Аренда московских квартир. Что будет с ценами этой осенью?

Изменение цены на аренду жилья у арендатора и того, кто сдает жилье, вызывает разные чувства. Повышение стоимости даже на 100-200 долл для квартиросъемщика больно бьет по карману, тогда как период стагнации за последние 11 месяцев заставляет задуматься владельца квартиры: а выгодно ли он разместил свои инвестиции, купив квартиру?

Как менялись цены на аренду жилья в Москве летом и что ждать осенью? Стоит ли приобрести квартиру, чтобы потом "отбить" свои деньги на аренде?

По мнению руководителя управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галины Киселевой, тенденцией этого лета на рынке аренды жилья являлся переход значительной части арендаторов на рублевые расчеты в классе "эконом". В ценовом сегменте "до 1000 долл" на рублевые расчеты перешли 2/3 всех участников. "Так как летом курс доллара постоянно снижался, а в расчетах стороны привязаны к курсу ЦБ и по-прежнему ориентируются на среднерыночные показатели, выраженные в долларах, то результатом такого тренда стало небольшое удешевление квартир эконом-класса", говорит она. Иными словами, квартиросъемщики психологически привязаны к исчислениям в долларах.

Предположим, что 1-комнатная квартира сдается за 700 долл. Тогда в июне в рублевом эквиваленте договор по аренде можно было подписать с ежемесячной оплатой в 18,13 тыс руб, а 31 августа – 17,92 тыс руб (на 1 июня по курсу ЦБ стоил 25,9 руб; на 31 августа 1 долл – 25,6 руб). Руководствуясь этими расчетами, можно получить разницу – 210 руб. Собственно, свет оплатить хватит.

Г.Киселева считает, что хотя в целом рынок с начала года до настоящего момента вырос на 5 проц (даже несмотря на летнюю стагнацию), "дешевый" сегмент за лето подешевел на 3-5 проц в результате перехода на рубли.

Руководитель отдела аренды локального офиса "Полянка" агентства недвижимости DOKI Ольга Сугоняева выражает противоположную точку зрения. По ее мнению, в низкобюджетном сегменте заметен прогрессирующий рост цен на сдаваемые в аренду квартиры. В большей степени это связано с постепенным вымыванием недорогих квартир (снос ветхого жилого фонда). Жилье эконом-класса от 800 до 2000 долл за месяц аренды скоро можно будет назвать дефицитным. Сезонный ажиотажный спрос августа-сентября не явился исключением и в этом году. Количество заявок на аренду не уменьшается, а продолжительность "жизни квартиры" выставленной на сдачу в аренду сократилась до нескольких часов.

Стоит отметить, что спрос в этом сегменте сейчас значительно превышает предложение, несмотря на то, что количество сдаваемых в аренду квартир традиционно увеличивалось в августе.

Что качается цен на жилье бизнес-класса и элитное жилье, то Г.Киселева констатирует по-прежнему привязку к доллару. Цены в среднем и дорогом сегменте в целом отражают летнюю стагнацию, но все-таки понемножку растут, резюмирует она.

Другой представитель известного агентства недвижимости - руководитель отдела аренды "МИАН-Агентство недвижимости" Наталья Сивко считает, что средние арендные ставки в первые два летних месяца практически были одинаковы и составляли: в сегменте эконом-класса 800-850 долл за однокомнатную квартиру в спальных районах Москвы; в бизнес-классе – в среднем чуть более 1100 долл за однокомнатную квартиру; в сегменте элитных объектов (квартира в кирпичном или монолитном доме, с кухней 10-25 кв м, в районах, приближенных к центру), разброс арендных ставок составил от 4,5 тыс долл до 18 тыс долл в месяц (районы Сретенка, Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье и т.п., дорогая качественная отделка и оборудование, эксклюзивный дизайн и современный интерьер).

Н.Сивко, также как и Г.Киселева, делает вывод о небольшом росте: "В течение первого полугодия арендные ставки стабильно росли на уровне 1-3 проц в месяц".

Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин называет уровень минимальных ежемесячных ставок аренды на жилье в столице в зависимости от месторасположения:порядка 570-620 долл за однокомнатную квартиру, 630-700 долл за двухкомнатную квартиру; 850-900 долл за трехкомнатную квартиру. Достаточно высокий уровень арендной платы за отдельное жилье привел к росту спроса на аренду комнат (от 250-300 долл), замечает аналитик. Как правило, минимальные арендные ставки характерны для жилья, расположенного в СВАО, ЮВАО. Максимальные арендные ставки характерны для ЦАО, ЗАО и ЮЗАО Москвы, продолжает отмечать он.

Динамика изменений средней стоимости найма в квартирах эконом-класса за июнь-август 2007 г., долл.

	1-комнатные типовые квартиры, Июнь 07	1-комнатные типовые квартиры, Июль 07	1-комнатные типовые квартиры, Август 07	2-комнатные типовые квартиры, Июнь 07	2-комнатные типовые квартиры, Июль 07	2-комнатные типовые квартиры, Август 07	3-х комнатные типовые квартиры, Июнь 07	3-х комнатные типовые квартиры, Июль 07	3-х комнатные типовые квартиры, Август 07
ЦАО	831	848	868	953	892	1000			1100
САО	663	709	719	744	798	900	950	1050	980
СВАО	647	725	752	731	793	805	963	1017	975
ВАО	663	717	732	754	864	818	888	980	961
ЮВАО	666	669	715	712	754	792	908	1042	910
ЮАО	663	735	753	753	816	823	986	1000	1060
ЮЗАО	729	743	765	784	842			1021	1170
ЗАО	713	739	745	812	823	870	958	1200	1132
СЗАО	661	721	751	750	776	802	923	1015	1000

Динамика изменений средней стоимости найма в квартирах бизнес-класса за июнь-август 2007 г., долл.

1-комнатные типовые квартиры, Июнь 07	1-комнатные типовые квартиры, Июль 07	1-комнатные типовые квартиры, Август 07	2-комнатные типовые квартиры, Июнь 07	2-комнатные типовые квартиры, Июль 07	2-комнатные типовые квартиры, Август 07	3-х комнатные типовые квартиры, Июнь 07	3-х комнатные типовые квартиры, Июль 07	3-х комнатные типовые квартиры, Август 07	Многокомнатные квартиры, Июнь 07	Многокомнатные квартиры, Июль 07	Многокомнатные квартиры, Август 07
ЦАО	1780	1788	1907	2860	2969	3145	4668	5312	5119	10005	12176	9895
САО	1148	1205	1330	1578	1836	2527	3592	3698	3610	6408	7694	5202
СВАО	976	1125	1184	1340	1303	1565	1903	1906	1919	4250	2046	2827
ВАО	933	1045	1084	1213	1393	1607	2837	2573	2390	5333	3856	6600
ЮВАО	920	1072	1009	1132	1270	1254	1780	1728	2205	3650	1885	7920
ЮАО	958	1053	1148	1202	1438	1395	1978	2188	2339	2735	5630	3553
ЮЗАО	1183	1248	1414	1624	1901	1866	2798	2755	2902	4397	6050	7331
ЗАО	1328	1348	1425	2096	2179	2640	3483	3776	3822	7750	7056	8989
СЗАО	1072	1030	1368	1818	1528	2203	2560	3420	3484	4248	10050	5545

Данные АН "Миэль-Аренда"

Цифры – самые убедительные аргументы. Хотя на рынке популярно говорить о стагнации, т.е. ситуации, когда телефоны в офисе агентства молчат. Агентам хочется плакать, нервно курить и ждать перемены настроений покупателей и продавцов. Тем не менее, аналитики уже прогнозируют оживление рынка недвижимости в сегменте купли-продажи квартир. А это один из характерных признаков, что рынок оживает. Но вот поползет ли кривая стоимости аренды жилья вверх и какими темпами?

Представитель "ИНКОМа" подтверждает традиционность сезонного изменения – рост цен с конца августа и до конца октября – и прогнозирует максимальное повышение на 10 проц.

По опыту МИАН-агентства недвижимости, можно констатировать, что из года в год объем сданных в аренду городских квартир в начале осеннего периода на 20-30 проц выше, чем летом, и сопровождается ростом цен на 10-15 проц, объясняет Н.Сивко. Это связано с тем, что к сентябрю – ноябрю количество арендаторов увеличивается за счет студентов, иногородних россиян, приехавших в Москву работать, мигрантов и т.д. Несмотря на достаточно стабильную экономическую ситуацию в стране, все-таки стоит ожидать небольшого роста арендных ставок до конца года, особенно это коснется типового жилья, как наиболее востребованного.

А.Крапин считает, что истерическая ситуация, которая сложилась вокруг нелегальной сдачи квартир внаем, то есть без официальной регистрации и отчислений налогов, может несколько повлиять на стоимость аренды. Часть арендодателей вполне могут объяснять арендатору повышение арендной платы возросшими рисками и жалобами со стороны соседей и возможными в связи с этим общением с милицией и налоговыми органами. Также некоторые владельцы могут потребовать перейти на официальные отношения с заключением договора с уплатой налога. Арендодатель в таком случае попытается полностью или частично возложить 13-процентный подоходный налог на съемщика квартиры, соответствующим образом повысив плату.

На рынке загородной аренды сейчас в разгаре очередной всплеск: освобождаются дома, которые сдавали краткосрочно, на лето. Для клиентов, ориентированных на долгосрочную аренду загородных резиденций сезон только начинается, признается О.Сугоняева.

С ноября, на основании наблюдений за рынком аренды в предыдущие годы, если не произойдет глобальных изменений в экономике, ожидается выравнивание спроса и предложения и замедление роста цен на аренду жилья, которое продлится до середины июля 2007 г, успокаивает квартиросъемщиков заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" М.Жукова.

Есть ли критерии, по которым можно судить, что цена предлагаемого в аренду жилья завышена? Если "да", то какие?

Г.Киселева считает, что говорить о критериях, по которым можно судить о завышенных ценах, правильнее для первичного рынка недвижимости. Для новостроек проще подсчитать себестоимость, включающую согласование проекта, стоимость материалов, рабочей силы, подключения к коммуникациям и т.д. Даже на вторичном рынке такие построения становятся менее состоятельными. А уж для арендных ставок критерием служит только соотношение спроса и предложения. Их анализ дает почву для рассуждений, но не четкие критерии. Судить о нынешней ситуации можно по следующим данным, рассуждает она. В 2006 г спрос на квартиры эконом-класса превышал предложение в 2-3 раза в начале августа, и в 10 раз к концу месяца (с приходом осеннего оживления). В текущем году мы отмечали превышение спроса над предложением в начале августа в 2 раза, а в конце месяца только в 4 раза.

Иными словами, оживление происходит и в этом году, но не такое сильное, как обычно. Подтверждают это и относительно увеличенные сроки экспозиции. Если раньше "дешевая" квартира находила своего клиента за два часа, сегодня этот процесс растягивается на неделю, и все это происходит в условиях ограниченного по объему предложения. Вот такие критерии, пожалуй, могут говорить о достижении текущего предела цен на рынке аренды.

Н.Сивко излагает систему, по которой складывается цена аренды объекта: его местоположение, транспортная доступность, площадь, качество ремонта, меблировка и другие, в том числе нематериальные, например, виды из окон. Поэтому самым распространенным примером завышения цены такой: квартира расположена в приличном районе, недалеко от метро, но сама она находится в ветхом пятиэтажном доме, имеет общую площадь 30 кв м, ремонт делали "когда бабушка была еще молодая", а сдавать ее пытаются за 35 тыс руб, мотивируя это тем, что "…у нас же центр…". "Объективную цену может определить только риелтор и только на основе визуального осмотра квартиры и профессионального мониторинга сегодняшнего рынка", - убеждает Н.Сивко.

Как правило, завышены цены на жилье, которое владельцы позиционируют как элитное, но, при этом квартира расположена в "сталинском доме" без охраны, стоянки и т.д., делится опытом М.Жукова. В настоящий момент, на мой взгляд, сильно переоценены квартиры эконом-класса, что рождено высоким спросом и небольшим предложением, считает она.

Так стоит ли покупать квартиру, чтобы надежно инвестировать деньги? Будет ли это прибыльно?

Вопреки расхожему в информационном пространстве рынка мнению о том, что доходность от аренды в последнее время снижается, этот рыночный показатель растет, поскольку размер арендных ставок за жилье постепенно увеличивается, а стоимость жилья снижается, считает А.Крапин. "По нашей оценке в столице сдается в аренду не менее 250 тыс квартир". Это очень надежный бизнес, от которого не откажется часть населения, которая имеет такую возможность, утверждает аналитик.

Вопрос о продаже квартиры для части таких арендодателей просто не рассматривается, поскольку они не знают, как и куда можно надежно вложить вырученную сумму денег. Даже в условиях снижения цен жилье, для большинства арендодателей, жилье выглядит наиболее надежным видом долгосрочного хранения накоплений, которые достанутся следующему поколению, да еще и дают хорошую и стабильно растущую прибавку к их доходам, а у части домохозяйств – формируют основной источник дохода.

Дата публикации: 12:19 03 сентября 2007

Источник: bpn.ru