Эконом-класс переселяется за 101-й км

Рынок загородной недвижимости сегодня перенасыщен объектами бизнес-класса. А вот предложений категории «эконом» в близлежащих к Москве районах с развитой инфраструктурой за приемлемые для представителей среднего класса деньги крайне мало. Причины объяснимы: высокая стоимость земли и подключения коммуникаций, а также небольшая рентабельность таких проектов. В связи с этим застройщикам выгоднее строить на этих землях жилье бизнес-класса.

Но сегодня многие застройщики, инвесторы и девелоперы, руководствуясь последними тенденциями покупательской активности, постепенно переключаются на сегмент эконом-класса, в частности, начинают возводить недорогие и перспективные с точки зрения реализации таунхаусы.

Альтернатива городским квартирам

В структуре предложения на рынке загородной недвижимости наибольшая доля сейчас приходится на бизнес-класс, а поселков премиум- и эконом-класса приблизительно равное количество, хотя последних должно быть больше в разы. Клиентов с ограниченным бюджетом, которые желают приобрести загородный дом, интересуют именно такие поселки. Поэтому можно смело говорить о том, что на сегодняшний день сегмент недвижимости эконом-класса наименее насыщен. И именно здесь спрос значительно превышает предложение.

По данным экспертов компании Blackwood, количество организованных коттеджных поселков в Подмосковье в настоящее время равняется 453. К эконом-классу относится 95, из которых 79 находятся на этапе реализации. В 54 из них строительство ведет компания-девелопер, в 14 поселках продаются участки без подряда, в семи — участки с подрядом; готовые коттеджи и участки с подрядом предлагаются в двух поселках; участки с подрядом и без — тоже в двух.

В принципе к эконом-классу относятся и отдельно стоящие объекты, и деревенские дома, и садовые товарищества с щитовыми домиками, и организованные коттеджные поселки. Но на первичном рынке это преимущественно объекты стоимостью от $250 тыс. до $400 тыс. (учитывая стоимость земли и коммуникаций), выполненные под чистовую отделку. Такие коттеджные поселки, как правило, расположены в 20–45 км от МКАД практически по всем подмосковным направлениям, кроме Рублево-Успенского.

«Загородный дом, пусть и дачный, дороже обычной городской недвижимости, — комментирует исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. — Квартиру реально приобрести за $100–150 тыс., а чтобы купить дом в поселке эконом-класса, клиенту потребуется минимум $250 тыс.».

Эволюция дачи

Все объекты эконом-класса делятся на дома для постоянного проживания (таунхаусы, коттеджи) и сезонного отдыха (дачи в организованных дачных поселках или в садово-огородных товариществах).Первые максимально приближены по параметрам к городской недвижимости и рассматриваются покупателями как альтернатива квартире в Москве. Такие поселки обычно расположены в небольшой удаленности от МКАД и в непосредственной близости к крупным районным центрам либо в черте подмосковных городов. Как правило, они снабжены центральными коммуникациями и имеют необходимую инфраструктуру, приближенную к городской.

Ко второй категории относятся объекты эконом-класса в организованных дачных поселках, предназначенные для отдыха в теплое время года, для проведения уик-эндов. «Это не значит, что жить в таких поселках можно только летом, — отмечает руководитель направления загородной недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Светлана Кондачкова. — В основной массе новые организованные дачные поселки предназначены для круглогодичного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их в любое время года».Основные характеристики таких дачных поселков — расположение в 50 км и далее от Москвы, усеченный пакет коммуникаций (газ — не обязательно, мощности средние, в основном не центральные), инфраструктура отсутствует либо минимальна.

В отличие от элитных коттеджных поселков недорогие комплексы не предполагают создания богатой и разветвленной собственной инфраструктуры на территории. Зачастую они ограничиваются административным зданием, КПП и магазином с аптекой. «Покупатели не выдвигают особых требований к инфраструктуре поселка эконом-класса, — отмечает М. Литинецкая. — Но в последнее время все же наметилась тенденция увеличения объема инфраструктуры в них. К природным характеристикам особых требований у покупателей также нет».

Площадь домов в таких поселках обычно равняется 100–250 кв. м, площадь участка — до 20 соток. С точки зрения используемых при строительстве материалов наиболее существенная доля приходится на дома из дерева (оцилиндрованного бревна, профилированного и клееного бруса, бруса ручной сборки).«Особенно активно развивается в недорогом сегменте деревянное строительство. Кроме того, все чаще проектируются дуплексы и отдельно стоящие дома на небольших участках земли (менее 10 соток), — рассказывает С. Кондачкова. — Но при сегодняшних ценах приобрести объект эконом-класса становится все сложнее — не обойтись без заемных средств. Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости стабильно развивается. Программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Но уже сейчас этот разрыв уменьшился — это касается как процентов, так и первоначальных взносов. Загородная ипотека становится все более выгодной для покупателей».

Гримасы статистики

Поселки эконом-класса присутствуют практически на всех загородных направлениях: Дмитровском, Егорьевском, Калужском, Каширском, Киевском, Ленинградском, Можайском, Новорижском, Новорязанском, Пятницком, Рогачевском, Симферопольском, Щелковском, Ярославском. По данным специалистов компании Blackwood, наибольшее число поселков эконом-класса зафиксировано на Новорижском шоссе, что в целом отражает структуру распределения коттеджей по загородным направлениям. Хорошим примером проектов эконом-класса считаются поселок «Опушка» (18 км по Минскому шоссе), «Мечта» (22 км по Дмитровскому шоссе), «Тарасовка» (12 км по Ярославскому шоссе), «Светлогорье» (38 км по Новорижскому шоссе), «Тишково» (27 км по Ярославскому шоссе).

«Сейчас можно говорить о намечающейся тенденции — появлении новых проектов эконом-класса, которые находятся на большом расстоянии от МКАД (50 км и далее) и обладают меньшими площадями домов и участков, — комментирует заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Девелоперы с интересом идут на дальние участки. Во-первых, существует активный спрос на так называемые дачи, то есть дома для сезонного проживания. Во-вторых, проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств».

Существует прямая зависимость между стоимостью земли и удаленностью от МКАД. За последние годы были практически полностью исчерпаны свободные земли в радиусе до 20 км на большинстве направлений, поэтому стоимость таких участков неуклонно растет. В результате на близком расстоянии от Москвы возводятся поселки более дорогих сегментов.

М. Литинецкая поясняет, что сложившийся уровень цен на землю в ближнем Подмосковье не позволяет развивать строительство поселков эконом-класса: «Поэтому основное строительство коттеджей этого сегмента ведется и будет вестись в зоне среднего и дальнего Подмосковья. Анализ стоимости 1 кв. м в поселках эконом-класса Подмосковья показал, что разброс средних цен достаточно большой: от $970 на Ярославском шоссе до $1720 на Егорьевском. Такие высокие показатели на не слишком престижном восточном направлении можно объяснить тем, что на Егорьевском шоссе представлено всего два поселка эконом-класса, в которых ведется продажа домов (в одном из них коттеджи сдаются готовыми — «под ключ»), а также тем, что поселки находятся практически в завершающей стадии строительства».

Чем дальше, тем интереснее

В данный момент Новорижское шоссе находится на втором месте после Егорьевского по стоимости коттеджей — в среднем $1690 за 1 кв. м.

Третье место занимает не самое популярное Новорязанское шоссе, которое представлено одним поселком эконом-класса, где имеются в продаже коттеджи или участки с обязательным строительным подрядом — $1650 за 1 кв. м.

Сегмент эконом-класса на рынке загородной недвижимости насыщен мало, но доля проектов такого класса в структуре предложения в дальнейшем будет расти. Все больше девелоперов обращают внимание на перспективы этого сегмента. Отправной точкой его развития можно считать успешную реализацию первых проектов эконом-класса компании Rodex Group («Аистово», «Славенка»). Эти проекты наглядно продемонстрировали, что загородный эконом-класс способен быть успешным и доходным.

Уже известно о планах некоторых компаний, владеющих землей в дальнем Подмосковье и в областях, граничащих с Московской областью. Ожидать появления проектов эконом-класса можно в Тверской, Смоленской, Калужской и Тульской областях. При этом предполагается масштабная застройка участков с возведением инфраструктурных комплексов. Разрабатываются концепции нескольких крупных проектов по Дмитровскому, Ленинградскому, Минскому, Симферопольскому и Каширскому шоссе.

Дата публикации: 14:20 04 сентября 2007

Источник: bpn.ru