности, или иной договор, на основании которого строятся взаимоотношения между жителем и временной управляющей организацией.

Заявление о вступлении в члены ТСЖ может быть подписано только домовладельцем – собственником помещения в доме, оформившим свое право собственности. Необходимо помнить, что членство в ТСЖ добровольное и принуждение к вступлению в члены товарищества запрещено.

Подписание соглашения о передаче прав по управлению долей собственности предусмотрено постановлением правительства Москвы от 08.12.1998 г. № 942. Оформление такого соглашения позволит, в случае необходимости, предъявить претензии к управляющей организации (в том числе и к ТСЖ ВСК). Перед тем, как подписать соглашение, с ним надо внимательно ознакомиться, особенно с пунктами об установлении размера оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). В ТСЖ ВСК размеры обязательных платежей устанавливаются на основании ежегодно утверждаемого учредителем ТСЖ хозяйственно-финансового плана. Этот документ должен быть доступен для плательщиков и составлен с учетом правил и норм, утвержденных правительством Москвы. Размер оплаты за ЖКУ может быть повышен, если изменились расценки за услуги по договорам с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями. Повышение должно быть обосновано соответствующим нормативным правовым актом правительства Москвы. Часто размер оплаты за ЖКУ завышают, чтобы устранить строительные недоделки за счет жителей. Это незаконно, так как за все строительные недоделки должен отвечать непосредственно застройщик.

ТСЖ ВСК в качестве временной управляющей организации назначается распоряжением префекта административного округа, и, как любая другая жилищная организация на территории округа, подотчетна префектуре.

После оформления прав собственности домовладельцев на более чем 30% помещений как минимум 30% членов правления должны быть избраны голосованием этих домовладельцев. Когда собственников уже более чем 40%, то и членов правления, избранных ими, тоже должно быть не менее 40%. Жители могут образовать и домовой комитет, и контролировать деятельностью ТСЖ ВСК в соответствии с постановлением правительства Москвы от 21.09.2004 г. № 651 «О домовых комитетах».

После оформления прав домовладельцев на более чем 50% помещений председатель ТСЖ ВСК или учредитель товарищества обязаны провести общее собрание домовладельцев по выбору правления исключительно из числа собственников.

Часто бывает, что собрания по избранию нового состава правления из числа домовладельцев вовремя не проводятся. Тогда собственникам необходимо уведомить банк, в котором у ТСЖ ВСК открыт счет, о том, что оформлены права собственников на более чем 50% помещений или что прошло два года с момента регистрации товарищества, в связи с чем деятельность прежнего правления будет законна еще не более 60 дней. Далее банк должен приостановить движение денежных средств по расчетному счету ТСЖ до выбора правления товарищества из числа собственников. Необходимо обратиться и в управу района с просьбой о содействии в организации общего собрания домовладельцев.

Если у ТСЖ ВСК был заключен договор с другой управляющей организацией, на общем собрании желательно решить – расторгать его или продлевать. В случае если такое решение не было принято, этот вопрос может рассмотреть новое правление. Это связано с тем, что все договоры, заключенные ТСЖ ВСК, можно расторгнуть, уведомив другую сторону не менее чем за 60 дней.

Если общее собрание или правление решит расторгнуть договор, то этот срок целесообразно использовать для того, чтобы принять дела у привлеченной товариществом управляющей организации. В противном случае приемка документации может затянуться.

После избрания правлению необходимо обратиться в банк и организации, с которыми у ТСЖ ВСК были договорные отношения, для переоформления документов, перерегистрировать ТСЖ ВСК в ТСЖ и внести изменения в Устав товарищества.

Дата публикации: 10:00 14 декабря 2004

Источник: bpn.ru