Грозит ли России ипотечный кризис?

На ипотечный кризис в США отреагировали рынки недвижимости многих стран. Естественно, что это событие вызвало резонанс и в России. «Собственник» выяснил, угрожает ли что-то нашему рынку недвижимости и необходимы ли специальные меры для предотвращения возможного кризиса.

Спрос на недвижимость как показатель здоровья общества

Анализируя ипотечный кризис в США, а также вызвавшие его причины, эксперты отмечают одно важное обстоятельство: в Америке все началось с того, что дома вдруг перестали продаваться. Отсутствие спроса на недвижимость вот уже на протяжении нескольких месяцев наблюдается и у нас. Это настораживает, однако многие участники рынка считают, что отечественная ситуация вовсе не похожа на американскую.

«Первопричиной кризиса в США стала низкая ликвидность жилья, – говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья и ипотечного кредитования корпорации «Рескор». – На мой взгляд, это свидетельствует о серьезных проблемах в американской экономике, ведь спрос на жилье – своеобразный показатель ее здоровья. Мировой опыт показывает: как только в обществе намечаются кризисные явления, люди начинают экономить на масштабных тратах: недвижимости, автомобилях, возникают проявления тревоги, заставляющей на время забыть о крупных покупках».

В России, находящейся сейчас на экономическом подъеме, о таком настроении граждан пока речи не идет – рынок потребительского и автомобильного кредитования растет как на дрожжах, буксует в сущности только ипотечное кредитование. И со спросом на недвижимость в России все нормально, плохо только с его реализацией.

«В 2005 и первой половине 2006 года цены росли настолько стремительно, что «забежали вперед» платежеспособного спроса, – объясняет Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». – Люди просто не могли платить за квартиры в Москве такие деньги, даже с учетом кредитов, отсюда и стагнация». Однако различие с Америкой еще и в том, что там люди не смогли платить деньги за выданный кредит и купленный дом, а у нас они просто не брали этого кредита, и поэтому массовых дефолтов ожидать не приходится.

Анализируя спад активности на рынке, следует учитывать и сезонный фактор. «Снижение объема выданных кредитов присутствует, – считает Ирина Субботина, руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости «Лоцман», – но это обусловлено затишьем на рынке недвижимости, что тоже является нормой для летнего периода».

Уже вторую неделю аналитики фиксируют нулевой баланс: динамика цен застыла на нуле. Риелторы верят, что это означает конец стагнации. Ирина Котова говорит о том, что в Москве велик отложенный спрос: люди, которым нужно купить квартиру, на некоторое время отложили покупку, рассчитывая, что потом будет еще дешевле. Но их жизненные обстоятельства никуда не делись, квартиру приобретать надо, так что нынешнюю остановку цен они вполне могут воспринять как сигнал, что пора покупать, добавляет она.

С этим прогнозом соглашается Вадим Мартыненко:

«Сейчас наблюдается тенденция к возвращению спроса, с началом делового сезона рынок должен оживиться». На вопрос, откуда возьмутся деньги на покупку недвижимости у населения, чьи доходы за последний год выросли всего на 20%, а не на 100%, как стоимость недвижимости, риелторы оптимистично отвечают, что доходы догоняют цены, а спрос становится платежеспособным, а также говорят о том, что кредиты подешевели и стали более доступны среднему классу.

Дешево и массово – это рискованно?

Действительно, этим летом пассивность покупателей недвижимости, которые по совместительству часто выступают и заемщиками, заставила банки резко снизить ставки по кредитам, а также предлагать различные программы без первоначального взноса. «Наши банки ведут за клиентов борьбу – это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели есть. Людей, не решивших жилищные проблемы, у нас по-прежнему много», – говорит Мартыненко. В то же время некоторые из банков, проводивших активную политику привлечения клиентов, подняли ставки для клиентов с неподтвержденным доходом: «Москоммерцбанк» заявил о таком повышении на этой неделе.

«Рискованными считаются кредиты, которые предоставляются без первоначального взноса заемщикам с низкими доходами или даже без подтверждения доходов», – поясняет Людмила Семенова, ведущий специалист отделения ипотечного кредитования корпорации «Рескор». При этом эксперт подчеркивает, что на сегодняшний день проверка ипотечных заемщиков осуществляется нашими банками на редкость тщательно, а рискованные кредиты имеют место разве что в секторе потребительского кредитования.

Однако опасность риска неплатежей по кредитам в России изрядно преувеличена, в частности потому, что большинство кредитов выдано с выплатой первоначального взноса. «Как правило, так называемые рискованные кредиты выдаются российскими банками на тех условиях, которые соответствуют оцениваемому риску, – говорит заместитель председателя правления «Абсолют-Банка» Олег Скворцов. – На сегодняшний день наша просрочка по ипотеке составляет меньше 1% от объема портфеля, так что я считаю, что говорить о кризисе сегодня преждевременно».

О том, что повторения американского сценария в чистом виде в России не будет, заставляет говорить и масштаб, который ипотека занимает в экономике. Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ипотечной брокерской компании «Кредит Макс», говорит о том, что доля ипотечных кредитов в ВВП России составила на конец 2006 года около 5%, в то время как для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США – 50%. Лишь 10% сделок совершается по ипотеке, добавляет он.

Очевидно, что даже если все заемщики России откажутся платить по кредитам, это не приведет к краху нашей экономики. Так что можно отметить как некий позитивный фактор высокие ставки по ипотечным кредитам, которые стали своеобразным фильтром, не позволяющим воспользоваться ипотекой людям с низким и средним доходом, в отличие от США. А стабильность цен, по мнению Мартыненко, позволяет говорить о том, что недвижимость остается надежным залогом для обеспечения кредита.

Снижение ставок по ипотечным кредитам, по мнению Вячеслава Комарова, связано с тем, что государство планомерно осуществляет меры, направленные на снижение уровня инфляции в стране, а также с ростом конкуренции и появлением новых игроков на этом рынке. До какого уровня снижения требований к заемщику приведет конкуренция между ними, будет ясно уже осенью, но очевидно, что никто из банков не рискнет массово выдавать кредиты студентам или пенсионерам.

Прогноз благоприятный и в то же время не очень

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что прогноз относительно дальнейшей судьбы рынка ипотеки в России в целом благоприятный. В частности, Олег Скворцов не видит объективных предпосылок для создания критической ситуации, поскольку падения цен на рынке недвижимости не наблюдается, а волатильность на фондовом рынке никак не отразилась на платежеспособности населения. По его мнению, емкость рынка велика, и в ближайшие пять лет нет причин для кризиса.

«Немаловажный фактор для развития ипотеки – усиление взаимодействия инвесторов-застройщиков с банковскими структурами», – говорит Вячеслав Комаров. «По нашему мнению, к концу 2007 года произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях банков. Снижение ставок и стабилизация цен на новое жилье при росте доходов населения повысит доступность жилья, по крайней мере для работающего населения», – дает свой прогноз Комаров.

Дата публикации: 11:19 17 августа 2007

Источник: bpn.ru