Интервью руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко

"В Москву инвестировать поздно, здесь цены на жилье не вырастут. В Сочи или Питере все уже давно подорожало. Потенциал роста имеет среднее Подмосковье..."

Вопрос: Аналитический центр, который Вы возглавляете, еженедельно изучает динамику цен на рынке недвижимости Москвы. Как рассчитывается индекс жилья? Для расчета используются цены в объявлениях или реальные цены сделок?

Ответ: Это очень долгая история. Если говорить совсем в двух словах, то берется информация по квартирам, которые представлены на рынке, так или иначе это данные по ценам предложения, потому что данные по ценам продаж достать нереально. Они, как правило, закрыты и разбросаны по всему рынку. Далее, путем статистических методов идет обработка баз, устраняются статистические погрешности, выборки варьируются, и, соответственно, получается интегральный показатель, который мы называем "индекс стоимости жилья". Он учитывает корректировку цен предложений к ценам реальных продаж по тем данным, которые у нас есть. То есть используется фактически двухступенчатая схема: считаем по ценам предложения, потом вносим корректировку в цену продаж.

Вопрос: Какова погрешность?

Ответ: Сложный вопрос. Смотря как оценивать, потому что сами погрешности метода не очень велики. Но так как существует статистический разброс во входящих данных, а данные по рынку не идеальны, то здесь сложно оценить, какова погрешность в силу того, что до конца не все понятно. Допустим, есть информация, что такая-то компания продает квартиру по такой-то цене, а реально ли она ее продает или просто выставила "сладкое" предложение, чтоб все звонили и говорили: "Мы очень хотим!". А компания таким образом делает себе дешевую рекламу. И ее сотрудники потом говорят: "Знаете, мы только что продали, мы вам найдем не хуже". Или там просто чистая ошибка в каких-то параметрах. Мы поэтому при подсчетах по возможности все явно грубые ошибки вычищаем, но понятно, что какие-то варианты остаются, и они носят уже системный характер, они от нас не сильно зависят, поэтому сложно здесь точно определить величину погрешности.

Вопрос: Пытаются ли крупные игроки рынка влиять на Вашу работу?

Ответ: Скорее нет, потому что есть компании, которые считают статистику по базам одной или нескольких крупных компаний. Обычно это беда всех крупных аналитиков, которые работают внутри компании. Здесь может быть и нерепрезентативность или другие какие-либо моменты. Мы же сами собираем данные по рынку: берем все возможные базы, в том числе, и независимые источники. Мы не зависим от какого-либо одного поставщика, поэтому здесь манипуляции не очень возможны. В плане прямого давления – никогда не сталкивались. Если застройщики хотят прогнуть свою позицию, то они проводят свое исследование каких-то внутренних данных, готовят пресс-релизы, устраивают пресс-конференцию, заявляют в очередной раз, что цены в два раза вырастут – и стоимость жилья будет 10 тыс долл за метр.

Вопрос: Аналитики, в том числе и Вы, в своих обзорах предсказывают оживление на рынке недвижимости этой осенью. Вы считаете, что до конца года цены вырастут?

Ответ: Здесь не надо путать две вещи: оживление рынка и рост цен – это разные вещи. Сложилось мнение, что при оживлении рынка – цены должны идти вверх. Ничего подобного. Я неоднократно говорил и писал, что в нашем понимании оживление рынка – это возвращение активности на рынок на нормальный уровень. Была стагнация, и она была выражена, прежде всего, в малом количестве звонков и сделок, в выжидательной позиции покупателей. Оживление - это когда покупатели от выжидательной позиции переходят в более активную фазу; когда они понимают, что все что можно выждать выждали, на сколько-то цены скорректировались – ниже все равно не будет. После этого оборот на рынке возвращается к нормальной активности. Но это вовсе не означает, что цены должны расти.

Вопрос: Какая, на Ваш взгляд, справедливая цена на квадратный метр в столице?

Ответ: Само понятие здесь, на мой взгляд, не очень определено, в каком смысле справедливая? Кто должен выступать гарантом справедливости? Справедливая цена может быть при коммунизме, и то не совсем понятно каким образом. Там цен вообще нет: одним дали квартиру, другим нет. В условиях рынка правильно говорить не о справедливой цене, а о рыночной цене и об экономически обоснованной цене. А экономически обоснованная цена - это тот уровень цен, который сложился. Это 4 тыс долл за квадратный метр в среднем с учетом всей "вторички". Если брать более дорогие новостройки, то цена ближе к 5 тыс долл. Это тот уровень цен, при котором возник баланс спроса и предложения: с учетом всех особенностей предложения, в том числе его ограниченность в Москве. И с учетом всех параметров спроса: с одной стороны, ограниченностью платежеспособностью населения, с другой стороны, возможности ипотеки, бонусов менеджеров, покупателей из регионов.

Когда баланса не было, цены выстрели вверх. Это было свидетельством того, что, несмотря на ограниченность предложений, все равно спрос был больше. Потом цены откатились назад – это говорит о том, что маятник цен равновесия перескочил отметку и сейчас вернулся назад. И я считаю, что в ближайшее время цены ни вниз, ни вверх не пойдут, поэтому не знаю, на сколько нынешний уровень цен справедлив, но он экономически обоснован.

Нередко под справедливой ценой понимают себестоимость строительства: но я считаю, что это чистый популизм, потому что обычно в качестве себестоимости считают просто стоимость строительства здания. В общем, что построить здание в Москве, что в чистом поле – цена примерно одна и та же. Но надо понимать, что есть стоимость земли, которая определяется опять же рыночными условиями. Есть сложная система коммуникаций, и к ней надо подключиться, социальная инфраструктура, налоги, стоимость денег во времени и куча вещей, которые строительную себестоимость увеличивают в разы, и получается инвестиционная стоимость, которая и приводит уже ближе к сегодняшнему уровню цен. Застройщику за все эти "напряги" тоже надо денег заработать. Поэтому, мне кажется, что справедливая цена - это больше популизм перед выборами.

Вопрос: Как предстоящие выборы в парламент и президентские выборы повлияют на рынок недвижимости? Могут ли власти нерыночными методами снизить цены на жилье в России перед выборами? Каков Ваш прогноз по ценам на 2008 год?

Ответ: Очень сложный вопрос. Власть нерыночными методами может влиять на цены самыми разными способами: и законодательно, и даже еще в большей степени объемами строительства: построят власти много – цены упадут. Я не политолог, но как говорят многие специалисты в этой области, в нынешних условиях выборы достаточно прогнозируемы, и какой-то глобальной смены политического и экономического курса никто не ожидает. Поэтому, скорее всего, смена состава Думы и смена руководителя страны не должна повлечь каких-то серьезных перемен политического курса, а, следовательно, и на рынке это скажется опосредованно. До конца этого года цены будут такие же как сейчас, то есть от 4 тыс до 4,2 тыс долл за метр, если брать наш индекс. В следующем году, если недвижимость будет расти, то вряд ли будет 4,5 тыс долл за метр. Если рост и возобновится, то на уровне инфляции.

Вопрос: Оказывает ли влияние на цену метра в Москве постоянный приток мигрантов?

Ответ: Да, мигранты влияют. Но могу сказать, что раньше влияли больше. Раньше мигранты в основном были на Москву направлены, а сейчас меньше: из-за дороговизны жилья и повышения уровня жизни они направляются в другие региональные центры. Миграция, как это и должно быть, начинает немножко распределяться. Здесь можно сослаться на наше недавнее исследование по регионам, в котором оказалось, что основной поток денег из регионов-доноров сейчас идет в Краснодарский край, в частности в Сочи, так же, как в Москву и Санкт-Петербург. То есть уже вместо одной Москвы стало три точки. Я думаю, продет еще пару лет и их станет десять. Если брать те же Штаты, то не стремится все население Америки в Нью-Йорк! Есть Калифорния, есть Чикаго, есть Бостон. Есть много других городов, которые являются местными региональными центрами, где можно нормально достойно зарабатывать и жить.

Вопрос: Окажет ли влияние на российский рынок жилья ипотечный кризис в США? Ужесточат ли российские банки условия получения ипотечных кредитов в связи с этим?

Ответ: Связи практически никакой, повлиять это может только на финансовые рынки. На цены на недвижимость это никак не повлияет, потому что у них там своя история, у нас - своя. Абсолютно разное состояние рынков.

Ужесточат ли банки условия выдачи ипотечных кредитов? Думаю, что должны ужесточить, но не сильно, потому что есть обратный тренд - все больше российских компаний начинают платить "белую" зарплату, легализуются доходы, растут доходы населения, в том числе у государственных служащих. Сейчас появляется гораздо больше людей, которые соответствуют всем формальным требованиям банков. Квартир меньше, чем кредитов, которые банки готовы дать.

Вопрос: Что будет с рынком аренды жилой недвижимости Москвы в следующем году?

Ответ: Я думаю, что аренда будет постепенно дорожать. Взять ипотечный кредит или продолжать снимать квартиру – вечная конкуренция интересов, и рынок устроен так, что он примерно выравнивает эти два канала. В последнее время в силу резкого подорожания жилья аренда оказалась более выгодной, потому что квартиры подорожали в два раза, аренда процентов на 20-25. Я думаю, что время сейчас выправит эту ситуацию. Уверен, что аренда в ближайшие пару лет подрастет. Будет достигнут баланс: что арендуй квартиру, что покупай по ипотеке - будет примерно одинаково.

Вопрос: Если представить такую ситуацию, что цены на жилье будут снижаться, как тогда поведут себя цены на аренду квартир?

Ответ: Я не думаю, что жилье будет снижаться сильно, а при небольшом снижении, при коррекции как это было сейчас, аренда все равно будет дорожать, потому что она очень сильно отстала – она раза в два отстала по темпам роста от жилья. Даже если жилье на 10 процентов скорректируется, то аренде надо еще на 90 проц подорожать, чтобы восстановить баланс между соотношением аренды и продажами.

Вопрос: Когда Вы посоветуете покупать квартиру в Москве для проживания?

Ответ: Покупать квартиру надо, когда возникла потребность, особенно если покупаешь для себя, для жизни. Сейчас время достаточно благоприятное, на рынке спокойная ситуация, можно спокойно выбирать. Нет ажиотажа, нет такой проблемы, что цены каждый день меняются: что в одном месте договорились, в другом все съехало. Сейчас благоприятная ситуация, особенно для сложных сделок.

Вопрос: В какие сегменты Вы порекомендуете вложить средства этой осенью частным инвесторам? Какой сегмент недвижимости имеет сейчас наибольший потенциал роста?

Ответ: В Москву инвестировать поздно, здесь цены на жилье не вырастут. Инвестировать надо туда, где цены сейчас низкие, и есть основания для заметного повышения цен, то есть имеются какие-то перспективы у города или региона. Если брать московский регион, то это скорее среднее Подмосковье. Там сейчас новостройки недорогие по московским меркам. Особенно если брать в направлении шоссе, которые реконструируются, где улучшается транспортная доступность, строится социальная инфраструктура. Понятно, что по мере готовности таких пунктов цена будет подтягиваться ближе к московской. Если сейчас, например, есть цены 1-1,5 тыс долл за метр в среднем Подмосковье, то в ближнем уже 3 тыс и более. Разница между ними на протяжении 3-х лет будет составлять не два раза, а процентов 30 всего.

Вопрос: Имеет ли смысл вкладывать деньги в недвижимость в регионах? Какие города еще сохраняют потенциал роста? Какие прогнозы относительно недвижимости города Сочи?

Ответ: В Сочи или Питере все уже давно подорожало. Надо искать такие регионы, которые по каким-то причинам могут очень активно развиться и могут в экономическом смысле вырасти по уровню жизни, по инфраструктуре. Скорее всего, это могут быть города и регионы, куда планирует инвестировать федеральное правительство - развивать какое-то производство, дороги и так далее, но где цены пока еще символические, относительно небольшие. В Сочи выиграли те, кто инвестировал года 3-5 назад.

Вопрос: Естественный вопрос для инвестгуру: в чем Вы храните свои сбережения? Куда вы вкладываете деньги?

Ответ: Только в свой бизнес.

Вопрос: А в недвижимость не вкладываете?

Ответ: Ну так чтобы вкладывать, нет. Я купил для жизни квартиру, а так чтобы вкладывать, наверное, не так много денег. А так все, что зарабатываю, вкладываю в свой бизнес пока. На мой взгляд, это самое перспективное и контролируемое вложение, чем отдать в банк или на биржу.

Репченко Олег Николаевич, руководитель аналитического центра IRN.RU.

Известный аналитик рынка недвижимости с 10-летним опытом работы. Базовое образование: математическая школа и физический факультет МГУ (красный диплом). Более 4-х лет проработал в "МИАНе" начальником аналитического отдела и директором по маркетингу. Впоследствии создал независимый аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", который стал основным поставщиком аналитики для большинства участников рынка недвижимости и СМИ. Автор системы индексов рынка недвижимости и ряда других уникальных аналитических продуктов в этой сфере. Принимал активное участие в проведении маркетинговых исследований, создании концепций застройки, а также организации рекламы и продвижения десятков инвестиционно-строительных и девелоперских проектов: новостроек, коттеджных поселков, бизнес-центров. Имеет более 10 000 публикаций и ссылок в центральных и специализированных СМИ, является аккредитованным аналитиком Московской ассоциации-гильдии риэлтеров, лектором курса "Управление недвижимостью" при Академии народного хозяйства (АНХ). Успехи Олега Репченко отметил журнал Forbes в статье "Признанный метр" (Октябрь, 2005, № 10(19)).

Дата публикации: 10:59 12 сентября 2007

Источник: bpn.ru