Метры или рубли?

Владельцы расселяемых московских пятиэтажек могут взамен старой квартиры получить не новое жилье, а денежную компенсацию. Вот только есть ли смысл в такой альтернативе?

Ольга, менеджер среднего звена, узнав о грядущем сносе хрущевки в Черемушках, в которой прошли ее школьные и студенческие годы, активно занялась квартирным вопросом матери-пенсионерки, проживающей в сносимой пятиэтажке. Посмотрев квартиру, в которую собиралась переселяться мать, неравнодушная дочь пришла в ужас. Предлагаемое взамен старой трешки жилье находилось на 1-м этаже и выходило окнами на оживленную автомагистраль. Расположение нового дома также не радовало: до метро и местного рынка, где пенсионерка была завсегдатаем, нужно было ехать на автобусе с двумя пересадками, тогда как прежде на дорогу уходило 5-10 минут неспешным шагом.

Ольга обратилась в районный жилищный отдел с просьбой заменить натуральную компенсацию за сносимое жилье денежной, чтобы на выплаченные средства купить недвижимость, удовлетворяющую запросам самой хозяйки и ее наследников. Однако благожелательные чиновники неожиданно разоткровенничались: по их словам, несмотря на то что подписанное в марте 2007 г. постановление правительства Москвы об обеспечении прав граждан при переселении предполагает выплату денежной компенсации тем переселенцам, которых не устроило предлагаемое новое жилье, городские власти делают все возможное, чтобы такой вариант стал максимально невыгодным для москвичей.

Обмен предлагаемых для переселения квадратных метров на рубли на первый взгляд и правда не кажется удачной идеей.

Во-первых, жилье, за которое обитатель хрущевки рассчитывает получить деньги, далеко от идеала — как правило, это малогабаритка не слишком удачной планировки и самое дешевое жилье на рынке. Таким образом, выручить за нее средства, достаточные для приобретения жилья хотя бы с тем же количеством комнат, что и в прежней квартире, — задача невыполнимая.

Например, метраж среднестатистической двушки в панельном доме морально устаревшей серии составляет около 44 кв. м. В то же время площадь 2-комнатной квартиры в новом панельном доме на ул. Лукинской, вл. 2 АБВ и вл. 4 АБВ (20 минут транспортом от ст. м. «Юго-Западная») начинается от 54,4 кв. м. Более привлекательный вариант — панельный дом в Гольянове на ул. Камчатской, вл. 4, — это уже двушки площадью более 70 кв. м.

Само собой, даже если переселенцу заплатят рыночную цену за каждый квадратный метр старой квартиры, на покупку средненькой 2-комнатной квартиры понадобится почти в 1,5 раза больше средств. Полученной при таких условиях компенсации хватит скорее всего на однушку в современной новостройке. Так, метраж однушек в новых девятиэтажках на ул. Окской как раз составляет около 43 кв. м.

«Здесь есть еще два ограничивающих фактора: быстрый рост цен на рынке жилья и необходимость приобрести квартиру с соблюдением всех социальных норм, — убежден Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. — В первом случае — а примером такой ситуации может служить 2006 год, когда квадратный метр дорожал на 10% в месяц, — есть риск остаться ни с чем, даже если за вашу прежнюю квартиру была выплачена вполне адекватная сумма. Если с момента оценки до начисления денег на счет прошло хотя бы полгода, цена жилья может вырасти в 1,5 раза. В этом случае купить приличное жилье в пределах района уже невозможно, особенно если учесть, что квартиры в хрущевках на сегодня являются, пожалуй, самыми дешевыми на рынке. Что же касается соблюдения социальных норм (особенно если в сносимом жилье проживают очередники города на получение жилплощади), задача усложняется в разы».

Во-вторых, сама оценка рыночной стоимости — тонкий вопрос. Цену за освобождаемую квартиру назначают аккредитованные при правительстве Москвы оценщики. Если выселяемый из пятиэтажки владелец квартиры не доверяет данным предлагаемой оценочной компании, он может, конечно, обратиться к независимому эксперту. Но если в первом случае эта услуга была для собственника бесплатной, то оплатить услуги специалиста «со стороны» придется из своего кармана, а это от 3000 до 6500 руб.

Постановление об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) было принято в марте текущего года. По мнению одного из разработчиков документа — председателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степана Орлова, ППМ расширяет права собственников квартир при переселении. Возможность получения от города денежной компенсации за квартиру по рыночной цене депутат считает принципиальным нововведением по сравнению со старыми законодательными актами.

Впрочем, прецеденты выплаты денег вместо выделения нового жилья имели место и до принятия постановления. Однако число их едва ли можно считать показательным. Так, по данным Николая Федосеева, заместителя руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, по состоянию на начало 2006 г. москвичей, получивших денежную компенсацию взамен квартир, было всего два.

Согласно новому постановлению для получения денежной компенсации за свою квартиру собственник должен составить письменное заявление и заключить гражданско-правовой договор с департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы. Если в семье заявителя есть несовершеннолетние, чиновники вправе потребовать документ о согласии органов опеки и попечительства на сделку.

Что касается цены вопроса, независимый оценщик квартиры, чьи услуги оплачивает департамент, должен придерживаться формулы «рыночная стоимость отчуждаемого помещения плюс убытки, причиненные собственнику его изъятием». Такими убытками, как отмечается в ЖК РФ, могут считаться затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если сомнений в цене старой квартиры не возникло, ее хозяин получает денежную компенсацию стоимости своего жилья. Правда, получить на руки деньги, выплачиваемые в качестве возмещения за отчуждаемую квартиру, невозможно. Они перечисляются на открытый переселенцем банковский счет и могут быть использованы им только для покупки другой квартиры. И только после того, как бывший обладатель жилья в хрущевке подберет новую квартиру, деньги с его целевого счета перечисляются продавцу.

Граждане, получившие денежное возмещение за жилое помещение, по закону имеют преимущественное право инвестирования в строительство нового строения на месте сносимого, в реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой строения, в котором расположены освобождаемые жилые помещения.

Если же предложенная за изымаемую квартиру цена не устраивает ее обитателя, к его услугам — независимые оценщики. Повторную оценку, правда, придется оплатить из личных средств, зато эти данные очень пригодятся, если вопрос с квартирой придется решать в суде.

«Если вы не согласны с назначенной к выплате суммой, акт оценки следует направить на экспертизу в объединение саморегулируемых организаций оценщиков, — советует Константин Апрелев. — Если эксперты признают ошибку аккредитованных при правительстве Москвы оценщиков, вы вправе подать жалобу в департамент муниципального жилья. И уже следующим шагом может быть проведение независимой организацией оценки, которая также должна пройти экспертизу в объединении. Если власти не торопятся реагировать на жалобу, с этими документами можно обратиться в суд».

Впрочем, данные разных оценщиков вряд ли будут различаться в разы, считает Евгений Якубовский, замгендиректора компании «Новая площадь». Даже применение разных подходов при оценке не должно дать радикально отличающиеся цифры. Потому вопрос обращения к независимым специалистам можно считать скорее мерой психологического воздействия.

С Якубовским согласен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «Как правило, данные оценки одной квартиры разными компаниями не сильно различаются, — отмечает эксперт. — Наша компания уже выступала в роли независимого оценщика в таких спорах. Как правило, специалисты Blackwood после проведения оценочных работ называли приблизительно ту же цифру, что и представители компании, привлекаемой городом. Это действительно авторитетные высокопрофессиональные специалисты, и я во многом доверяю их оценке. Другое дело, что многие владельцы старых квартир не вполне адекватно оценивают свою недвижимость — выражаясь фигурально, путают старье с антиквариатом. В этом случае альтернативная оценка попросту избавит их от лишних иллюзий и бесполезных судебных издержек».

Но если сносимый дом и правда был оценен несправедливо дешево, подача судебного иска вполне оправданна. Прецеденты выигранных переселенцами судебных тяжб, по словам Ковалева, уже были. Однако все они касались квартир в Центральной административном округе Москвы, где даже ветхое жилье, по мнению эксперта, может стоить до $10 000 за 1 кв. м.

«Несмотря на то что на сегодня в Москве расселено более половины ветхого и морально устаревшего жилого фонда (около 5 млн кв. м), механизм переселения остается сырым и недоработанным. Это оставляет массу возможностей для таких судебных исков. Но, анализируя уже выигранные суды, могу с уверенностью сказать, что шансов на успех больше у коллективных исков, в одиночку суд выиграть сложнее», — делится наблюдениями Иван Гурьев, директор по развитию инвестиционной группы «Жилторг».

В целом эксперты не поддерживают расхожую точку зрения о том, что выплата денежной компенсации максимально невыгодна переселенцам. По мнению Ковалева, рыночная цена жилья в сносимых домах составляет $1500-4000 за 1 кв. м. Таким образом, если площадь квартиры достаточно велика, требовать деньги вместо жилья в неудобно расположенной новостройке вполне целесообразно.

«Более того, инвестор, занимающийся расселением сносимого дома, сам с радостью предложит вам деньги. В последнее время денежная компенсация предлагается переселенцам раньше, чем натуральная», — считает Иван Гурьев. Это если речь идет о частной инициативе инвестора при расселении ветхого дома — при строительстве нового жилья на месте аварийных зданий.

«Инвестору выгодно заплатить деньги и не предоставлять жилье в своих домах, поскольку появление переселенцев в новостройках зачастую сопряжено со множеством проблем, — поддерживает Ковалев. — Одно дело, если речь идет о панельных домах, где подселение бывших обитателей хрущеб не вызовет ни удивления, ни негативной реакции. Но если новый объект относится к более дорогому сегменту, социальная неоднородность жителей дома может стать причиной жалоб покупателей квартир».

Если же метраж квартиры в пятиэтажке, предназначенной под снос, невелик и располагается она не в пределах Садового кольца, разумнее будет выбрать натуральную компенсацию, считает Иван Гурьев. За квартиру большего метража можно доплатить не по рыночной цене, а по расценкам БТИ.

Дата публикации: 13:02 10 сентября 2007

Источник: bpn.ru