Складской расклад: от Москвы в область

Автотрассы Подмосковья обрастают недвижимостью нового типа – быстровозводимыми складскими модулями гигантских площадей и неожиданно ярких расцветок. Их уже много, а будет еще больше: спрос компаний, рассматривающих центральный мегаполис как грандиозный рынок сбыта и торговую перевалочную базу, не удовлетворен. Эксперты рынка говорят об этом со всей категоричностью и единодушием.

Москва на фоне других столиц

В советские времена рынка складской недвижимости практически не существовало, более того, с тех пор в этой области мы умудрились унаследовать главное качество советского метода хозяйствования – тотальный дефицит. По данным компании Jones Lang LaSalle, доля свободных складских площадей по ситуации на второй квартал 2007 г. составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения: в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, который сосредотачивает 30% всех грузопотоков страны.

По оценке компании Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн. кв. м. Аналитики компании отмечают неудовлетворенный спрос на специализированные склады, в частности на склады-холодильники и склады фармацевтического назначения.

Специалисты компании «Новая площадь» отмечают, что спрос на складские помещения международного класса явно превышает предложение. По мнению ведущего специалиста компании Владислава Лукиана, о насыщении рынка можно будет говорить, если предположить, что до конца 2007 г. будет предложено не менее 3 520 000 кв. м качественных площадей. Но переизбытка предложения, говорит В.Лукиан, не наблюдается даже в малопригодных для хранения помещениях класса С и D. На объекты класса А и В пул потенциальных арендаторов выстраивается за 2-7 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.

Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» отмечает, что большим спросом пользуются качественные складские площади, в то время как основная масса объектов представляет собой помещения класса С, и это, как правило, — реконструированные промышленные предприятия.

Особенности спроса

Самыми востребованными направлениями, по данным Colliers, остаются:

• Южное направление (Каширское и Симферопольское шоссе);
• Юго-восточное направление (Новорязанское шоссе);
• Северо-западное направление (Ленинградское шоссе);
• Западное направление (Минское и Киевское шоссе).

Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений. Спрос на такие помещения формируют крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

Увеличивается спрос на складские помещения площадью 5000-10000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. спрос на данные площади составил 26% от общего объема спроса на помещения класса А и В.

Стабильным спросом 20% пользуются помещения площадью от 3000 до 5000 кв. м.

Спрос на еще недавно самые популярные помещения площадью от 1000 до 3000 кв. м, составил в первом полугодии 2007 г. 11% от общего объема.

По мнению В.Лукиана («Новая площадь»), наибольший объем предложения прогнозируется в классе «А», по мере выхода проектов объемом от 250000 кв.м., которые для рынка Московской области становятся уже традиционными. Управляющие компании стремятся сдавать в аренду блоки от 20000 кв.м., практически оставляя за бортом игроков малого и среднего бизнеса (около 23%), которым нужна маленькая «нарезка» складских блоков по 3000 – 5000 кв.м.

И еще один показатель, объясняющий «складской бум» Московского региона. По обеспеченности складскими площадями на 1000 жителей (около 187 кв.м. при совокупном объеме площадей в классе «А» и «В») регион значительно отстает от деловых центров как центральной и восточной Европы. Если же проанализировать исключительно класс «А», то показатели России - одни из самых низких в Европе (около 74 кв.м. на 1000 жителей).

Дефицитное предложение

Если разделить рынок Москвы и области, то картина получится любопытная. По данным компании Russian Research Group (RRG), в связи с выводом большинства промзон за пределы МКАД, производственно-складские площади стали относиться к разряду невосполняемых ресурсов рынка коммерческой недвижимости Москвы.

В сегменте производственно-складских помещений наблюдается снижение объема предложения. В первом полугодии 2007 г. общее количество экспонируемых за шесть месяцев помещений составило 133 шт., что на 20% меньше количества помещений, предлагаемых в первом полугодии 2006 г.

Общая площадь предложений упала до 0,68 млн. кв.м, что на 52 % меньше общей площади предложений за первое полугодие 2006 года.

Цены на аренду

Ситуация дефицита порождает уровень цен, который, по оценкам специалистов — самый высокий в Европе.

По данным «Новой площади», средневзвешенная ставка аренды в классе «А» достигает $127 кв.м./год, по классу «В» - $114 кв.м./год. Но не стоит забывать, что арендатор оплачивает эксплуатационные и коммунальные платежи, использование офисных и технических помещений и зон отстоя длинномеров и малогабаритного транспорта. В целом совокупная ставка в классе «А» может превышать $195 кв.м./год, а в классе «В» - $152 кв.м./год.

Игроки, доходность, схемы

Самая активная группа действующих лиц на рынке - это компании транспортно-логистического сектора, котораые, отходя от практики отвлечения из активного бизнеса собственных средств, прибегают к более изощренным методам бизнес-экспансии. Компании заключают форвардные сделки, контракты по схеме sales lease back, характерные для западных рынков, косвенно подтягивая вторую группу игроков – финансово-банковские структуры.

В целом же перечень собственников настолько разнообразен, что говорить о четкой дифференциации сложно. Руслана Суворова, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium, считает, что собственниками являются пользователи складов – провайдеры логистических услуг, ритейлеры, торговые компании и институциональные инвесторы. При этом увеличивается доля собственников–профессиональных владельцев недвижимости  инвестиционных фондов.

Эксперты говорят, что для инвестирования складской сегмент менее доходен, нежели офисный или торговый, хотя разница не столь значительна. Но с точки зрения архитектуры и технического цикла складская недвижимость менее рисковая и более инвестиционно-привлекательна. Расчеты В.Лукиана («Новая площадь») говорят о том, что доходность этого бизнеса доходит до 14,3%. Ставки капитализации колеблются от 10,7 до 12,9%. Срок окупаемости составляет 5,5-7 лет (в среднем, склад-автомат – 6 лет, склад со стеллажами – 8,2 года). По оценкам МИЭЛЬ, в среднесрочной перспективе рост розничного товарооборота и импорта будет превышать 10% в год, что делает инвестиции в складской сектор надежными и доходными. Срок окупаемости таких объектов в среднем варьируется от 5 до 8 лет.

Сложности и проблемы

Если доходность рынка довольно высока и спрос на складские квадратные метры значителен, почему же столь долгое время не удовлетворяются нужды клиентов?

Дело в том, что к обустройству склада, а главное, к его местоположению предъявляются довольно непростые требования. В группе компании ЭСПРО, реализующей сейчас два крупных проекта складских комплекса (индустриальный парк в Ногинском районе площадью 62 га и индустриальный парк «Кулон-Истра» в 40 км от МКАД, первая очередь – 50 тыс. кв.м), приводят целый перечень требований к подобным объектам и их расположению:

• участки земли промышленного назначения;
• низкая загруженность трассы (но таких почти нет, кроме Новорижского шоссе, где мало земель промназначения);
• удобство заезда и выезда;
• большие площади, способные вмещать несколько функционально разных объектов;
• наличие ж/д ветки приветствуется (особенно если она может заходить на участок);
• наличие крупных населенных пунктов, потому что это ресурсы и инфраструктура, потенциальные сотрудники комплексов;
• наличие дополнительного объема коммуникаций на случай, если арендатору это понадобится;
• при покупке территорий бывших промзон есть свои сложности, в частности, приходится проводить демонтаж, согласовывать новый проект.

Прогнозы в пользу Подмосковья

Абсолютно очевидно: складской сегмент обречен на развитие, если, конечно, политическую и экономическую ситуацию не подстерегают какие-либо катаклизмы и неожиданности. Российские и зарубежные специалисты предрекают сохранение уровня текущих арендных ставок, как минимум до 2009 года. До 2008 года вероятен ввод 2,4-2,7 млн квадратных метров складских площадей высокого класса, но даже это не насытит рынок полностью. Как и прежде, спрос на качественные объекты будет расти. В связи со сложностями с земельными участками, конкуренция девелоперов усилится и отчасти их интерес сместится в региональную нишу.

Что касается Москвы, то из-за перегруженности транспортной инфраструктуры города ожидать масштабного развития складской недвижимости внутри города не приходится. Но это не значит, что складов в Москве не будет. Всегда найдутся потребители, которым склад понадобится в столице.

В области складская логистика будет развиваться на всех направлениях. Основной объем – в пределах бетонного кольца. Степень активности рынка во многом будет определяться привлечением выгодных западных инвестиционных инструментов. Договоры аренды будут заключаться на сроки более 10 лет. В плане контрактных отношений потенциальный арендатор будет иметь право выбора и предопределения удобных для него условий аренды складских помещений.

Объекты недвижимости складского назначения, построенные в Москве с 2000 года

Адрес	Округ	Год постройки	Общая площадь
Авиамоторная ул., 6, стр.20	ЮВАО	2005	3 597
Чермянская ул., 2, стр.8	СВАО	2003	14 743
пр. Стройкомбината, 6А	ЗАО	2003	3 903
Ижорская ул., 8А	САО	2005	3 909
Рябиновая ул., 45, стр.20	ЗАО	2002	3 925
МКАД, 31-й км, вл.12, стр.1	ЮАО	2000	4 762
Рябиновая ул., 44, стр.27	ЗАО	2000	4 804
Алтуфьевское шоссе, 41, стр.6	СВАО	2004	5 854
Промышленная ул., 11А, стр.45	ЮАО	2002	6 588
МЖД, Киевское, 5-й км, 1, стр.2	ЗАО	2000	6 663
ул. Верхние Поля, 59Д	ЮВАО	2003	9 144
ул. Подольских Курсантов, 17, кор.2	ЮАО	2002	9 343
Промышленная ул., 11А, стр.47	ЮАО	2005	10 803
Дорожная ул., 3, кор.6	ЮАО	2004	16 177
Лобненская ул., 18, стр.5	САО	2004	17 055
Салтыковская ул., 26, стр.2	ВАО	2006	18 441
ул. 8 Марта, 14, стр.1	САО	2000	9 455
2-й Иртышский пр., вл.2Б, стр.2	ВАО	2005	3 531
Шереметьевское шоссе, 9, стр.24	САО	2003	5 617
Смольная ул., 14, стр.3	САО	2003	8 819
Проектируемый пр. N 5217, 2, стр.2	ЮВАО	2005	11 431
17-й пр. Марьиной рощи, 13, стр.5	СВАО	2005	12 472
Проектируемый пр. N 5231, 4, стр.1	ЗАО	2002	18 348
Алтуфьевское шоссе, 37, стр.12	СВАО	2005	5 966

Источник: Компания «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость»

Наиболее значительные объекты, которые планируется ввести в Подмосковье до конца 2007 г.

Название объекта	Направление	Удаленность от МКАД	Складская площадь
МЛП «Ленинградский терминал», 3 очередь	Ленинградское ш.	13 км.	59000
МЛП «Подольск»	Симферопольское ш.	14 км.	102000
STD Logopark	Дмитровское ш.	8 км.	20000
«Кулон Истра», 1 очередь	Новорижское ш.	40 км.	46000
Springs Park , 2 очередь (холодильные склады)	Егорьевское ш.	15 км.	6500
Giffels South Gate, 1 фаза	Трасса « Дон »	30 км .	1 55000
«Львовский терминал», 4 фаза	Симферопольское ш.	28 км	16000
«Северное Домодедово», 1 очередь; 1 фаза 2 очереди	Трасса « Дон »	11 км	540000
ТЛК «Томилино»	Новорязанское ш.	6 км.	34000

Источник: компания Praedium

Наиболее значительные объекты, о строительстве которых было заявлено в 1 полугодии 2007 г.

Название объекта	Расположение	Складская площадь	Срок ввода
Индустриальный парк в Сергиево-Посадском районе	Московская область, Сергиево-Посадский р-н	415000	2011 г.
Логистический терминал «Раменское»	Новорязанское ш., 31 км. от МКАД	140000	1 квартал 2009 г
Логистический комплекс рядом с аэропортом «Шереметьево»	Ленинградское ш., 14 км. от МКАД	55000	Н / д
Логистический комплекс	пос.Белый Раст	70000	4 квартал 2007 г.
Eco Logistics	Киевское ш., 15 км. от МКАД	400000	2009 г.

Источник: компания Praedium

Дата публикации: 12:51 04 сентября 2007

Источник: bpn.ru