Аренда офисов за пределами МКАД

Еще пять лет назад успешные фирмы старались арендовать помещения в центре Москвы. Сегодня иная ситуация: все больше компаний предпочитают занимать офисы на окраине, а то и вовсе за пределами МКАД.

Действительно, не так давно в центре были востребованы абсолютно все нежилые помещения, от ультрасовременных бизнес-центров до маленьких, требующих сложного ремонта подвалов и чердаков. Сегодня арендаторы задумались: а стоит ли овчинка выделки и так ли уж необходимо платить деньги за близость к Кремлю, когда можно снять офис подальше, но дешевле и комфортнее.

Прежде всего отмеченная тенденция связана с величиной арендных ставок. Коммерческая недвижимость Москвы едва ли не самая дорогая в Европе; никаких причин ожидать снижения или хотя бы стабилизации цен нет. В центре столицы острый дефицит площадей, особенно офисов класса А. Естественно, цены растут, преодолев психологический барьер в 1500 долл. за 1 кв. м в год. За первые три месяца текущего года арендные ставки в элитном сегменте увеличились на 10–15 %. Абсолютный рекорд зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость предлагаемых в аренду помещений в ряде проектов достигла 2500 долл. за 1 кв. м в год.

Таким образом, расположиться в центре города могут позволить себе только весьма состоятельные организации — как правило, международные компании с мировым именем. Не всем желающим удается снять офис класса А и в пределах Садового кольца — собственники сегодня сами выбирают себе клиента.

Фирмы второго эшелона часто арендуют помещения вне Центрального административного округа. Сказываются не только высокие цены. К сожалению, человек, работающий в центре, рискует буквально жить в пробках. Мелкие бизнесмены также не проявляют былой активности к заселению подвалов класса D и НИИ класса С в старом городе, предпочитая им офисы класса В на окраинах столицы и за МКАД. Для легкого производства (полиграфическое, упаковочное) и бэк-офисов важна не престижность расположения, а качество помещения и транспортная доступность. Впрочем, не все компании приветствуют переселение в другой район или за МКАД, в таком случае фирма рискует остаться без персонала, который просто не сможет тратить на дорогу в один конец три-четыре часа. Кроме того, если бизнес завязан на обслуживании (туристические фирмы, солидные адвокатские конторы, риелторские агентства), сильно на офисе не сэкономишь — иные VIP-клиенты до окраин могут и не добраться.

В результате центр столицы все больше превращается в престижную зону для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства). Для повседневной работы арендуют офис поскромнее, приближенный, например, к производству.

Центр Москвы ощутимо проигрывает окраинам и городам-спутникам в количестве свободных объектов и машино-мест. Цены за пределами МКАД, конечно, ниже, особенно в офисах класса А. Правда, совсем низкими их никак не назовешь: сказывается общее подорожание арендных ставок и наличие местных организаций, которые также нуждаются в крыше над головой. Более того, в иных вновь введенных в эксплуатацию офисах класса В и В+ цены вполне московские. В строящихся зданиях категории А арендаторы стараются застолбить площади еще на стадии строительства.

Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, обрастает офисами высшей категории А и А+, где арендовать помещение вполне престижно.

Сегодня бизнес-центры класса А уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В ряде других городов области уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2010–2012 годов, после чего рост арендных ставок может прекратиться.

Помещения класса В, В+ в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Их же за пределами МКАД до самого последнего времени строили немного.

Прочие механизмы насыщения рынка (перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения) давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь муниципальные власти часто пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений — школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость данных объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах.

Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий С и D, которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.

Особая группа предложений — старинные боярские палаты XV — XVII веков или барские особняки XVIII — начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда. В случае если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить — особняк после ремонта или реконструкции прослужит еще не одну сотню лет. В нем легко разместить офисы класса С; при наличии достаточных инвестиций площади можно дотянуть до класса В.
Единственное условие — следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.

Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий

Местоположение	Средняя арендная ставка в зданиях разного класса, долл./кв. м. в год (вкл. эксплуатационные расходы, не вкл. НДС)
	Класс А	Класс В
Районы Москвы внутри МКАД	915	581
Районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье	546	505

Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN. RU

Предложения офисов в городах-спутниках

Населенный пункт	Средняя цена, долл./кв. м в год	Предлагаемые площади, кв. м	Тип офиса
Мытищи, Королев, Щелково, Подольск, Красногорск, Химки, Долгопрудный	275–540	16–400	Бизнес-центр
Подольск, Балашиха, Павловский Посад, Видное, Щербинка, Сергиев Посад, Химки	63–540	40–1200	Особняк
Химки	350–540	47–125	В жилом доме или административном здании
Мытищи	120–800	23–245	В жилом доме или административном здании
Долгопрудный	275–400	30–300	В жилом доме
Люберцы	128–540	20–200	В жилом доме или административном здании
Королев	180–377	116–300	В жилом доме или административном здании
Красногорск	250–420	30–3000	В жилом доме или административном здании
Подольск	225–600	50–400	В жилом доме или административном здании
Щелково	370	15–860	В административном здании
Сергиев Посад	86–223	15–200	В административном здании
Видное	600	200	В жилом доме
Лобня	675–130	10–118	В жилом доме или административном здании
Одинцово	500–600	90–166	В жилом доме
Балашиха	160–647	27–640	В жилом доме или административном здании
Наро-Фоминск	136–350	170	В жилом доме

Источник: Metrinfo.Ru

Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий

Местоположение	Количество объектов разного класса, шт.
	Класс А	Класс В
Районы Москвы внутри МКАД	42	40
Районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье	7	3

Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU

По материалам сайта metrinfo.ru

Дата публикации: 10:43 06 сентября 2007

Источник: bpn.ru