Как сделать дом дешевым?

С одной стороны, нам предсказывают скорый бум строительства поселков эконом-класса. С другой – земля дорожает, стройматериалы тоже. Возникает вопрос: за счет чего загородные дома могут быть доступными? Предложения эконом-класса на сегодняшнем рынке практически нет. В основном участники рынка объясняют это тем, что рентабельными такие проекты могут быть лишь за счет масштабности. То есть под «экономный» поселок по определению нужен большой участок земли.

Которая, заметим, дорожает: только за 2006 год рыночная цена подмосковной земли выросла в среднем на 30%. Стройматериалы же подорожали, по данным Министерства экономического развития, на 11,9%, опережая инфляцию (а по данным производителей стройматериалов – на 23,7%).

Вообще говоря, и цена дома эконом-класса на месте не стоит: полгода назад к сегменту относили дома за $200 тыс., сейчас порой называют цифру вдвое большую. Впрочем, участники рынка уверены: снизить себестоимость (и рыночную цену) эконом-дома можно, причем можно сделать его еще дешевле, чем полгода назад. Вопрос: за счет чего? Основных стратегий называют обычно две: материалы и строительные технологии.

Материалы

«Снижение себестоимости строительства в условиях удорожания строительных материалов возможно, – считает генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. – Для этого необходимо перейти на альтернативные, более дешевые материалы, например, монолитный каркас: внутренние стены из железобетона, наружные из кирпича; каркасная технология, пенобетон, дерево – альтернатива кирпичу. Это может обеспечить снижение себестоимости на 30-50%». Но за это, разумеется, придется расплачиваться снижением качества строительства.

«Одним из наиболее традиционных материалов, позволяющих в разы снизить себестоимость строительства, является дерево, – рассказывает президент группы компаний «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин. – Сравнительно низкая цена обусловлена не только дешевизной строительного материала, но и тем, что для таких построек не нужен дорогостоящий и трудно возводимый фундамент». Правда, по словам эксперта, в этом году по причине аномально теплой зимы древесина подорожала, что повлекло за собой увеличение себестоимости деревянного жилья на 40%. «При этом рост стоимости на дома из кирпича или аналогичных материалов составил около 100%», – отмечает Маринин.

Технологии

Как говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая, наиболее часто как инструмент снижения себестоимости строительства используют дешевые технологии. «Например, каркасное домостроение, использование шлакоблоков, газоблоков, пеноблоков и т. д. Это, естественно, влияет на общую себестоимость дома "на выходе"», – рассказывает Литинецкая. Еще один вариант, по ее словам, собственное производство: «Для строительства масштабного проекта или большого количества поселков эконом-класса девелоперы покупают завод по производству материалов для строительства либо заключают с подобными заводами договора на длительное сотрудничество. В конечном итоге подобные шаги помогают снизить себестоимость строительства, и девелопер получает готовые дома по более низкой цене».

Значительно снизить себестоимость строительства и стоимость дома эконом-класса «на выходе» (до $90–200 тыс.), уверен генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, можно за счет технологии модульного домостроения. Это, упрощенно говоря, сборка дома из готовых частей, как конструктор. «Сами модули изготавливаются из ориентировочно-стружечной плиты, являющейся разновидностью фанеры, уже с камином, обоями и сантехникой. А на возведение данных конструкций на участке уходит всего два-три дня, – рассказывает Аверьянов. – С целью повышения рентабельности проекта можно использовать менее распространенные повсеместно строительные материалы, себестоимость которых значительно ниже, например, такие как пенобетон и каркасно-обшивная конструкция».

Реальность

В любом случае и дешевые стройматериалы, и технологические хитрости не панацея для удешевления проекта. Такие факторы, как правильная (бесперебойная) организация труда, тоже хороши как дополнение. «Даже использование дешевых материалов либо применение дешевых технологий не сможет компенсировать подорожание земли. Тем более не стоит забывать и том, что дешевые материалы не смогут вам гарантировать, что на выходе вы получите качественный, пригодный для постоянного проживания дом», – говорит Олег Маринин. Так что фактически сделать проект доступным можно или за счет дешевой земли (соответственно, далеко от Москвы или даже за пределами области), или же за счет масштабности проекта.

При последнем варианте снижается себестоимость квадратного метра, и тут напрашивается, казалось бы, аналогия с многоквартирным домом. Где, кстати, себестоимость, по словам Аверьянова, в разы меньше, чем при строительстве малоэтажного. «Касательно малоэтажного дома, все зависит от материалов: если это каркасное домостроение, то стоимость кв. м может составлять около $600 (без коммуникаций, стоимости земли и т. д.), – уточняет Литинецкая. – Притом что стоимость кв. м в жилых многоэтажных домах (если строительство производится не кварталами) – $750-850. В обоих случаях стоимость рассчитана исходя из базового уровня цен по состоянию на август 2007 года». По подсчетам же компании «Миэль», стоимость типовой квартиры (46 кв. м) в многоквартирном доме будет равна цене 56 «квадратов» малоэтажного дома. Эксперты несколько противоречат друг другу, сравнивая себестоимость строительства многоквартирного и малоэтажного домов, однако едины во мнении, что за счет масштабности коттеджного эконом-проекта цену снизить можно.

Ну, а что до экономии на земле, по расчетам аналитиков Blackwood, для реализации проектов нижнего ценового сегмента она должна стоить не дороже $4 тыс. за сотку. «Если же земля покупается по более высокой цене, то, скорее всего, поселок не пройдет по экономике, и соответственно, придется поднимать цену за дом, – говорит Литинецкая. – И сейчас в основном поселки эконом-класса строятся в удалении от МКАД порядка 40 км и больше, где земля достаточно дешевая».

Перспективы

Именно этими соображениями – дешевая земля и масштабный проект – и будут, по мнению участников рынка, руководствоваться девелоперы будущих загородных эконом-проектов. «В ближайшем будущем, по нашему мнению, будет выходить очень много масштабных проектов, т. е. в последнее время наблюдается тенденция укрупнения эконом-класса (поселки от 500 домов и площадь от 200-300 га)», – прогнозирует Литинецкая. «К основным тенденциям второй половины 2007 – первой половины 2008 года можно отнести освоение территорий под застройку мегапроектов (более 100 га), о которых уже заявили несколько девелоперов, – продолжает Аверьянов. – Стоит ожидать и строительства поселков формата модульного домостроения, широко распространенного в Северной Америке, но до сих пор неизвестного в России. Ключевой объем предложений придется на загородные дома площадью 120-150 кв. м с земельным участком 8-10 соток, стоимость которых будет сконцентрирована в пределах $150-175 тыс.».

Дата публикации: 16:59 20 августа 2007

Источник: bpn.ru