Подмосковные «юга»

Вдоль Каширского, Варшавского и Симферопольского шоссе тянутся лиственные леса и настоящие русские луга, а с запада на восток, пересекая эти трассы, катит неспешные волны река Ока… Много простора и чистого воздуха. Парадокс, что юг Подмосковья пока не относится к числу престижных регионов, а потому цены на коттеджи здесь еще вполне приемлемые. И хотя высококлассные поселки наперечет, но специалисты смотрят на перспективы этого сектора загородной недвижимости вполне оптимистично.

Вот они, условия…

Экология юга Подмосковья не везде однородна – имеются тут и промышленные зоны, и города-спутники столицы с высокой плотностью жилой застройки, и грузовой трафик на дорогах. Но в целом ситуация скорее благополучна, считают эксперты. Местность в районе трех шоссе обладает равнинным рельефом с множеством лесных массивов. Особенно на удалении 100 км от МКАД – там живописные места на берегу рек Оки и Нары, которые вполне можно осваивать под дачное строительство.

Благодаря природе и красивым видам в этом районе довольно много домов отдыха и санаториев, добавляет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, особенно в районе реки Оки. По Каширскому шоссе расположены оздоровительный комплекс «Бор» (20 км), дом отдыха «Бугорок» (62 км), пансионат «Заря» (85 км), дом отдыха «Каширские роднички» (100 км), пансионат «Соколова пустынь» (100 км). На Симферопольском шоссе – санаторий «Ерино» (18 км), отель «Фореста Фестиваль Парк» (30 км), развлекательно-туристический комплекс «Княжьи дали» (60 км), пансионат «Лесная опушка» (98 км), оздоровительный комплекс «Лужки» (100 км), курорт «Царьград Спас-Тешилово» (100 км).

В районе Оки на территории 5 тыс. га расположен Приокско-террасный государственный биосферный заповедник.

Теперь о трассах. Варшавское шоссе имеет протяженность 89 км до границ с Тульской областью. Имея четыре полосы на выезде из Москвы и три – до пересечения с Малым московским кольцом, эта дорога обладает низкой пропускной способностью. Гораздо лучше – Симферопольское шоссе: построенное как дублер Варшавского, оно идет параллельно ему и имеет качественное покрытие и хорошие скоростные характеристики. Его протяженность – 108 км до границ с Тульской областью. Новое Симферопольское шоссе состоит из шести полос на выезде из столицы и из четырех – до пересечения с Малым московским кольцом. Магистраль «Москва–Дон» и трасса в аэропорт «Домодедово» – это современные трассы, относительно свободные от населенных пунктов, с минимальным количеством светофоров. Добраться по ним до загородного дома можно без особых проблем. Самыми загруженными на южном направлении являются Каширское и Старое Симферопольское шоссе. Каширское шоссе тянется на 132 км, имеет шесть полос на выезде из столицы и четыре – до пересечения с Малым московским кольцом.

Инфраструктура южных направлений в основном городская, относящаяся к населенным пунктам Бутово, Видное, Подольск, Домодедово. «Элитным коттеджным поселкам, где основной акцент делается на камерность, не место среди городов, поэтому на южных направлениях вблизи Москвы возводится в основном бизнес- и экономкласс», – замечает Василиса Баженова, руководитель проекта «Гагаринлэнд». «Больших инфраструктурных проектов, направленных именно на загородную недвижимость, нет, – констатирует Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Из объектов, снижающих привлекательность, можно назвать аэропорт Домодедово». В районе Каширки и Симферопольского шоссе развита логистическая инфраструктура, поскольку это трассы, по которым осуществляются грузовые перевозки.

«У южных направлений две проблемы – плохая транспортная доступность и неблагополучная экологическая ситуация, – подытоживает Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills. – Но если первая проблема сейчас активно решается подмосковными властями, что дает южным направлениям большую перспективу, то вторая пока остается».

О немаловажном факторе в спросе на загородную недвижимость напоминает Василиса Баженова: наименее обеспеченное население столичного мегаполиса проживает как раз в Южном и Юго-Восточном административных округах, и, следовательно, потенциальных покупателей на загородку в прилегающих к ним областных районах не так уж много.

Поселки: пока не густо

У советской элиты юг Подмосковья был непопулярен, поэтому известных стародачных мест там мало. «На южном направлении они не так развиты, как на севере области, – говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН-агентство недвижимости». – Из самых известных – это Востряково (Симферопольское шоссе), также вызывают интерес предложения в районе Приокского заповедника».

Предложений объектов в новых коттеджных поселках тоже пока немного. На Варшавке вблизи столицы (до 35 км) имеется восемь коттеджных поселков, из которых три находятся в активной стадии продаж: «Просторно», «Борисовка» и «Западный стиль». Алла Ефремова, PR-директор агентства недвижимости DOKI, еще называет поселки «Завидное», «Малая Москва», «Фетищево», «Кузнечики». «Сейчас большинство предложений по данному направлению перешло уже на вторичный рынок», – замечает она.

На Симферопольском шоссе в той же зоне удаленности на первичном рынке продается «Мещерское Полесье». Светлана Кондачкова выделяет также поселок «Premium», где в красивейшем березово-еловом лесу, на участке в 5 га, построено 500 домовладений. Ирина Леденева, специалист департамента загородной недвижимости инвестиционной группы SESEGAR, считает заметными проектами поселки «Октава», «Паритет», «Заокские просторы», «Сосны». Особым интересом пользуются территории, находящиеся в прибрежной зоне Оки, а также дальние дачи в Тарусском районе, говорит она. Руководитель отдела по продаже загородной недвижимости АН «Оберегъ» Виктория Синюкова отмечает поселок «Раздолье» в Ордынцах, расположенный в хорошем месте с лесом и водоемом. Также в Ордынцах расположены неохраняемые коттеджные поселки, которые можно отнести к экономклассу.

На Каширском шоссе в пределах 35 км есть шесть коттеджных поселков, из которых три находятся в активной стадии продаж: «Григорчиково», «Заповедный» и «Боръ». Первый из них – клубный, расположенный в заповедном лесопарке на высоком берегу реки Пахры в 15 км от МКАД. Здесь продаются коттеджи 8 типов. Поселок имеет самостоятельную инфраструктуру, обеспечивающую население всеми необходимыми услугами в части охраны и эксплуатации жилья: администрация, эксплуатационные службы, общественный центр. Там же находится и непосредственно граничит с Пахорским лесопарковым заповедником поселок «Южный». Он расположен на открытой, солнечной поляне и со всех сторон окружен лесом. В составе комплекса предусмотрено строительство 120 жилых домов площадью от 180 до 330 кв.м на земельных участках от 12 до 25 соток и 20 таунхаусов площадью 200 кв.м на участках 4–5 соток.

Многие риэлторы выделяют новый поселок «Заповедный», расположенный в 22 км от Москвы в сосновом массиве на берегу реки Рожайка, на территории оздоровительного центра «Подмосковье» Управления делами Президента РФ. Подъехать к нему можно как по Симферопольскому, так и по Каширскому шоссе. Здесь 31 домовладение на общей территории 7,7 га – десять типов загородных домов площадью от 290 до 490 кв.м на участках в 15–36 соток, а также таунхаусы площадью 196 кв.м на земельных участках от 8 до 12 соток. Покупателей привлекают закрытость клубного поселка и его круглосуточная охрана, а также хорошая инфраструктура и сервис. Жители могут пользоваться услугами высококлассного лечебно-оздоровительного комплекса. Строительство заканчивается в этом году. «Проект представляется довольно удачным, так как цены соответствуют качеству (местоположение, строительные материалы и типы построек), – комментирует Владимир Яхонтов. – Порядок цен здесь – от $660 до $2300 тыс. за домовладение».

По данным компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», средняя цена земли в долларовом эквиваленте на удалении не более 35 км на Варшавском шоссе составляет $9600 за сотку, на Симферопольском – $8800, на Каширском – $7800. Порядок цен на землю характеризуется количеством предложений в коттеджных поселках и дачных товариществах, а также близостью соседних направлений. Средняя цена домовладения (на том же удалении), по данным компании: на Варшавском шоссе – $570 тыс., на Симферопольском – $560 тыс., на Каширском – $460 тыс.

«В среднем цена на земельные участки в радиусе 30–60 км в охраняемых поселках по Симферопольскому направлению колеблется в пределах $10–16 тыс./сотка, участки в 100-километровой зоне предлагаются по $1–2,5 тыс./сотка. По Варшавскому (Востряково, Щербинка) и Каширскому (Михнево) направлению – соответственно $6–10 тыс./сотка и $4–10 тыс./сотка», – утверждает Ирина Леденева.

Импульс для развития

Надо признать, юг Подмосковья долгое время выпадал из поля зрения застройщиков. Во-первых, сыграла роль низкая престижность данных направлений. Во-вторых, выезд из Москвы на южные трассы занимает гораздо больше времени, нежели на западные или северные. Но в силу своих природно-видовых и ландшафтных характеристик, а также из-за дефицита земель в области эта зона стала сейчас перспективна для коттеджного строительства. Кроме того, остановка многих производств на территории прилегающих городов положительно сказалась на экологии местности. А благодаря хорошей транспортной системе направление стало более привлекательно не только для строительства дач, но и для недвижимости для постоянного проживания. Ситуация здесь во многом повторяет бурное развитие Новой Риги, где улучшение трассы привело к развитию коттеджного строительства не только в радиусе 10–15 км, но и за 30–40 км. Хотя пока интенсивность освоения земель только набирает обороты.

Но основная причина востребованности у покупателей недвижимости «на юге» – невысокие цены и на землю, и на готовые строения. «Так как дома на северных и западных направлениях Подмосковья по цене доступны немногим, у южного сектора, где цены ниже, есть перспективы к развитию, – подтверждает Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. – К тому же Юг обладает значимым преимуществом, которое может привлечь сюда крупных инвесторов и покупателей загородной недвижимости, – это большие объемы пока не освоенных территорий, в том числе интересные живописные лесные участки и, соответственно, более широкий выбор предложений, по сравнению с другими направлениями. Ситуация непременно будет улучшаться благодаря развитию транспортных магистралей. Помимо повышения качества дорог, покупателей привлекает и обилие гипермаркетов, расположившихся вдоль южных трасс».

«При оценке перспективности этого направления для коттеджного строительства необходимо учитывать планы по созданию логистических и промышленных зон в Домодедовском районе, а также создание «Большого Домодедова», – говорит Мария Литинецкая. – Поэтому наиболее пригодные для коттеджного строительства участки расположены за 50 км от МКАД в районе Оки. Таким образом, южное Подмосковье можно разделить на две зоны: первая – зона промышленного строительства, тяготеющая к Домодедово и Каширскому шоссе, другая – зона перспективной коттеджной застройки, тяготеющая к Оке». Развитие инфраструктуры аэропорта «Домодедово» и прилегающих территорий, безусловно, повлияет на рынок загородной недвижимости по данному направлению, считает Алла Ефремова. Свободных земель оставаться будет все меньше, в то время как предложение новых объектов продолжит расти.

«Явным недостатком Юга остается неразвитая инфраструктура, что не позволяет развернуть здесь полномасштабное строительство. Но это вопрос времени. Еще один сдерживающий фактор – затрудненный выезд из Москвы с МКАД, но и эта проблема разрешима, – утверждает Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА-недвижимость». – Мы прочим Югу большое будущее, так как помимо эволюционных факторов здесь будет действовать и революционный, а именно начнется строительство сразу нескольких мегапроектов. Несомненно, косвенно толчок даст проект А101. Но самый мощный импульс даст «Большое Домодедово». Он получит от правительства поддержку в рамках нацпроекта «Доступное жилье» в виде полного финансирования социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. Очевидно, что, с одной стороны, строительство по сути нового города отодвинет зону пригородного и загородного проживания, но с другой – наличие инфраструктуры, инвестиции в транспортные коммуникации сделают южное направление крайне привлекательным, в том числе и для тех, кто будет жить и работать в новом городе».

Понятно, что реализация проектов «Большое Домодедово», «Аэротрополис» (проект компании «Ист-Лайн») и А101 – это вопрос не одного десятилетия, но сам факт их старта уже даст импульс к развитию юга Московской области. И тогда сюда придет множество девелоперов – в том числе и высококлассной загородной недвижимости.

Дата публикации: 12:09 10 сентября 2007

Источник: bpn.ru