Когда ипотека станет доступной

Сегодня ипотека - это инструмент улучшения жилищных условий, и не более того. Средний размер кредита в столице составляет $18 тыс., а берут его для того, чтобы переехать с доплатой в квартиру большей площади.

Принятие законопроекта о доступном жилье, который пока находится на рассмотрении в Госдуме, позволит снять ряд ограничений, препятствующих развитию ипотеки. Решение законодательных вопросов, впрочем, не устранит всех препятствий на пути развития ипотечного кредитования в России.

Во-первых, выбор потенциальных заемщиков весьма ограничен: они могут претендовать далеко не на все выставленные на продажу квартиры. Во-вторых, сумма ежемесячных платежей пока неподъемна для большинства граждан, желающих улучшить жилищные условия: слишком высока пока кредитная ставка.

Что обещают чиновники

По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в закон «Об ипотеке» позволит уже к 2007 году снизить проценты в полтора-два раза и сократить первый взнос. «За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в странах Европы и США»,- отметил Евгений Богомольный.
По большинству позиций ждать 2007 года уже и незачем. Банки в уходящем году уже не в виде исключений, а в массовом порядке стали выдавать кредиты на срок от 15 до 30 лет. Кроме того, вполне возможно стало и купить страховку за полпроцента от стоимости кредита. Первоначальный взнос ряд банков снизили до 10%.

Единственная серьезная проблема - снижение процентных ставок в полтора-два раза. В наступающем году банки готовятся к снижению ставок лишь на 1–2% с целью перешагнуть тяжелый психологический барьер 10% годовых.

Генеральный директор коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков уверен в том, что сегодняшняя оценка процентных ставок очень субъективна. «При нынешней инфляции в 11% кредит в рублях под 15% годовых на 20 лет не является дорогим. Чистыми - 4% годовых. Ставку в 10,5–11% годовых в валюте можно соотнести с выпущенными „длинными” евробондами, которые находятся сегодня на уровне 8%. Таким образом, соблюдается маржа в 3% (на западном рынке она такая же) между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам»,- отмечает Дмитрий Будаков.

Чего ждут кредиторы

Теоретических возможностей снижения процентных ставок, по мнению специалистов, как минимум три. Самая простая и, наверное, поэтому наиболее невероятная - улучшение состояния экономики страны и, как следствие, снижение инфляции и стоимости заемных средств. Вариант второй - создать систему дешевого рефинансирования. То есть фактически «закачать» бюджетные средства в АИЖК.

Наконец, третья возможность - снизить суммы выплат заемщика. Как отмечает Дмитрий Будаков, основная масса населения не в состоянии взять кредит под столь высокий процент. По мнению главы АИЖК, правительство или местные органы власти могут предоставить дотации населению. «Однако я придерживаюсь мнения, что дотировать процентную ставку нельзя, так как для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций»,- уверен Будаков.

Его логика такова: пришедшая на смену команда может отказаться от проведения подобной политики. «В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении»,- отмечает Дмитрий Будаков.

Несмотря на то что в скандинавских странах подобная система государственного дотирования ипотечных ставок уже давно и успешно работает, отечественные специалисты боятся ее внедрения в России.

«Надеяться на то, что власть будет постоянно поддерживать дотирование, я бы не стал,- отмечает Дмитрий Будаков,- поэтому более приемлемо использовать механизм дотирования первоначального взноса. Это разовая выплата, следовательно, в дальнейшем ни заемщик, ни банк не зависят от бюджета. Кроме того, сумма дотации может быть крупной - до 100% на покупку квартиры, что позволяет сумме кредита изменяться - иногда он вообще не нужен, иногда требуется лишь $10–15 тысяч».

При этом получается, что и абсолютные ежемесячные выплаты по такому кредиту будут меньше, чем на коммерческих условиях. Заметим, что на данный момент подобная схема применяется в Москве в отношении субсидирования приобретения жилья очередниками: правительство Москвы использует дотацию в качестве первоначального взноса.

Потенциальные потребители в восторге от этой инициативы - очередники выстраиваются еще в одну очередь, чтобы получить дотацию на приобретение жилья и улучшить свои жилищные условия. Другое дело, что власти выделяют на эту схему столько денег, что с трудом хватает на обслуживание не более тысячи семей очередников в год. И это в богатой Москве - в более бедных регионах, очевидно, и на тысячу семей денег не хватит.

Чего ждут заемщики

В лавинообразное увеличение объемов ипотеки уже в следующем году верится совсем слабо. Последние сомнения в этом разбиваются о другие проблемы, с которыми сталкиваются потенциальные получатели ипотечных кредитов.

По словам главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, к ним сегодня также относятся высокие трансакционные издержки при оформлении самой ипотечной сделки. «Не секрет, что человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же жилплощадь за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество налогов, комиссий и сборов. В сделке за наличные зачастую реальная стоимость квартиры занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы»,- подчеркивает Николай Шитов.

Как решать эту проблему - вообще большая загадка. По оценкам риэлтеров, на сегодняшний день на рынке «крутится» не более нескольких тысяч квартир, продавцы которых готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. То есть порядка 0,5% от общего объема предложения квартир на вторичном рынке. Мизер.

Весь первичный рынок вообще выпадает из ипотеки, поскольку при приобретении квартиры в новостройке нет объекта залога - квартиры, поскольку покупатель заключает инвестиционный договор с застройщиком жилья. Даже у готовых взять ипотечный кредит граждан вариантов для покупки крайне мало.

Кому сегодня нужны ипотечные кредиты

Для того чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь стабильный доход, причем как подтвержденный, так и альтернативный (неподтвержденный). По словам директора отделения ипотечного кредитования корпорации «Бест-недвижимость» Карена Мелконяна, сейчас кредит можно получить, имея доход порядка $700, но суммы кредита не хватит, чтобы приобрести недвижимость в Москве. Из-за высоких цен на жилье в столице доход должен быть не менее $1,5–2 тысяч, а кроме того, необходимо иметь накопления - не менее 15% (первоначальный взнос) от стоимости приобретаемого жилья.

В неофициальных беседах риэлтеры и банкиры утверждают, что большинство москвичей с подобным доходом уже необходимым жильем себя обеспечили.

Для кого же тогда создаются все эти ипотечные программы, идет массированная реклама и стараются правительственные чиновники? Ответ, как это ни удивительно, прост. Достаточно взглянуть на одну цифру из официальной статистики - средний размер ипотечного кредита: по России он составляет около $10 тысяч, а по Москве - $18 тысяч. Это означает, что подавляющее большинство потребителей ипотеки в столице - это москвичи, занимающиеся так называемой альтернативой, то есть улучшением своих жилищных условий путем продажи, к примеру, двухкомнатной квартиры и приобретения трехкомнатной, для чего нужна доплата. Именно на эти цели и берется сегодня большинство ипотечных кредитов.

Дата публикации: 09:57 17 декабря 2004

Источник: bpn.ru