Второе дыхание

Несмотря на ряд пессимистичных прогнозов, российская экономика, опираясь на высокие цены на нефть и расширение внутреннего спроса, продолжает уверенно развиваться. Как долго она будет поддерживать заданный темп, пока неясно. Тем не менее, нынешняя ситуация похоже устраивает не только российских, но и западных инвесторов. Эксперты отмечают возросший уровень инвестиционной активности во всех секторах экономики, недвижимость при этом традиционно выступает в роли флагмана экономического роста.

По оценке Минэкономразвития Россия, в январе-июне 2007 года по сравнению с соответствующим периодом 2006 года ВВП вырос на 7,8% (против 6,0% в январе-июне 2006 года). Обнадеживающее выглядят и другие важнейшие макроэкономические показатели: прирост инвестиций в основной капитал за данный период составил 22,3%, увеличение золотовалютных резервов - 33,6% (по состоянию на 1 июля текущего года их объем был равен $405, 841 млрд.).

На фоне общего экономического подъема определенные опасения вызывает лишь укрепление курса рубля по отношению к доллару. Дискуссии по этому вопросу ведутся уже достаточно давно, однако, то, насколько остро отразится этот фактор на конкурентоспособности российской промышленности, пока неясно. С одной стороны сильный рубль стимулирует рост импорта, в том числе удешевляет ввозимое из-за рубежа оборудование, с другой снижает рентабельность непосредственно российских экспортеров. Впрочем, по данным МЭРТ, в июне 2007 можно было наблюдать положительную динамику индекса промышленного производства. В целом за январь-июнь 2007 по сравнению с аналогичным периодом 2006 года он составил 7,7%. В таком контексте дальнейшее укрепление курса рубля Центробанком для удержания инфляция в пределах заданного 8 процентного уровня, становится наиболее вероятным сценарием, хотя дефляционный потенциал такого шага по-прежнему оценивается аналитиками неоднозначно. На данный момент ИПЦ в годовом исчислении (с июля 2006 по июль 2007 года) уже достиг отметки 8,8%. Впрочем, международных инвесторов это не пугает, скорее наоборот, укрепление номинального курса национальной валюты обычно ведет к увлечению притока спекулятивного капитала. Так, в первом полугодии 2007 года чистый ввоз капитала в РФ года составил $67 млрд. против $14,5 млрд. за аналогичный период 2006 года (рост в 4,6 раза). При этом в первом квартале 2007 года чистый ввоз капитала составил $13,8 млрд., а во втором квартале - $53,2 млрд.

В сегменте коммерческой недвижимости наибольшую активность демонстрировали как раз иностранные инвестиционные фонды. В начале марта компаниями GVA Sawyer и Knight Frank было объявлено о создании инвестиционного фонда Rutley Russia Property Fund, который будет вкладывать средства в офисные, торговые и складские проекты. По предварительным данным, в российскую недвижимость фонд собирается вложить порядка $1 млрд. Другой инвестиционный фонд Raven Russia в этом году уже успел значительно увеличить свой инвестиционный портфель. Так, недавно фонд объявил о создание совместного предприятия с российским девелопером – компанией RDI Group. Новое СП будет заниматься строительством крупного логистического комплекса класса А на Каширском шоссе, объем инвестиций при этом оценивается в районе $100 млн.

Ещё один складской комплекс в районе подмосковного Климовска британский фонд построит совместно с белорусской компанией «Феликс».

Новой тенденцией на рынке обещает стать приобретение финансовыми структурам долей в строительных и девелоперских компаний. Так, инвестиционный фонд Morgan Stanley Special Situations Fund III недавно приобрел 25% акций питерского девелопера RBI, а холдинг «Базовый элемент» 30% австрийской строительной компании Strabag.

В целом высокая активность зарубежных институциональных инвесторов объясняется продолжающимся падением доходности на европейских рынках. Необходимость «держать планку» толкает консервативные западные фонды во все более рискованные проекты, коммерческая недвижимость в этом случае выглядит явно предпочтительней, как наиболее понятный актив. «Роль иностранных инвестиций на рынке коммерческой недвижимости постоянно растёт, и всё новые иностранные инвесторы и девелоперы заявляют о своих планах по освоению российского рынка. Эта ситуация будет продолжаться до тех пор, пока российский рынок не сравняется по доходности с европейскими рынками, а это ожидается ещё нескоро», - резюмирует генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

До самых окраин

В сегменте офисной недвижимости снижение ставок капитализации до европейского уровня ожидается в ближайшее 2-3 года. «Ставки капитализации сейчас составляют 10-13% для класса В и 7-10% для класса А и постепенно падают, приближаясь к ставкам принятым на Западе», - рассказывает специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Армен Шаваршян. - Что касается стоимости аренды, то для офисов класса «В» она равняется $600-800/ кв.м в год, без НДС, для класса «А» эта цифра составляет $800-1200/ кв.м. в год, также без НДС». Таким образом, динамика арендных ставок характеризуется стабильным ростом на 5-10% в год, в зависимости от классности и местоположения. При этом, большинство экспертов сходятся во мнении, что спрос как и раньше преобладает над предложением, а в некоторых сегментах превышает его в 2-3 раза. По информации Colliers International, в конце первого полугодия 2007 года средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3% (по сравнению с 1,7% в конце I квартала 2007 г.), в зданиях класса В – 4% (по сравнению с 3,5% в конце I квартала 2007 г.) «В настоящее время общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса А и В в Москве составляет 6,1 млн. кв. м. За первое полугодие было введено 530 тыс. кв.м. качественных площадей, что на 26% превышает показатели 2006 года», - сообщают аналитики компании Praedium.

Как мы видим, в целом на рынке офисной недвижимости получили продолжение все прошлогодние тенденции. Так, можно наблюдать дальнейшую децентрализацию и вывод объектов за МКАД. И если среди объектов, сданных в эксплуатацию в январе-июне 2007 года, большинство расположены в пределах или вблизи третьего транспортного кольца, например бизнес-центры «Шереметьевское подворье» и «Школа журналистов», то среди объектов, заявленных к строительству за тот же период, территориальный разброс гораздо выше. От торгово-офисного центра около м. Теплый стан, до нового делового района Химки-Сити за МКАД. В основном это связано с введением московским правительством запрета на строительство офисных помещений в ЦАО. Теперь основная масса новых объектов офисного строительства будет сосредоточена ММДЦ Москва-Сити. Так, по данным «СТ девелопмент», 1 сентября этого года должна состояться закладка перового камня Башни «Россия», также во 2-м полугодии должен быть сдан комплекс «Северная Башня» на 135 тыс. кв. м. Опасения вызывает лишь ситуация с парковками районе ММДЦ. Несколько крупных компаний, в том числе Unilever, отказались от офисов в Москва Сити из проблем с парковками. Чтобы избежать дальнейшего оттока арендаторов правительство уже анонсировало ряд инициатив. Например, строительство на выездах из делового центра нескольких перехватывающих парковок.

Все выше и выше

Сохраняется высокая инвестиционная активность и в сегменте торговой недвижимости. Опираясь на расширение внутреннего спроса, федеральные сети ведут активную экспансию на региональные рынки. По данным МЭРТ, оборот розничной торговли за январь-июнь увеличился на (14,2%), в тоже время динамика реальных располагаемых денежных доходов населения в январе-июне 2007 г. также сохранилась на достаточно высоком уровне – прирост относительно соответствующего периода прошлого года составил 11,2 % при опережающем приросте реальной заработной платы (17,5%). Такая динамика способствует повышению и без того высокой инвестиционной привлекательности торговой недвижимости. Конечно, как и во всех других сегментах, ставки капитализации в текущем году продолжают свое снижение. «В настоящее время ставки капитализации в Москве достигают 8.5-9.0%, в регионах -10%. Для сравнения, минимальные ставки доходности на торговые объекты в 2003 году составляли 16%», - поясняет старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle Ольга Стрелец. «Падение ставок капитализации в будущем году продолжится, но и риски вложения в торговую недвижимость снизятся. Для торговой недвижимости сегодня ставка капитализации зафиксирована на уровне 9-10%, к 2010 г. возможно снижение ставок до 6-7%, что будет связано, в том числе, с вводом новых качественных объектов», - прогнозирует первый вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. По словам Ольги Стрелец, на сегодняшний день предложение качественных торговых помещений, соответствующих международным стандартам, в Москве и регионах ниже спроса, уровень незанятых площадей в качественных торговых центрах составляет менее 1%, и маловероятно, что в ближайшие три года эта ситуация изменится, несмотря на планируемый ввод в эксплуатацию порядка 2,5 млн. кв.м качественных торговых площадей в Москве, 0,5 млн.кв.м. - в Санкт- Петербурге и порядка 4 млн.кв.м. - в регионах России. В целом в Москве проблема нехватки качественных торговых помещений усугубляется дефицитом подходящих площадок для строительства крупноформатных современных торговых центров в пределах МКАД. Дефицит подходящих площадок в Москве объясняет повышенный рост интереса девелоперов к региональным рынкам, которые, также пока далеки от насыщения, при этом там нет таких ограничений, связанных с дефицитом земельных участков. Среди заметных событий можно выделить закрытие крупнейшей инвестиционной сделки по продаже торгового центра в подмосковных Котельниках, принадлежащего Metro Group. Покупателем выступил крупный американский фонд Apollo Real Estate Advisers. Объем сделки составил приблизительно $100 млн. Другой инвестиционный фонд – норвежский Eastern Property пока только планирует потратить $400 млн. на покупку торговых центров. Подходящими объектами для покупку могут стать недавно выведенные на рынок торговые центры «Щука», Шереметьевский, Lotte Plaza.

Все только начинается

Высокие темпы роста оборотов розничной торговли определяют долговременный вектор развития складского сегмента. Благоприятная экономическая ситуация позволяет поддерживать на стабильном уровне спрос в Москве и Санкт – Петербурге, а активная экспансия федеральных торговых сетей – на региональных рынках. Так, по данным Colliers International, в московском регионе объем неудовлетворенного спроса на помещения класса А составляет 1,5 млн. кв.м, что касается региональных рынков, то «Масштабный девелопмент складских площадей в регионах фактически только начинается в этом году. Конечно, региональный складской рынок гораздо меньше московского, но в силу существующей пустоты, он является привлекательным для девелоперов, - отмечает Сергей Верещагин, на момент подготовки материала занимавший должность старшего консультанта отдела складских помещений Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. По его словам, на сегодняшний день ставки капитализации колеблются от 9,5 до 11%, а средние арендные ставки в районе 130$. Судя по всему в 2007–2008 гг. последние продолжат свой рост. «В результате арендные ставки в оптимистичном варианте вырастут на 15%, в пессимистичном – на 12%», – прогнозирует руководитель департамента складской недвижимости Becar Commercial Property SPb Владислав Ковалевский. Таким образом, в ближайшие несколько лет сегмент складской недвижимости будет оставаться рынком продавца. Об этом свидетельствует почти нулевой уровень вакантных площадей. Тем не менее, несмотря на видимую стабильность, первые признаки будущей конкуренции ощущаются уже сейчас, а масштабность заявленных проектов уже породили в девелоперской среде сомнения в их успешности. Так по данным Praedium, во втором полугодии только в московском регионе планируется сдать около 1 млн. кв. м качественных складских площадей, строительство ещё 1 млн. 150 тыс. было анонсировано за тот же период. Осознавая возрастающие риски спекулятивного рынка, девелоперские компании начинают постепенно перестраивать свой бизнес, переходя к строительству по схеме build to suit. «По мере насыщения спекулятивного сегмента интерес девелоперов все больше будут вызывать проекты build to suit. Существуют примеры, когда девелопер, обладая участком земли, подходящим для складского или индустриального проекта, отказывается от строительства на этом участке спекулятивного объекта, принимая во внимание сильное локальное окружение. Например, в радиусе нескольких километров от этого участка уже идет и завершается строительство крупных площадей. В таком случае, для того, чтобы избежать конкуренции со своими более крупными соседями, девелопер может выбрать путь развития «нишевого» продукта – строительство проекта build to suit», - комментирует Сергей Верешагин. Правда, на данный момент основной объем составляют все-таки спекулятивные проекты. Так, за первое полугодие 2007 года были введены в эксплуатацию логистические парки «Крекшино», «Белая дача», Springs Park, а также транспортно-логистический комплекс «Интертерминал-Предпортовый» в Санкт – Петербурге.

Дата публикации: 14:49 17 августа 2007

Источник: bpn.ru