Купить, продать или воздержаться: пособие по гаданию

Для многих людей своеобразным залогом стабильности последние два года служила уверенность в том, что нет лучшего способа сохранить и приумножить капитал, чем вложения в недвижимость. «Покупай или проиграешь!» — под таким девизом жили отечественные инвесторы, возлагавшие большие надежды на свои «недвижимые» капиталы. И теперь аналитики, девелоперы и риэлторы не перестают твердить, что рост цен на жилье (или хотя бы остановка их падения) неизбежен: вот закончится период летнего застоя — и…

Не осталось и следа от былых покупательских устремлений. Рынок снова в ожидании. Какие факторы повлияют на ситуацию в ближайшем будущем? Что делать: покупать, продавать, ждать?

Приобретение или продажа квартиры создавали множество проблем всегда, даже на пике рыночного роста. Только согласно усредненным и мало что дающим сводкам риэлторских контор о «средней температуре по больнице», дорожало чуть ли не все. На деле было совсем не так. Даже в период ажиотажа и лавинообразного роста цен существовал риск приобрести неликвид. Тем не менее за множеством неизвестных прослеживалась четкая и понятная тенденция: столичная недвижимость прибавляла в весе такими темпами, какими ничто и нигде больше не дорожало.

Сегодня будущее цен на недвижимость в Москве скрывает мрак неизвестности. И в этом его коварная особенность. Например, гораздо более предсказуемы перспективы депозитных вкладов: колебания процентных ставок привязаны к уровню инфляции, а опасность дефолта маловероятна. По степени риска рынок недвижимости несопоставим даже с рынком акций: здесь игра на повышение и на понижение имеет свои математические законы, а потому и результаты конкретных действий вполне прогнозируемы.

Время смуты и сомнений

Можно обращаться к вездесущим восточным гуру или гадать на кофейной гуще, можно пытать именитых аналитиков или полагаться на советы «прожженных» риэлторов. Но даже о ближайшей перспективе развития рынка столичной недвижимости не знает никто, а анализ тенденций не дает определенного ответа.

С одной стороны, цены на любые объекты жилой недвижимости в Москве явно завышены и обнаруживают немыслимый отрыв от себестоимости. С другой — существует огромный неудовлетворенный спрос. В какой момент дисбаланс между этими двумя факторами обнаружит тенденцию к равновесию? Можно лишь рассуждать о составляющих, способных так или иначе скорректировать картину, но для выводов не существует достаточных оснований.

Какой же беспристрастный совет стоит дать приобретателям и продавцам жилой недвижимости? Есть несколько общих правил, которые с большей или меньшей вероятностью определяют рыночные тенденции.

Правила хорошего инвестирования

Главное правило гласит: хорошее дорожает, а плохое дешевеет. Оно особенно действенно в периоды стабилизации, которые играют роль своеобразного фильтра, очищающего рынок от всего наносного, переоцененного в периоды ажиотажа.
Так, в последние месяцы наметилась тенденция к удешевлению низкокачественных квартир, расположенных в«хрущевках».

Рассеялся миф о том, что «на ура» распродаются объекты бизнес-класса, расположенные в неудобных для проживания районах с недостаточно развитой инфраструктурой. Не более радужно складывается судьба квартир с неграмотными и неудобными для проживания планировочными решениями.

Вопреки уверениям риэлторов не пользуются спросом и объекты в многофункциональных офисно-торгово-жилых комплексах. Столь же сомнительна перспектива спроса на многочисленные объекты, стоящие на первой линии оживленных трасс и развязок. Это только часть предложений, которые не пользуются спросом сегодня и, вероятно, не будут в чести и завтра. Значит, приобретение таких объектов не перспективно.

Плюс сегодняшней ситуации — в возможности выбора, хотя разнообразие вариантов только видимое. На самом деле поиск действительно хорошей, а в особенности элитной квартиры — большая проблема, поскольку рынок переполнен переоцененными предложениями. В их числе надо упомянуть и так называемые элитные квартиры в высотках или в домах, окруженных руинами хрущевской поры, многочисленные предложения в районах с неблагоприятной экологической обстановкой и т. д. и т. п.

Попытки найти достойное жилье даже за очень хорошие деньги можно сравнить с тяжелым трудом золотоискателя. Сколько тонн пустой породы ему приходится намыть, прежде чем покажутся драгоценные крупицы? Если вам действительно посчастливилось отыскать квартиру своей мечты, откладывать покупку неразумно. Хорошие элитные объекты, как справедливо утверждают аналитики, всегда в цене и мало подвержены влиянию ценового маятника.

Сложность выбора отчасти объясняется и наметившейся тенденцией: покупатели начинают отказываться от многих сложившихся стереотипов. Один из них — непременная убежденность в том, что жизнь в пределах МКАД — единственное безальтернативное решение для состоятельного делового человека. Медленно, но верно укореняется западное представление о достойной жизни за чертой города, в собственном комфортабельном доме или коттедже, окруженном естественной средой. Поэтому интерес к подобным объектам будет только увеличиваться, причем уже в ближайшее время.

Впрочем, нельзя не отметить и очевидные минусы подобных приобретений: непомерно высокие цены, неразвитая инфраструктура и серьезные транспортные проблемы, существующие на большинстве загородных направлений. Там, где перечисленные сложности максимально нивелированы, не стоит ожидать падения цен, в целом же развитие рынка Подмосковья столь же непредсказуемо.

Пойми, кто ты, и узнаешь, что делать

Мы долго бежали вперед — до тех пор, пока горизонт не утратил цвета и перспективы. Мало какая ситуация способна вселить более серьезный психологический дискомфорт и неуверенность. Это касается девелоперов и подрядчиков, риэлторов и аналитиков, будущих покупателей и продавцов. Положение последних оказалось особенно сложным, поскольку за продажей или приобретением квартиры нередко стоят результаты работы в течение десятилетий жизни.

Едва ли лучше участь тех, кто собирается воспользоваться услугами ипотеки. Правильное решение в такой ситуации будет в значительной степени зависеть от оценки личных психологических особенностей. Если говорить коротко, то каждому потенциальному участнику рынка надо оценить важную составляющую характера — способность и желание рисковать.

В распоряжении у людей, живущих по принципу «либо пан, либо пропал», сегодня имеется множество аргументов, которые позволяют воспользоваться как традиционным летним затишьем (следовательно, и относительно большим выбором предложений), так и значительными бонусами, предлагаемыми на рынке.

Загляните в любое риэлторское агентство — вы удивитесь разнообразию предложений. Огромный маховик рынка застыл, накопив потенциальную энергию нереализованных предложений. Вас будут уверять, что сейчас и только сейчас вы можете купить самое лучшее, дешевое, выгодное. Но, отважившись на приобретение недвижимости, следует иметь в виду, что с оживлением осенней деловой активности цены способны не подняться, а продолжить свое медленное падение, обесценив недавнюю покупку.

Не меньше рискуют и продавцы. Огромные, составляющие около 20% стоимости скидки — это те реальные бонусы, которые в сегодняшней ситуации придется предоставить покупателю. Предположим, рыночная цена выставляемой на продажу квартиры составляет $150 тыс. Если даже такой объект лишен очевидных недостатков, то скорее всего после утомительных торгов покупатель согласится на его приобретение лишь с уступкой, равной $20–30 тыс.

В жизни каждого человека бывают разные ситуации: болезни близких, необходимость давать образование детям, неизбежные переезды в другие города, долговые обязательства и прочие форс-мажоры. Тема рисков и отсрочек в подобных случаях не возникает. Если же свобода выбора все-таки существует, разумным решением будет «лечь на дно» и ждать. Но чего?

Ловцы стратегии в туманной политике

На Западе рядовой гражданин свободной страны имеет возможность жить без оглядки на политику. Да, конечно, избрание либералов, демократов или консерваторов непременно скажется на внешнеполитическом курсе, может быть, даже и сместит приоритеты внутри страны, но и только. Устои частной жизни не пошатнутся, равно как и не пропадут вклады местного населения.

В истории некоторых европейских государств бывают периоды, когда тот или иной политик берет на себя миссию посягнуть на частные устои и представления сограждан, но такое случается нечасто. Например, в 80-е годы прошлого века правительство Тэтчер провело серию реформ, нацеленных на превращение британцев в нацию зажиточных домовладельцев. Были созданы благоприятные условия ипотечного кредитования с налоговыми льготами на покупку собственного жилья, упрощена процедура купли-продажи.

В результате миллионы семей ринулись на рынок недвижимости, но вслед за бумом последовал крах. Как следствие, ипотечные ставки поползли вверх, а новые домовладельцы лишились возможности выплачивать ссуды. Так бывает, даже когда политика пытается защитить частные интересы.

Влияние политики на граждан России таит большую опасность. Сила той или иной власти оказывается столь всепроникающей, что не то чтобы появление на политической арене новой партии, но и просто смена ключевого чиновника способна самым непредсказуемым образом отозваться на сфере интересов частных сограждан. Политика в области недвижимости является одним из самых красноречивых примеров, а описанная закономерность здесь проявляется отчетливее всего.

Туман, окутавший ближние перспективы рынка недвижимости в Москве, рассеет только политическая определенность. В настоящее время первый слой завесы развеялся. Как стало известно недавно, мэр Москвы Юрий Лужков благополучно назначен на пятый срок. Что это означает для участников рынка? Прежде всего предсказуемость политики и преемственность традиций столичного стройкомплекса в течение ближайших лет.

Плохи или хороши амбиции московских чиновников, но масштабные планы с большой долей вероятности будут осуществляться — уже в этом заключается положительная сторона. В известном смысле мы застрахованы и от возникновения плеяды новых чиновников, опасность которых — в чрезмерном аппетите и стремлении поспешно переделать все по-своему.

Но существует второй слой завесы, которая осложняет видение перспективы. Разумеется, речь о грядущих президентских выборах. От городской политики, какой бы она ни казалась имперской и амбициозной, зависит тактика. Прерогатива большой власти — выбор стратегии развития. Какие решения способны принципиально изменить тупиковое состояние рынка недвижимости как в Москве, так и в других городах России, привести к балансу цены на недвижимость и возможностей потенциальных покупателей?

Один из вариантов выхода — принятие новых законов о земле, которые сделали бы возможным приход на рынок западных инвесторов. Кстати, именно за счет привлечения иностранного капитала укрепились рынки недвижимости многих государств Европы и Азии. В России появление сильных западных конкурентов могло бы существенно оздоровить рынок. И дело не в том, что отечественные девелоперы не умеют строить. На гребне острого дефицита и беспрецедентного роста цен у них возник нездоровый аппетит.

Да, сегодня приходится «затягивать ремни» и работать за какие-то «жалкие» 50% прибыли. Бывали времена сытнее и богаче, но они закончились. Но на Западе и 8–10% считается нормой! Добавим к этому использование современных технологий, позволяющих строить качественно и быстро, и мы получим объекты, стоимость которых может складываться по цивилизованным правилам и уж в любом случае окажется ниже предложений отечественных девелоперов. Вот только один аспект, причем не единственный, в котором способно проявиться дыхание новой политики.

В ожидании знаков свыше

На столичном рынке недвижимости сложилось занятное положение: есть немало людей, готовых покупать, если бы перспективы не казались столь непонятными. Существуют и обширные невостребованные базы предложений. Но все участники замерли в мучительной нерешительности или ожидании «знаков свыше».

Перспективы городской политики очевидны — это означает, что интересный эксклюзивный вариант разумно приобрести даже сейчас, не опасаясь серьезной ценовой корректировки в будущем. Если же образ квартиры лишь рисуется в воображении, а необходимость в покупке не очевидна, лучше ждать выборов президента. Полагать, что смена власти станет шагом к новой счастливой жизни, было бы наивно. Но стремление «расшить узкие места», тем самым заработав политический вес и сопутствующую должности репутацию, — очевидный и прогнозируемый ход нового лидера. Ждать осталось не так уж и долго.

Дата публикации: 15:15 21 августа 2007

Источник: bpn.ru