Строительно– сберегательные кассы. Накопить и купить

Каждая семья будет иметь отдельную жилплощадь! В этой фразе отсутствует только срок исполнения обещания. Ведь когда произойдет это счастливое событие, и по сей день не знает никто.

Попытки советского правительства решить квартирный вопрос не увенчались успехом. Действия нынешней власти на этом поприще тоже пока недостаточно эффективны. И это притом, что объем ежегодно вводимых в строй жилых квадратных метров — как в столице, так и за ее пределами — впечатляет и с каждым годом растет. Есть только одно но: далеко не всем эти метры по карману.

Если верить статистике, лишь 5 % населения России способны купить квартиру без предварительных накоплений и кредитования. Еще 2–3 % соотечественников государство согласно действующему законодательству обязано предоставить жилье бесплатно. Что делать остальным 92 %? Брать ипотечные кредиты? Они хоть и приобретают все большую популярность у сограждан, но не становятся панацеей. Первоначальный взнос для большинства желающих улучшить свои жилищные условия велик, да и ставки по ипотечным кредитам кусаются. Можно было бы заключать соглашения с банками на открытие договора накопления сбережений, иными словами, использовать практику строительно-сберегательных касс. Правда, в этом случае пока придется бежать впереди паровоза — правил игры с такими банковскими инструментами в стране еще нет.

Строительно-сберегательным кассам быть или?..

В середине лета в Госдуму был внесен законопроект о создании в России строительно-сберегательных касс. Его авторы, глава Совета Федерации Сергей Миронов и депутат Госдумы Оксана Дмитриева, считают, что подобный механизм накопления средств поможет большинству людей более эффективно решать свои жилищные проблемы.

В чем суть данного инструмента и чем он отличается от известной теперь всем ипотеки? Любой россиянин, желающий приобрести квартиру, дом, земельный участок, но не имеющий в данный момент первоначальных средств, может заключить с банком договор накопления сбережений. Правда, не с любым банком, а только с теми, которые государство специально создаст для подобного вида деятельности. Контролировать же их работу станет Банк России. Как только сумма накопления составит 30–50 % от стоимости выбранного жилья, вкладчик обретет право получения кредита на оставшуюся сумму и возможность приобрести понравившуюся квартиру.

При этом в период накопления средств государство поощряет или премирует вкладчика. Ежегодная бюджетная поддержка будет равна 20 % от суммы ежегодного вклада. Господам, желающим приобрести элитное жилье, просьба не беспокоиться. Премия составит не выше 14 тыс. руб., а поощряемая сумма — не более 70 тыс. руб.

Ежегодные расходы государства в этом случае будут равны 2–3 млрд руб. И все же стоит учитывать, что у участника строительно-сберегательной кассы ежегодного потолка по вкладу нет, просто не увеличивается со стороны государства премиальная сумма. Например, вложили вы 100 тыс. или даже 200 тыс. руб. — премия все равно составит 14 тыс. руб. и ни копейкой больше.

Не только годовая премия входит в систему поощрения вкладчиков строительных касс. Есть еще и процентная ставка по кредиту, которая, по замыслу авторов законопроекта, составит не более 3 % годовых (о таких ставках по ипотечным кредитам приходится только мечтать). К тому же данный процент является фиксированным и не меняется в течение всего срока выплат.

Оксана Дмитриева уверена, что у строительно-сберегательных касс большое будущее. Предполагается, что с момента начала их функционирования, а это 2008–2009 годы, количество договоров сбережений составит порядка 100–150 тыс. Далее их число начнет расти. И при благоприятных раскладах к 2012–2013 годам участников строительных касс может быть уже порядка 500 тыс. человек.

И все же стоит заметить, что авторы законопроекта предлагают новый банковский инструмент в качестве альтернативы ипотеке, а не замены одного другим. В любом случае появление нового продукта может заставить банки снизить ипотечные ставки, а у потенциальных приобретателей жилья появится возможность выбора между ипотекой и строительными кассами.

Банкиры спорят

Идея развития в России строительно-сберегательных касс возникла не в этом году. Еще в 2002 году при Экспертном совете Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья был разработан законопроект, связанный с данным банковским инструментом. Консультантом комиссии выступала немецкая строительно-сберегательная касса (Баушпаркасса Швэбиш Халль). Более того, в Москве появился банк, работавший с такими вкладами, однако общероссийского размаха данный механизм не получил.

Сегодня, когда идея внедрения на российский рынок строительно-сберегательных касс вышла на новый виток, однозначного отношения в первую очередь банкиров к существованию такого механизма нет. Одни полагают, что подобные кассы являются для банков дополнительным инструментом привлечения клиентов. Другие предлагают накопленную сумму использовать как первоначальный взнос по ипотеке. Есть и те, кто считает, что в новом законопроекте есть много нюансов и нерешенных вопросов, которые ставят под сомнение жизнеспособность этого банковского инструмента. В любом случае, говорят они, введение строительно-сберегательных касс возможно лишь при значительной поддержке государства, иначе при существующем росте цен на жилье ставки по кредитам строительно-сберегательных касс очень быстро (практически завтра) сравняются со ставками коммерческих банков, и люди по-прежнему не будут успевать накапливать необходимую сумму денег для покупки квартир.

Настороженно относится к появлению строительно-сберегательных касс и Центробанк РФ, поскольку вопрос контроля и нормативов, по которым будет существовать этот банковский инструмент, остается открытым. Хотя, по мнению ЦБ, именно это недостающее звено и будет определено во время принятия программы развития строительно-сберегательных касс.

Англия, Германия, Восточная Европа… Кто следующий?

Европа начала строить доступное дешевое жилье даже не в прошлом, а аж в XVIII веке. Родоначальницей первых строительных обществ считается Англия. Здесь между 1775 и 1825 годами действовало порядка 250 таких организаций, если говорить точнее — строительных кооперативов. Каждый объединял 20–30 человек. Существовали они сравнительно недолго: строили жилье и разбегались. По тому же принципу действовали и немецкие шахтеры, которые также вскладчину возводили друг для друга дома. Однако в том виде, в котором строительно-сберегательные кассы существуют сейчас, они появились только в 1924 году в Германии. Они же помогли существенно решить проблему нехватки жилья после Второй мировой войны в период экономического упадка и кризиса доверия к власти. Именно тогда появилось такое явление в строительно-сберегательных кассах, как государственная премия по сбережению.

Немецкая система, а именно ее берут за основу в России, предполагает накопление в стройкассе 40–50 % от общей суммы стоимости жилья, после чего выдается ссуда на покупку квартиры с рассрочкой от 6 до 18 лет. При этом вкладчик точно уверен, что за несколько лет накапливаемая им сумма благодаря премиям вырастет на 35–40 %. Государство в свою очередь также не останется в накладе, поскольку благодаря средствам вкладчиков может поддерживать строительную отрасль и вовлекать в экономику страны деньги, которые обычно «не работают» и лежат дома.

Пик строительно-сберегательных кредитов пришелся в Германии на начало 80-х годов прошлого века. Тогда эта система обслуживала порядка 24 млн контрактов (около 39 % всего населения страны). Следующий период активности пришелся на годы после объединения Германии. Однако сегодня все меньше и меньше немцев пользуются таким банковским инструментом.

Но немецкий опыт не канул в лету. Благодаря ему миллионы восточных европейцев в странах с так называемой переходной экономикой сейчас обзаводятся собственным жильем. В первую очередь это Словакия, где строительные кассы появились в 1992 году. Спустя год они были уже в Чехии, и в 1997-м — в Венгрии.

В Словакии за 15 лет работы строительно-сберегательных касс более 2 млн человек, а это 50 % населения страны, улучшили свои жилищные условия. К тому же только в этой стране семья может иметь с банком сразу несколько договоров накопления. В Чехии в систему стройсберкасс вовлечено около 45 % населения, несколько меньше этот процент в Венгрии. Правда, стоит учитывать, что в последней стране данный банковский механизм начал работать на пять лет позже.

По другому пути пошла Польша. Здесь основная ставка была сделана на развитие ипотечного кредитования. Когда же в стране появились строительно-сберегательные кассы, премии вкладчикам предусмотрены не были, да и налоговые льготы оказались недостаточными. В результате Польша заметно отстала от стран-соседей по развитию массового жилищного кредитования, а вместе с ним и жилищного строительства.

У России свой путь

Россия, как и другие страны с переходной экономикой, столкнулась с целым рядом проблем, связанных с развитием жилищного кредитования. С одной стороны, создание современных институтов шло по образцу развитых стран, с другой — основная ставка была сделана на ипотеку, а не на строительно-сберегательные кассы, как в Чехии или Венгрии. В результате страна встала перед проблемой: между доходами населения и стоимостью жилья возникла огромная пропасть. Проценты по кредитам не снижались, а ипотека становилась доступной только для обеспеченной части населения.

Сегодня, когда на государственном уровне заявлено, что в числе приоритетных задач — обеспечение жителей России доступным жильем, есть шанс, что и у созданной когда-то для малообеспеченной части населения модели строительно-сберегательных касс большое будущее. Главное, что на рынке начнут работать деньги населения с низкими и средними доходами, ранее лежавшие в «чулке» без движения.

Дата публикации: 11:04 14 сентября 2007

Источник: bpn.ru