Ипотека в деталях: кредиты для комнат в коммуналках

Сегодня довольно сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире. Некоторые юридические тонкости и излишняя консервативность кредитных учреждений тормозят развитие процесса. Но рано или поздно спрос пробьет брешь в стене отчуждения.

Еще осенью прошлого года федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) дало зеленый свет коммунальной ипотеке. Для Петербурга эта «отмашка» оказалась преждевременной. Кредитное учреждение, оформляя в залог долю коммунальной квартиры, часто попадает в зависимость от сособственников заемщика.

Антре!

Легальный выход коммуналок на рынок недвижимости состоялся только в конце 1998 года, когда было принято постановление администрации Петербурга, разрешающее приватизировать отдельные комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей.

Причем в собственность комната передавалась не как отдельный объект недвижимости, а как доля коммунальной квартиры.

В Москве и большинстве других субъектов Федерации комнату в коммуналке стали регистрировать как отдельный объект недвижимости. В Петербурге же мнение риэлторов, согласно которому признание комнат полноценным объектом недвижимости могло бы положительно сказаться на рынке и повысить юридическую чистоту сделок, было проигнорировано.

Поэтому сегодня в Петербурге так сложно получить ипотечный кредит на приобретение комнат в коммунальных квартирах.

Основной причиной малого распространения таких банковских программ является повышенный риск банка при принятии в залог комнаты, поскольку этот объект является менее ликвидным по сравнению с отдельной квартирой.

Рассматривая вопрос о качестве обеспечения по кредиту, банк прежде всего анализирует как скоро – в случае дефолта заемщика – может быть реализован предмет залога. При обращении взыскания на комнату велика вероятность возникновения сложностей, связанных с преимущественным правом других собственников коммунальной квартиры на выкуп доли. Для банка это означает усугубление и без того трудоемкой и долгой процедуры реализации залога.

Более того, заемщики, доходов которых не хватает на покупку отдельной квартиры, приобретают отнюдь не дорогую комнату в престижном районе, а, скорее, дешевый объект. Поэтому очевидно, что сроки и прогнозируемость оценки таких комнат для банков мало приемлемы.

Для кредитного учреждения, объясняют банкиры, оформление в залог доли коммунальной квартиры означает зависимость от сособственников, то есть соседей заемщика. А кто может гарантировать, что при необходимости реализации этого залога (когда заемщик неплатежеспособен) соседи не станут препятствовать заемщику в такой продаже и банк сможет реализовать свои законные права? В этом и заключаются риски для кредитных организаций.

Если решать проблему комплексно, считает генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров, необходима корректировка действующего законодательства. Должны быть изменены Гражданский кодекс, закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А это очень серьезная проблема, и на местном уровне она не решается.

Кроме того, потребуется соглашение о разделе имущества, изготовление новых технических паспортов на комнаты и, в конечном итоге, перерегистрирация всех собственников. Речь идет о почти четверти миллиона комнат, зарегистрированных в Петербурге.

Теоретическое право

Кредитные организации, работающие по федеральной программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, с 1 сентября 2006 года получили возможность выдавать ипотечные займы на приобретение комнат в коммунальных квартирах в рамках действующих стандартов.

На поверку выяснилось, что далеко не все региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в состоянии воспользоваться нововведением. «За бортом» общероссийского коммунального счастья оказались Петербург и весь Северо-Запад, Самарская область и некоторые сибирские регионы. Все они стали жертвами «долевых» принципов регистрации и до сих пор не смогли реализовать свое теоретическое право. АИЖК обещает разобраться, составить необходимые разъяснения, пролоббировать законодательные поправки и включить-таки обделенных в тотальную сферу рефинансирования. Но все это – в будущем. Сегодня вход в «государственную» разновидность ипотеки для петербургских и многих прочих коммуналок закрыт.

Последняя комната

Тем не менее, если вы хотите получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммунальной квартире, ваши шансы небезнадежны.

Прежде всего, есть возможность заложить другую имеющуюся недвижимость, а на кредитные средства приобрести комнату. Этот вариант предполагает богатство выбора банков и их программ.

Благоприятен для заемщика случай, когда для приобретения всей квартиры в свою собственность требуется выкупить одну комнату у соседа. Круг поиска среди банков сужается, но остается все-таки достаточно обширным. Риски банкиров невелики (кредитуется покупка комнаты, а закладывается целая квартира), но работать с «мелочевкой» не каждый хочет. Ведь издержки и бумажная волокита никак не меньше, чем при кредитовании на приобретение квартиры.

На «последнюю комнату» в Петербурге выдают кредиты более десятка банков: Абсолют банк, банк «Агропромкредит», ВТБ24, банк «Зенит», КИТ Финанс, Национальный резервный банк, НОМОС-Банк, Северо-Западный банк Сбербанка РФ, Собинбанк, Хоум Кредит энд Финанс, Юниаструм банк, Hansabank.

«По нашей оценке, – заявил заместитель управляющего Санкт-Петербургского филиала НОМОС-Банка Павел Изюмов, – подобные программы будут востребованы на рынке, так как с возможностью выкупа освобождающейся жилплощади сталкивается ежемесячно примерно 5–7% всех собственников жилья в коммунальных квартирах».

Третий вариант – потребительский кредит. Но условия по ним несопоставимы с ипотекой.

Средняя цена комнаты в Петербурге сегодня составляет 1,26 млн руб. (примерно $50,5 тыс.). Предположим, у заемщика есть треть собственных средств. Тем не менее итоговый показатель превышает $30 тыс., которые вы готовы отдать с процентами за 10 лет. Для ипотеки процентные ставки составили бы, по оценке директора Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирины Забродиной, 10,5–11% годовых в рублях и 10% – в валюте. Потребительский кредит колеблется, в среднем: в долларах – 13%, в рублях – 17%.

Но надо еще поискать банк, в котором на этих условиях можно получить кредит без обеспечения и без поручителей.

Не стоит обольщаться: в большинстве банков максимальная сумма потребительского кредита «на неотложные нужды» не превышает 400 тыс. руб., или $15 тыс. Срок кредитования обычно ограничивается пятью годами, что нашим условиям уже не соответствует. Однако даже и при таком раскладе существуют дополнительные «обременения».

В частности, требуется поручительство двух физических лиц – с не меньшими чем у заемщика, в сумме, доходами. Все эти доходы должны быть подтверждены. Кроме того, заемщик должен иметь постоянную регистрацию (иногда банки соглашаются и на временную) в данном регионе. Страхование жизни и здоровья – обязательно всегда.

Свет в тоннеле

С марта 2006 года действует соглашение между Жилищным комитетом городской администрации и Северо-Западным банком Сбербанка России. Стороны договорились о том, что Сбербанк будет выдавать на льготных условиях ипотечные кредиты участникам городской программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в частности – семьям, проживающим в коммунальных квартирах. Общее количество очередников в Петербурге превышает 600 тыс. человек. Около 65% городских очередников проживают в коммуналках.

В рамках программы проживающие могут докупать комнаты в коммунальных квартирах в своих же домах. При этом заемщик и клиент Сбербанка, желающий улучшить свои жилищные условия, должен частично оплатить стоимость нового жилья, остальное доплатит банк на условиях 11–11,5% годовых и сроком до 20 лет. Возрастной ценз заемщиков ограничивается только одним условием: погашение долга до наступления 75-летнего возраста.

Сбербанк кредитует на приобретение отдельных комнат в коммуналках всех желающих, а не только субсидентов городской администрации. Однако условия кредитования достаточно жесткие: подтверждение доходов заемщика по форме 2-НДФЛ и наличие двух поручителей – до оформления залога. Процентные ставки: по рублевым кредитам 12–12,5%, по валютным – 12,5–13% годовых, срок кредитования – от 5 до 10 лет.

В конце прошлого года кредитовать на покупку отдельных комнат в коммуналках начал банк «Агропромкредит». Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Северо-Западный» банка «Агропромкредит» Александр Мешечко развеивает миф о неликвидности залога в виде доли в квартире. По его словам, отчуждение доли по суду вполне возможно (только прецедентов пока нет), после чего комната – точно так же как и квартира – выставляется на общественные торги.

Условия «Агропромкредита» аналогичны стандартам АИЖК (от 10,75% годовых в рублях). Насколько этот почин окажется долговечным – покажет время.

Дата публикации: 16:34 17 августа 2007

Источник: bpn.ru