Будут ли цены на жилье в России падать, как осенние листья?

Одна знакомая "с треском" разделила по суду квартиру мужа. Деньги положила на счет в банке в надежде, что к осени цены на квартиры в Подмосковье поднимутся, а она, продав мамину "однушку" по высокой цене, сможет, наконец-таки, перебраться в Москву. Другие граждане России, наоборот, замерли в ожидании сентябрьского падения стоимости жилья. Что будет происходить с ценами на недвижимость с началом осени, попытался выяснить у экспертов и участников рынка недвижимости корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Интересно мнение по этому поводу самих застройщиков. Как сказала руководитель пресс-службы компании "Дон-Строй" Екатерина Куканова, "Определяющей тенденцией этого года стала сегментация рынка недвижимости. Весной активно дешевел сегмент переоцененного в прошлом году низкокачественного жилья, цены на квартиры более высокого класса держались на стабильном уровне. После летнего затишья на рынке недвижимости, когда цены практически не менялись, а спрос поддерживался специальными летними предложениями от крупнейших застройщиков, осенью снова начнется плавный рост цен, особенно это касается сегмента качественного жилья - новостроек классов "бизнес", "премиум", "де люкс". Это связано с сезонной активизацией рынка".

Такого же мнения придерживается другой крупный застройщик - инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155. По мнению специалистов компании, рост цен на недвижимость будет идти темпами, чуть опережающими темпы инфляции. Инфляция держится на уровне 9-15 проц, т.е. рост цен за год составит 15-20 проц. Ранее ПРАЙМ-ТАСС уже приводил мнение главы Росстроя Сергея Круглика, сравнивавшего изменения в ценовой политике на недвижимость с ростом инфляции в стране. Говоря о росте цен на жилье в 2008 г, С.Круглик отметил, что "рост цен на жилье в следующем году, возможно, чуть-чуть превысит уровень инфляции". Здесь, сказал он, "много факторов - это заработная плата граждан, а также снижение ставки ипотечных кредитов". Если "ипотека снизится с 13 до 10 проц и чуть-чуть повысится зарплата, то граждане в целях инвестиций снова начнут активно покупать жилье".

Как пояснили в пресс-службе СУ-155, на сегодняшний день предпосылок к снижению цен нет, существуют предпосылки лишь к росту. Это связано, во-первых, с тем, что над Москвой висит постоянная "шапка спроса". Чем больше проходит времени, тем меньше остается предложений, т.к. количество площадок для застройки ограничено. Во-вторых, все более доступной становится ипотека. Уже было объявлено об ипотеке под 7,5 проц в валюте; ГК "СУ-155" запустила совместные ипотечные программы с "Независимым строительным банком" и банком "Возрождение" под 8 проц годовых в рублях".

Больше всего покупателей удивляет то, что целое лето цены после перманентного шокирующего подъема 2005-2006 гг держались на одном уровне. Как долго продлится этот ценовой коридор?

Руководитель Центра стратегических исследований "Росгосстраха" Алексей Зубец утверждает, что в ближайшие годы инвестиционный взлет стоимости московского жилья, наблюдавшийся в 2005-2006 гг, уже не повторится. "Во-первых, конечное потребление на рынке недвижимости столицы при нынешнем уровне цен практически исчерпано и его увеличение в ближайшие месяцы не может быть значительным, - говорит Алексей Зубец. - А без роста конечного потребления невозможен и спекулятивный рост стоимости жилья, делающий его востребованным инвестиционным инструментом". Во-вторых, резкий всплеск стоимости московского жилья в 2005-2006 гг опирался на значительное увеличение доходов российских компаний, ориентированных на экспорт /прежде всего, топливно-энергетических/, которые в значительной части были потрачены на выплаты персоналу. За счет этих средств представители среднего и высшего менеджмента смогли приобрести новое жилье. Но в 2007 г мы пока не видим заметного роста стоимости российского экспорта, поэтому сегодня нельзя ожидать значительного притока средств населения на рынок недвижимости, полагает росгосстраховец.

По словам аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, вероятнее всего осенью цены на квартиры в Москве будут колебаться вокруг текущих позиций в пределах плюс-минус 2 проц в отдельных сегментах рынка. Он согласен с выводами, которые сделал "Росгосстрах" в очередном исследовании. Эксперты "Росгосстраха" проанализировали поведение потребителей на рынке недвижимости. Центр стратегических исследований "Росгосстраха" провел исследование на тему недвижимости в июле 2007 г, оно охватило 44 города, включая все города с населением более 500 тыс человек. Было опрошено 13764 человека по репрезентативной выборке.

Специалисты центра пришли к выводу, что подавляющее число потенциальных покупателей жилья /90 проц в целом по России и 92 проц в Москве/ считают уровень цен на недвижимость неприемлемо высоким. По стране в целом люди в среднем готовы расстаться с 73 тыс долл на приобретение квартиры, в Москве – с 81 тыс долл.

Исследователи "Росгосстраха" выяснили, что на сегодняшний день качеством своего жилья недовольны 49 проц семей, проживающих в крупных и средних российских городах. В Москве этот показатель составляет 47 проц. Тем не менее, потребители считают, что верхняя оценка приемлемой стоимости квадратного метра в крупных и средних российских городах должна не превышать 2,6 тыс долл, в Москве – 2,9 тыс долл, что существенно ниже текущей средней цены квадратного метра /немногим более 4 тыс долл/.

Как считает гендиректор аналитического агентства RWAY Александр Крапин, справедливая цена жилья находится в следующих диапазонах:

• в среднем для Москвы – меньше или равно 1564 – 3128 долл за кв м;
• в среднем для России – меньше или равно 513 – 770 долл за кв м.

"Для столицы можно сузить рамки полученного интервала, используя следующие значения: годовой оборот торговли – порядка 70 млрд долл; численность работающего населения – порядка 6,3 млн человек; значение процента накоплений от доходов – порядка 25 проц", добавляет он. В своих изысканиях аналитики RWAY опирались на систему расчетов, принятую в экономически развитых странах, согласно которой жилье считается доступным, если оно соответствует 3 годовым доходам семьи с двумя или даже одним кормильцем до вычета налогов. Вместе с тем, на рынке жилья принято использовать термин "домохозяйство". Его отличие от термина "семья" заключается в том, что домохозяйство может состоять и из одного человека, поясняет Крапин.

Аналитик продолжает аргументировать: "Приведенные параметры дают суммарное значение годовых доходов 6,3 млн работающих москвичей в размере 93,3 млрд долл. Это дает значение среднего дохода двух работающих москвичей, являющихся получателями доходов в среднестатистическом домохозяйстве, в размере 29,63 тыс долл в год или 88,89 тыс за три года. Что, в свою очередь эквивалентно стоимости 1 кв м квартиры в 54 кв м в размере 1646 долл". Таким образом, значение справедливой цены для столицы в вышеприведенном интервале 1564 – 3128 долл больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше 2000 за 1 кв м, заключает Крапин.

Что же делать обывателю, узнав справедливую цену на жилье? К какому риэлтеру или застройщику бежать? По всей видимости, ни к какому. Как любит повторять моя коллега, "мир несправедлив".

И навряд ли утешением послужит объяснение экспертов, что до последнего квартала 2005 г стоимость жилья в столице была достаточно близка к справедливой цене жилья /не превышала ее полутора значений/, которая определяется уровнем доходов домохозяйств. К середине 2006 г уровень цен в столице более чем в два раза превысил значение справедливой цены на московское жилье. Существенное превышение цен предложений над значением справедливой цены жилья привело к сокращению деловой активности и началу периода снижения цен на жилье на московском рынке.

В заключении согласимся с выводами Крапина: "Важно понимать, что спекулятивный спрос на жилье, который был характерен для части 2005 г и части 2006 г привел к "разбалансировке" работы московского рынка. Это было связано не столько с дефицитом альтернативных возможностей выгодного размещения свободных денежных средств у различных инвесторов, сколько с вытеснением сильного игрока рынка субфедерального уровня сильным игроком федерального уровня из московской инвестиционно-строительной ниши…"

В свою очередь, оптимизм Центра стратегических исследований "РГС" не может не радовать. После того, как наступит балансирование спроса и предложения на рынке московской недвижимости, вызванное падением цен и ростом доходов населения /а это предположительно произойдет ближе к лету следующего года/, рост цен на жилье возобновится в темпе роста доходов населения – около 10 проц в реальном исчислении и около 20 проц - в номинальном", заключают страховщики.

Обывателю, как песчинке, в этой глобальной игре на повышение цен, скорее, придется наблюдать за "монстрами" рынка недвижимости и выжидать момент наименьших потерь семейного бюджета.

Дата публикации: 13:06 17 августа 2007

Источник: bpn.ru