Зачем бизнесу «умное здание»?

«Умным домом» мы, вроде бы, уже переболели: теперь перенасыщенный технологиями дом воспринимается скорее не как элемент красивой жизни, а как порядочная досада. Куда рациональнее «умная» коммерческая недвижимость – а существует и такая.

Что такое…

Ошибкой было бы считать интеллектуальный офис подобием пресловутого «умного дома» с автоматически открывающимися дверями, кондиционерами, работающими от единого пульта управления, и кофейным автоматом, который можно привести в действие, не сходя с места. Единого определения высокотехнологичному офису нет – это все-таки штучное предложение. Но основной смысл «интеллектуальности» не потакание прихотям сотрудников офиса, а максимальная экономическая эффективность сооружения – за счет разумного расхода ресурсов, прежде всего электроэнергии.

Но не будем вас разочаровывать: единая система управления всеми системами здания здесь и правда подразумевается. Она обычно называется BMS (от англ. Building Management System – система управления зданием). «Как правило, такие системы включают в себя вентиляцию, кондиционирование, отопление, водоснабжение, электроснабжение, пожарные и охранные системы безопасности. Хотя существуют офисные здания, насыщенные дополнительными компьютерными элементами, которые предполагают размещение в них IT-компаний, – рассказывает генеральный директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Создание условий бесперебойной работы оборудования, устранение, например, скачков электроэнергии и заложение фальшполов и фальшпотолков еще на этапе строительства облегчают подбор офиса, предоставляя выбор подобным организациям». По словам менеджера департамента консалтинга компании Becar Commercial Property Moscow Константина Королева, в систему управления зданием могут входить также управление доступом в помещения и диагностика инженерных сетей, позволяющая локализовать большинство поломок. «В интеллектуальном здании учитывается все, вплоть до того, насколько ярким должно быть освещение транзитных помещений в зависимости от степени наружной освещенности в конкретный момент времени, – говорит Королев. – BMS позволяет дублировать и резервировать жизненно важные для бизнеса системы».

Причем существенный момент – именно единый центр руководства всей системой: просто нашпигованное автоматикой здание не будет интеллектуальным, если разные системы работают независимо друг от друга. Это и плюс, и минус такого здания. «Такой проект предполагает единый диспетчерский пульт дистанционного управления, который позволяет поддерживать необходимый климат в помещениях круглый год и оперативно реагировать на любые неполадки. А с точки зрения охранных систем единая увязка обеспечивает более эффективный контроль безопасности, – говорит Бушин. – Хотя существует здесь и значительный недостаток – возможность отключения всех необходимых элементов для работы всего здания из одного помещения».

…Кто такой

Понятно, что позволить себе столь «продвинутое» помещение могут не самые бедные – в основном сырьевые – компании. Хотя ставки аренды в таких центрах не слишком отличаются от среднерыночных для офиса А-класса, просто такого рода предложения почти нет. А вот стоимость площадей, специально подготовленных для размещения высокотехнологичных компаний, заметно выше среднего – себестоимость строительства тоже высока.

Из существующих в Москве «умных» офисов отметить можно административные здания «Газпрома» и «Лукойла», «Альфа Арбат Центр», где находится штаб-квартира «ТНК-ВР». «Примером «интеллектуального» офисного здания для IT компаний выступает Hi-Tec House на Большой Академической улице, реализованный группой компаний «Статус» и компанией "Стек Груп"», – рассказывает Бушин.

Кроме того, к интеллектуальным центрам относят, что неудивительно, ММДЦ «Москва-Сити», БЦ «Аврора Бизнес Парк», «Дукат Плейс III», «Царев сад» (первый такого рода объект на столичном рынке), «Кантри Парк», здание НК «Юкос».

Кстати говоря, не совсем верным будет логичное на первый взгляд предположение, что «умный» офис относится к А-классу по определению. Это не всегда так. «Критерии присвоения «классовости» зданиям довольно расплывчаты и не всегда подразумевают наличие качественной IT-инфраструктуры, а могут быть присвоены за счет местоположения, архитектурного решения, инженерных систем, конструктивных особенностей здания или подземной парковки», – говорит Константин Королев. При этом, как добавляет Андрей Бушин, существенная часть характеристик здания класса А вообще не востребована IT-компаниями – они часто нуждаются в таком помещении для бэк-офисов.

Употребить до…

Еще одно важное свойство «умных» офисов: их интеллект имеет свой срок годности. НТП – вещь стремительная, и, скажем, технические новинки 90-х сейчас вызовут только умиление (вспомним мобильные телефоны размером с хороший кирпич и т. п.). Так и сегодняшние новинки устаревают достаточно быстро: в среднем «умным» офисам дают 5-7 лет для сохранения титула высокотехнологичности. По мнению Королева, и того меньше: «Через 4-5 лет после запуска эффективность работы систем должна остаться примерно на том же уровне. Естественно, на рынке подобных систем постоянно появляются все более совершенные образцы, однако 3-5 лет любое здание будет оптимально работать без каких-либо усовершенствований», – считает эксперт. А вот по мнению Бушина, «интеллектуальным» офис сможет оставаться вдвое дольше: «На сегодняшний день прогресс в отрасли новых технологий достаточно высок, а каждое вновь построенное «умное» здание в чем-то преобладает над существующим. Но основной принцип при этом сохраняется, поэтому, на мой взгляд, реализованный «интеллектуальный» бизнес-центр будет экономически эффективным в течение 10 лет».

Дата публикации: 11:30 30 августа 2007

Источник: bpn.ru