Цемент всему голова

По мнению строителей и руководства города, рост цен на квартиры начинается с подорожания стройматериалов. Действительно ли это так? Мы решили разобраться, какую долю в увеличении себестоимости строительства занимают цены на цемент, металл и энергоносители, способен ли их рост обернуться повышением стоимости московских новостроек для простых покупателей?

Цемент холдинга «Евроцемент груп» в начале июня 2007 года подорожал на 10%. Торговцы стройматериалами прогнозируют и дальнейшее увеличение цен, а главные их потребители — строители — сулят удорожание жилья. Продолжающееся уже второй год повышение стоимости цемента обусловлено большим спросом, объясняет президент Московской фондовой биржи (МФБ) Алексей Рыжиков. На МФБ сегодня реализуется 18% всего российского цемента и 40% производимого на 16 заводах компании «Евроцемент груп».

По итогам майских торгов объем сделок вырос на 75%, а «Евроцемент» удвоил объемы продаваемой на бирже продукции. Биржа пытается ограничить рост цен на стройматериалы. По условиям торгов продажная стоимость цемента не может превышать 20% расчетной цены предыдущего месяца. По прогнозам экспертов, кирпич в 2007 году подорожает еще на 35%, товарный бетон — до 30%, цемент — до 25%.

Ничего дороже нет

Как сообщает Росстат, инфляция в России по итогам 2006 года составила 9%. Цены на товары в среднем за год подорожали на 7,5% (продовольственные товары — на 8,7%, непродовольственные — на 6%). При этом средний рост стоимости стройматериалов составил более 19%. Самый заметный скачок цен произошел на металл (арматуру, которая употребляется в жилищном строительстве). Специалисты связывают это со снятием запрета на экспорт металла за рубеж и возникновением дефицита на внутреннем рынке.

Сейчас затраты на стройматериалы составляют 54% себестоимости строительства, из них (если речь идет о крупнопанельных и объемно-блочных домах типовых проектов) от 37 до 42% — доля железобетонных изделий. По словам совладельца и председателя совета директоров «Евроцемент груп» Филарета Гальчева, сегодня средняя стоимость цемента в холдинге составляет 2045 руб. за 1 т (без учета НДС и доставки). Цены на рынке, по его мнению, взвинтили спекулянты: летом цемент в отдельных регионах продавался по 4–5 тыс. руб. за 1 т.

Недавно Росстат рассчитал среднюю цену цемента. По словам Ф. Гальчева, «наша (цена. — М2) ниже, чем на рынке, на 10%. В 2006 году мы подняли цену в среднем на 14%, а в 2005-м — на 6%, это ниже инфляции. Так же и ФАС когда-то сравнивала цены — апрельские с майскими. Но ведь надо сравнивать годовые показатели. Темпы роста по производству цемента колоссальны — 12%. В модернизацию мы вложили $120 млн, а вся инвестиционная программа группы достигнет к 2010 году $1,2 млрд. В результате мы дополнительно дадим стройкомплексу России 9,1 млн т цемента ежегодно. Благодаря инвестиционной программе мы не только увеличиваем ежегодно производство, но и снижаем потребление электроэнергии и топлива».

Чей пиар круче?

Несмотря на стремительное подорожание материалов, используемых при монолитном и панельном домостроении, их дефицит на рынке не ощущается. По большей части заявления представителей стройкомплекса и различного рода коммерческих структур о том, что изменение цены стройматериалов серьезно влияет на продажную стоимость недвижимости, являются не более, чем продуманным пиар-ходом. Он призван успокоить покупателей, нивелировать слухи о монополизме на строительном рынке, объяснить покупателям, что цены растут не по прихоти застройщиков, искусственно поддерживающих жилищный дефицит, а вследствие объективных причин, к которым как раз и относится рост цен на стройматериалы.

Вот несколько наиболее ярких высказываний на эту тему. По мнению члена совета директоров строительной корпорации Mirax Group Максима Темникова, из-за низкой эффективности индустрии стройматериалов стоимость цемента будет расти.

Ежегодное удорожание всех стройматериалов в пределах 10–20% рынок переживет относительно безболезненно. Это не очень хорошо, но возможно. М. Темников считает, что в любом случае подорожание цемента способно спровоцировать рост цен на жилье. Первой под удар попадет панельная недвижимость, так как именно она «съедает» большую часть этого материала.

Как утверждает руководитель проекта группы компаний «Домостроитель» Андрей Смахталин, в себестоимости строительства обычно учитывается рост цен на цемент в пределах 3–5%. Более высокие темпы отразятся на себестоимости, а в итоге — на конечной стоимости квартир в большинстве строящихся домов.

По подсчетам президента ОАО ХК ГВСУ «Центр» Владимира Савчука, от 10 до 20% увеличения стоимости 1 кв. м жилья — «заслуга» цен на строительные материалы. Как полагает заместитель генерального директора группы компаний «СУ-155» Юрий Корочкин, в случае с монолитным домом реальная доля стоимости стройматериалов в цене продукта доходит до 3–4%.

«Определенные марки металла, которые достаточно активно используются при возведении монолитных домов и выпуске панельных конструкций, подскочили в цене более чем в два раза: если не так давно мы его покупали по 14–16 тыс. руб. за 1 т, то сегодня платим и 28 тыс., и 32 тыс. руб.», — комментирует он.

«Цены на основные строительные материалы оказывают наибольшее влияние на себестоимость строительства, — говорит генеральный директор ООО «Региональный центр по ценообразованию в строительстве» Александр Штоколов. — Это в первую очередь песок, щебень, цемент, кирпич, железобетонные конструкции. Цены на них неуклонно увеличиваются из-за роста цен на основные энергоносители».

Другая версия

Но так ли сильно влияние стоимости стройматериалов на продажную стоимость недвижимости? Как показывают математические подсчеты, при нынешней средней стоимости 1 кв. м в Москве на уровне $4 тыс. подорожание даже всех основных групп стройматериалов на 25% приведет к росту инвестиционной себестоимости квартир лишь на 2%.

К примеру, аналитики «Евроцемент груп» проанализировали российский рынок недвижимости и пришли к выводу, что повышение стоимости жилья напрямую не зависит от роста цен на строительные материалы. В 2005 году цемент и стройматериалы в России подорожали в среднем на 9,1%, а жилье — более чем на треть. Это связано с тем, что главной составляющей стоимости недвижимости является цена земли, на которой она расположена.

Попробуем это доказать. Начнем с того, что нужно различать понятия строительной и инвестиционной себе-стоимости строительства. Что такое строительная себестоимость? Так называется совокупность затрат непосред-ственно на возведение объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м. К ним относятся расходы на следующие виды работ:

— подготовка территории под строительство;

— строительно-монтажные работы (зарплата строителей, стоимость строительных материалов, транспорта и оборудования);

— наружная отделка;

— внутренняя отделка;

— подведение инженерных коммуникаций;

— благоустройство территории;

— проектные работы по объекту;

— аренда земли под застройку.

Если опираться на практику генподрядных организаций, то расходы на строительно-монтажные работы занимают 20–30% себестоимости, на стройматериалы — 30–40%, использование машин и механизмов — 10–20%, проектные работы — 5–10%.Что определяет инвестиционную себестоимость? Сумма, затраченная инвестором на приобретение проекта или для вхождения в него. Считается, что максимальная доходность недвижимости составляет порядка 20%, а любое повышение цен объясняется либо ажиотажным спросом, либо постоянно растущей стоимостью стройматериалов и зарплат рабочих, а главное — доли города и стоимости московской земли. Признаем эти факторы объективными и займемся собственными подсчетами.

Себестоимость — понятие растяжимое

По данным вице-президента ЗАО «Система-Галс» Андрея Закревского, стоимость строительно-монтажных работ по возведению панельного дома в Москве составляет $540 за 1 кв. м, а монолитного — $650 за 1 кв. м. Кроме того, по мнению А. Закревского, к этим суммам следует добавить затраты на проектирование и разработку исходно-разрешительной документации ($16 на «квадрат» для панельного и $34 — для монолитного), на оплату услуг заказчика уйдет еще $24 на 1 кв. м при панельном домостроении и $29 при монолитном, на прочие расходы списать соответственно $11 и $13, добавить напоследок проценты по кредиту — $50 за «панель» и $70 за «монолит».

Получается, что себестоимость строительства составит «по панельному дому примерно $642, а по монолитному — $793 за 1 кв. м полезной площади». Большинство специалистов при-знают эти оценки несколько завышенными. Хотя если в них заложены уже порядка $200–300 прибыли с 1 кв. м, то почему бы и нет?

К примеру, сметчики домостроительных комбинатов приводят следующие расценки на строительство домов различных серий: 1 кв. м серии П3-М стоит $400, П44-Т — $430, С-222 — $500. Из этих сумм на долю основных стройматериалов приходится не более 40–50%. То есть их удорожание на 20% означает увеличение себестоимости строительства жилого дома приблизительно на $50 за 1 кв. м. Сумма практически незаметная при сегодняшнем порядке цен на квартиры в новостройках.Но обсуждение значимости стоимости цемента при строительстве, о его условном дефиците продолжается. Потому что это выгодно.

«Сегодня себестоимость равняется примерно $700 за 1 кв. м (около $600 в панельном доме, примерно $800 — в монолитном. И она будет расти. Хотя бы потому, что повышаются тарифы на стройматериалы, которые в свою очередь зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты. Только цемент за последние четыре года вырос в цене раз в семь, — отмечает начальник сметно-эксплуатационного управления «Москапстроя» Елена Шевелева. — Причем когда в Москве был в разгаре конфликт с «Евроцементом», цена цемента для регионов назначалась одна, а для Москвы — в два с лишним раза выше. Потому что столица активно строится и всегда есть спрос на материалы».

Невидимые миру деньги

Но, как показывает анализ ситуации, возможности для экономии имеются. Если принять за основу статистические выкладки Госкомстата РФ, в настоящее время себестоимость строительства в Москве составляет около $600 за 1 кв. м. Сюда включена определенная прибыль застройщика, у которого еще на этапе строительства есть возможность заработать около $200 за 1 кв. м. Скрытые резервы обнаруживаются и при анализе сметной документации. Если сопоставить расходы на строительные материалы, обозначенные в документах сметчиков, с теми ценами, за которые их на самом деле реально приобрести, то обнаружится разница примерно в 30%.

«Есть много механизмов, позволяющих нивелировать повышение цен на стройматериалы, — уверен начальник отдела маркетинга ООО «Строительная компания «РиЛ» Игорь Зюзин. — Так, в сметы всегда закладывают различные непредвиденные расходы — это резервы, которые сглаживают эффект от повышения цен. Поэтому итоговая стоимость строительства повышается не так сильно. С другой стороны, зимой спрос на стройматериалы снижается, цены стабилизируются — девелоперам есть смысл заключать длительные договоры на поставки зимой, чтобы весной и летом получать материалы по низким ценам».

Сегодня несложно приобрести практически любые материалы. Проблема в том, что реальный потребитель жилья расплачивается не за их рыночную стоимость, а за те накрутки, которые указаны в документации и называются «строительными сметами». Этот факт стал очевидным после того, как девелоперы по просьбе разработчиков проекта заполнили многочисленные сметы с указанием названий и количества материалов, нужных для возведения дома, а также отметили объем и виды работ. Когда стоимость работ и стройматериалов сравнили с существующей на рынке, выяснилось, что завышение оказалось особенно заметным у московских застройщиков — оно достигало 150%.

Свои люди немало стоят

Но и это не основное поле для экономии. Ведь стройматериалы занимают от трети до половины и более сметы. Проектно-инженерные работы составляют от 5 до 15% в зависимости от удобства и подготовленности участка. Понятно, что снос старого строения или реабилитация промзоны приближают эту статью расходов к максимальному значению. В стоимость строительно-монтажных работ, основную часть которой составляет зарплата, некоторые застройщики закладывают до 40% сметы. Это выглядит странно, учитывая не слишком высокие заработки иностранных рабочих, особенно нелегальных. По разным оценкам, действительная доля оплаты их труда составляет 10–15% сумм, закладываемых в смету некоторыми компаниями.

Не менее интересны и расходы на стройматериалы. Эти затраты не только варьируются среди предприятий московского стройкомплекса, но и значительно превышают аналогичные показатели соседних регионов. Одно из объяснений заключается в том, что на всех этапах работ столичные инвесторы внимательно прислушиваются к рекомендациям воспользоваться услугами определенных проектных организаций, поставщиков, торговых посредников и т. д. Их услуги как минимум на 20–30% дороже региональных аналогов, но никаких возражений, как правило, не следует.

«Себестоимость должна расти разумно, соответствовать росту цены стройматериалов, топлива и энергии», — отметил глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. Эту мысль подчиненного развил мэр столицы Юрий Лужков. Объясняя причины безудержного повышения цен на жилье в первой половине 2006 года, градоначальник подчеркнул: «За первую половину этого года на 30% увеличилась стоимость металла и бетона».

Если исходить из того, что металл и цемент вместе составляют 20–25% строительной себестоимости дома, а она равняется 30–35% инвестиционной, то в действительности 30%-ное подорожание цемента и металла должно привести к росту продажной цены 1 кв. м только на 2–2,5%.

Рынок нам только снится

В условиях конкуренции на здоровом, немонополизированном рынке такое изменение стоимости стройматериалов вообще не отразилось бы на продажной цене. Оно лишь уменьшило бы норму прибыли застройщика с последующей компенсацией за счет ускоренного внедрения новых технологий, материалов, снижения непроизводственных затрат и т. п.

Но острой конкуренции на строительном рынке Москвы нет. Здоровую, не подковёрную конкуренцию на столичном рынке недвижимости вообще заметить сложно. Представитель компании — производителя цемента прокомментировал обвинение в кознях довольно жестко: «Надо еще разобраться, где причина, а где следствие. Может быть, кому-то хотелось бы продавать жилье по $4 тыс. за 1 кв. м, а цемент, кирпич, бензин и технику получать по ценам 1999 года, но так не бывает. Производство цемента в первом полугодии выросло на 11%. Что это значит? То, что значительная часть прибыли на-правляется на восстановление и модернизацию производства».

Несмотря на практически монопольное положение «Евроцемент груп» на цементном рынке России, его возможностей вкупе с проводимыми им меро-приятиями по модернизации производства вполне достаточно для обеспечения строительной отрасли необходимым количеством цемента. Если сохранятся нынешние темпы роста вводимого в строй жилья, которые сегодня составляют порядка 10–15% в год. При этом ежегодное удорожание цемента даже на 20% не должно серьезно сказаться на строительной себестоимости. Поскольку на самом деле закупочные цены для крупных ДСК намного ниже, чем средние по рынку: они действительно фиксируются при заключении контракта как минимум на полгода.

По мнению специалистов, увеличение объемов импорта вряд ли кардинально изменит ситуацию: доставка цемента в центральные регионы России, где ведется наиболее масштабное строительство, обходится слишком дорого, и потому этот товар тут неконкурентоспособен.

К тому же «Евроцемент груп», на-ученный горьким опытом разборок с Федеральной антимонопольной службой, сумел выработать очень красивую и четкую политику поведения на рынке: индивидуальные договоренности с крупными заказчиками. Весь оставшийся объем цемента реализуется через биржу, где он благополучно растет в цене в летние месяцы повышенного спроса, и дешевеет в зимние периоды застоя.

В итоге получаются 15% годового прироста стоимости цемента. Кстати, строительные компании именно такую сумму прироста стоимости цементосодержащих материалов закладывают в этом году в свои сметные ведомости. То есть взаимоотношения производителей цемента и строительных компаний достигли определенной точки равновесия, которая устраивает всех.

Дата публикации: 15:59 15 августа 2007

Источник: bpn.ru