Что мешает развитию ипотеки?

Сегодня растут объемы как выдачи кредитов, так и рефинансирования. Причин тому несколько: повышаются доходы населения, падает недоверие к ипотеке со стороны покупателей и продавцов, увеличивается доходность банков от ипотечного бизнеса, становится больше желающих получить кредит.

З а четыре года (с 2002-го по 2006-й) общий объем выданных ипотечных кредитов в России вырос более чем в 16 раз. По данным Банка России, на 1 апреля 2007 года в России насчитывалось 673 организации, предоставляющих кредиты на покупку жилья, но львиную долю рынка занимают 30 банков, которые фактически являются двигателем ипотеки. Первая десятка наиболее активных банков на рынке приведена в таблице «Банки, лидировавшие на рынке ипотечного кредитования в 2006 году».В 2006 году впервые объем задолженности по кредитам в национальной валюте превысил объем задолженности по кредитам в иностранной валюте.

Несмотря на достигнутые результаты, банки продолжают сталкиваться с проблемами, которые не позволяют в полной мере осуществлять кредитование строительства и приобретения жилья. Решение этих проблем позволит наращивать объемы кредитования, а также снижать процентные ставки по кредитам, что должно обеспечить доступность жилья для россиян.

В частности, необходимо реформировать налогообложение. Кредиты, права по которым банки впоследствии передают другим организациям, не включены в объекты, исключающие налогообложение (в настоящее время не подпадают под налогообложение только права по кредитам, которые приобретены у других банков и впоследствии переданы иным организациям).

Высок налог на прибыль по получаемым процентам (24%). Его нужно уменьшить по ипотечным кредитам до 15%, как по госбумагам и облигациям с ипотечным покрытием. Целесообразно увеличить размер налогового вычета для физических лиц или вовсе его отменить. На сегодняшний день размер налогового вычета составляет 1 млн руб. — этого явно недостаточно при нынешних ценах на жилье. Кроме того, надо включить в состав налогового вычета затраты, связанные с перекредитованием заемщика в целях уменьшения долговой нагрузки.

Для защиты инвестора и кредитора логично ввести защищенный счет, который используется только для получения платежей должников и на который нельзя обратить взыскание при банкротстве кредитора. Эта идея обсуждается давно, но до настоящего времени окончательное решение так и не принято.

Требуется изменить ст. 350 Гражданского кодекса РФ, с тем чтобы исключить возможность отсрочки обращения взыскания на год. В данный момент отсутствуют конкретные основания для такой отсрочки, решения о ней принимаются по усмотрению судей, что создает большие риски для кредитора, а процесс получения возмещения сильно растянут во времени (судебные процессы иногда длятся годами плюс сама от-срочка обращения взыскания).

Необходимо также изменить ст. 54 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменив возможность отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества. В процессе исполнения обязательств задолженность заемщика уменьшается, по каждому кредиту наступает момент, когда остаток долга по отношению к стоимости залога становится небольшим. Если заемщики перестанут платить, зная, что никто не обратит взыскания на их квартиру из-за незначительности долга, то это создаст серьезные проблемы не только для кредиторов, но и вообще для дальнейшего развития ипотеки.В сфере долевого строительства для развития ипотеки надо принять следующие меры:

— исключить приоритет дольщика при банкротстве застройщика;

— запретить застройщику в одностороннем порядке расторгать договор с дольщиком без согласования с кредитором, поскольку в этом случае кредит остается без обеспечения — у банка резко возрастают не только риски, но и необходимость дополнительных затрат по созданию повышенных резервов;

— отменить НДС по договорам долевого строительства (как было ранее по инвестиционным договорам) при возведении многоквартирного дома;

— изменить порядок уплаты налога на прибыль банков при кредитовании строительных объектов, если проценты выплачиваются в конце срока кредита (налог начислять с момента получения, а не ежемесячного начисления прибыли, когда банк платит налог с прибыли, которую фактически не получил);

— внести в закон поправки, которые регламентировали бы процедуру регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также уступку прав как по кредитному договору и договору участия в долевом строительстве (например, при сроке аренды земли до одного года договор участия в долевом строительстве не регистрируется).

В области регистрации тоже имеются некоторые трудности. Нет единообразного подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий, причем это вина не регистраторов. В законе нереально предусмотреть все возникающие на практике случаи, а Федеральная регистрационная служба России лишена права давать какие-либо разъяснения по поводу регистрационных действий. Нужно изменить нормативные правовые акты и предоставить ФРС право давать разъяснения.

Необходимы поправки в закон о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жесткие и конечные требования к отказу или приостановке регистрации, а также к перечню документов, предоставляемых на регистрацию. Ни для кого не секрет, что этот перечень открыт, что дает право любому регистратору по формальному признаку приостановить регистрацию или отказать в ней.

Следует внести изменения в закон о госрегистрации, запрещающие продавцу жилья в одностороннем порядке обращаться за приостановлением регистрации сделки. В противном случае банкам придется предоставлять кредиты после регистрации титула собственности, что отрицательно скажется на использовании кредитных средств на приобретение жилья, и данная схема потеряет свою привлекательность.

Важная часть рассматриваемого рынка — ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Не было бы лишним внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах, изменив требование по соотношению кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (сейчас 70%) или исключив вовсе. Сейчас максимальный коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, а то и все 100%, но такие кредиты невозможно направить в ипотечное покрытие из-за ограничений в законе.Не мешало бы установить льготный режим налогообложения для инвесторов в ИЦБ или определить иные стимулы, побуждающие вкладывать денежные средства в ипотеку и ипотечные ценные бумаги.

Дата публикации: 16:11 15 августа 2007

Источник: bpn.ru