Комиссионные за аренду: размер имеет значение

Каждый уважающий себя московский квартиросъемщик знает золотое правило «первый месяц – три цены»: плата за наем, залог и комиссионные риелтору. Последняя часть суммы и будет предметом сегодняшнего разговора. Ведь именно она вызывает возмущение нанимателей.

Мы до поры до времени не будем брать в расчет народные способы не платить риелтору вообще. Во-первых, это тема для отдельного разговора, во-вторых, эти способы имеют мало общего с моральными нормами. Как ни крути, а риелтор делает свою работу, которая должна оплачиваться. Другое дело: действительно ли эта работа стоит 100% от той цены, что вы платите за квартиру в месяц? Вот об этом мы и спросили у самих риелторов: кто, как не они, лучше всего объяснит, за что вы им платите.

Главное – объяснить клиенту, чего он хочет

«Риелтор выполняет для клиента весь перечень работ с нуля, – рассказывает руководитель направления аренды «МИАН – агентство недвижимости» Наталья Сивко. – В первую очередь это определение истинных потребностей клиента, это очень важный момент при поиске необходимого варианта.

Многие клиенты достаточно плохо ориентируются в Москве, плохо представляют, какие категории домов с какими ценами представлены на московском рынке». Речь, конечно же, идет не о людях, систематически снимающих жилье, потому что основные навыки нанимателя появляются довольно быстро.

В любом случае, разобравшись с потребностями, риелтор приступает к тому, что даже не очень лояльные клиенты обычно соглашаются назвать работой: это поиск объектов, сбор информации о найденных, просмотр фотографий (если таковые имеются). На выходе клиенту предлагаются «отработанные» риелтором варианты.

«Как правило, агентства недвижимости работают с клиентами, желающими арендовать жилье, по одинаковой схеме. Клиент оставляет заявку, агент с ней работает: подбирает варианты квартир, организует их просмотры, ведет переговоры с владельцами, проверяет документы, подтверждающие право собственности на квартиру, оказывает помощь в оформлении договора найма квартиры между владельцем квартиры и клиентом», – говорит заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Кроме того, риелтор может выступить как консультант по вопросам стоимости найма жилья, а также по прочим вопросам, возникающим в процессе действия договора найма. Еще он – «буфер» между нанимателем и хозяином квартиры в случае возникновения конфликта. Одним словом, риелтор ест свой хлеб не даром…

«В удобное для клиента время, а это может быть и поздний вечер, и выходной день, он продумывает маршрут, по которому клиент с минимальными временными затратами сможет увидеть сразу несколько заинтересовавших его квартир, – добавляет Наталья Сивко. – Потом происходят сами показы, на которых риелтор представляет интересы своего клиента и ведет с собственником или его представителем переговоры. После того как клиент выбрал подходящий для себя вариант квартиры, задача риелтора – подготовить к сделке все необходимые документы и провести саму сделку».

От перемены мест сумма не меняется

Все это, как вы понимаете, теория. Нет «типовой квартиры», «типового риелтора» и «типового арендатора». А есть варианты – по оценкам ФНС, например, в Москве сдается 120-140 тыс. квартир, и все разные. При этом комиссия одна и та же – 100% (если не говорить об элитной аренде – там свои законы).

С точки зрения риелтора это оправданно. «Как правило, трудозатраты не зависят от качества жилья, – поясняет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. – Но если нужна определенная квартира, в конкретном районе или с обязательными условиями – например, наличие парковки или огороженная территория, то трудозатраты будут направлены именно на поиск требуемого объекта и, соответственно, возрастут».

Сложно себе представить бешеный рост трудозатрат при поиске, например, «однушки» – непременно панельной и непременно в Бирюлево и без кодового замка на подъезде. С другой стороны, «поскольку спрос на дешевое жилье значительно превышает предложение, трудозатраты агента по поиску дешевой «однушки» могут быть выше трудозатрат того же агента на поиск двушки в сталинском доме, – говорит Мария Жукова. – Но может быть и наоборот».

Наталья Сивко тоже уверена, что панельная «однушка» в Бирюлево или же сталинская «двушка» на Ленинском – разницы особой нет: в каждом случае будут свои особенности и сложности. «При поиске заведомо дешевого варианта нужно проявить особые способности по скорости проведения работы, так как известно, что дешевых квартир в Москве в десятки раз меньше, чем желающих их арендовать, поэтому скорость решает многое, – говорит эксперт. – Если говорить о поиске «двушки» на Ленинском проспекте – здесь своя специфика. Клиенты обычно, услышав цену, представляют себе безупречную квартиру с элементами роскоши. А ведь такие квартиры находятся в старых домах с неопрятными подъездами, старыми лифтами. Они не всегда качественно отремонтированы, что не мешает их владельцам просить немалые деньги "за место"». Так что здесь приходится поработать над соотношением «цена – качество».

Занятие не для экономных

Вся вышеописанная деятельность и оценивается обычно риелторами в 100% месячной стоимости найма жилья. Встречаются, конечно, и исключения: скажем, «МИАН» перешел сейчас на более сложную систему расчета комиссионных. Размер последних будет начинаться «всего» с 60% месячной ставки. Кавычки здесь потому, что таким процент будет для квартиры с арендной ставкой от 300 001 руб. в месяц. Соответственно 70% – для квартиры, снимаемой за 150 001 – 300 000 руб. в месяц, 75% – для «вилки» в 90 001 – 150 000 руб., 85% – для 30 001 – 90 000 руб., и наконец, 90% – для 15 000 – 30 000. Но шанс заплатить привычные 100% все равно велик: комиссия зависит и от количества просмотров, и в ряде случаев к заявленной изначально сумме добавляются 5–15% (но не более все тех же 100%).

Можно вспомнить и еще одну «лазейку» для любителей заплатить поменьше – скидку постоянным клиентам. Такую услугу тоже предлагают некоторые компании. Но веселее почему-то не становится. Наверное, потому, что аренда квартиры в Москве по определению не подразумевает экономии…

Дата публикации: 13:14 09 августа 2007

Источник: bpn.ru