Коттеджные поселки

Каков потенциал рынка загородной недвижимости? В каком направлении будет развиваться сегмент бизнес-класса и когда ждать появления по-настоящему доступных объектов? Стоит ли вкладывать деньги в дом в коттеджном поселке? Эти и другие вопросы наш корреспондент задал директору департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Андрею Кройтору и руководителю отделения «Охотный Ряд» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Тимофею Кульбашному.

— Как вы считаете, насколько развит сегодня рынок загородной недвижимости?

Тимофей Кульбашный: На мой взгляд, рынок еще не сформировался. Потребители зачастую не могут определиться в отношении будущей покупки. Они четко не знают, хотят ли жить за городом в капитальном доме или приезжать на дачу.

— Так что же должен сделать девелопер, чтобы угодить клиенту? Что входит в понятие «идеальный поселок»?

Андрей Кройтор: Невозможно сказать однозначно обо всех поселках, все зависит в первую очередь от сегмента, которых, как, например, принято считать в «Инкоме», четыре: de luxe, премиум, бизнес и эконом. Верхняя ценовая категория, где стоимость домовладений начинается от 700 тыс. долл., предполагает наличие максимально большого набора объектов инфраструктуры и сервисных функций. Для сегмента de luxe обязательны водоем, возможно — яхт-клуб, лес с прогулочной зоной, фитнес-центр, магазин, медицинский пункт, детский сад, школа, может быть, даже свой частный храм.

Естественно, что для поселка эконом-класса покупательские запросы будут ниже. Но список требований растет год от года, поэтому даже поселки, позиционируемые как дачи и находящиеся далеко от Москвы, обязательно должны иметь оборудованное место отдыха, медпункт и хотя бы какую-то торговую точку.

— То есть покупатель эволюционирует?

А. К.: Конечно. Причем достаточно быстро. У людей растут доходы, появляется возможность своими глазами посмотреть на аналоги за рубежом, сравнить их с тем, что есть у нас. Обилие информации, представленной в Интернете, также формирует вкус.

Поэтому современный покупатель стал разборчивее в отношении качества строительства, он предъявляет требования к архитектуре, ландшафтному дизайну, технической начинке, которая стала намного совершеннее в последнее время. Например, наш поселок Шервуд — яркий пример того, что технологии «умного дома» семимильными шагами выходят на рынок загородной недвижимости.

— А попадаются вам такие покупатели, которые самостоятельно проверяют качество строительства?

Т. К.: Да, попадаются. Но чаще всего это клиенты, приобретающие дома в ценовом диапазоне 300 тыс. — 700 тыс. долл. Те, кто готов купить дом от миллиона и более, обычно так не поступают.

— Им все равно, какого качества дом?

Т. К.: Разумеется, не все равно. Просто они уверены в себе и знают, что за такие деньги им построят хороший дом. То есть качество в данном случае уже гарантировано ценой. К тому же на решение клиентов влияет бренд застройщика, которому они доверяют. Это сродни выбору автомобиля: покупатель дорогого лимузина даже не подумает лезть под его капот.

— Как вы оцениваете перспективы развития экономкласса? Ведь сегодня на рынке очень мало таких продуктов, а между тем они весьма востребованы.

А. К.: Современный экономкласс — это где-то от 150 тыс. до 300 тыс. долл.

Т. К.: А на рынке сейчас уже есть и проекты за 400 тыс. — 420 тыс., которые мы тоже относим к экономклассу, как, например, поселок Светлогорье. Четкой границы между сегментами нет. И кроме того, нужно учесть, что на ценообразование большое влияние оказывает направление: если на Симферопольском шоссе дом будет стоить около 250 тыс. долл., то его аналог на Новой Риге обойдется примерно в 400 тыс.

А. К.: Что касается перспектив. Вы знаете, я не первый раз говорю на тему экономкласса и все время привожу такой пример. У поколения наших родителей были дачи — шесть соток и домик 50–70 кв. м. Иметь такую дачу считалось престижным. Сегодня все возвращается на круги своя, только на другом уровне. Для нынешнего поколения снова стало модным иметь загородный дом. Эти люди и покупают экономкласс, дачу. Только параметры у нее несколько другие. Уже сейчас наибольшее количество продаж отмечено в этом сегменте, и в ближайшее время он станет еще более востребованным. Интересные проекты будут распродаваться очень быстро.

— Скажите, в Подмосковье еще есть где строить поселки?

Т. К.: Вопрос правильный. Земля есть, но чем ближе к столице, тем она дороже и менее качественная. Соответственно, встает вопрос, останется ли эконом-класс вблизи Москвы. Предположительно — нет.

— Между тем по статистике 60 % предложений на рынке относится к бизнес-классу. Как вы думаете, есть ли у него резервы для развития или он уже полностью насыщен?

А. К.: Я думаю, в будущем в бизнес-классе произойдет расслоение. Верхняя граница подтянется к сегменту de luxe, а нижняя — перетечет в эконом. И лишь небольшая доля останется посередине. Почему? Потому что все больше людей предпочитают считать деньги. Бизнес-класс по нашей классификации — это 300 тыс. — 700 тыс. долл. Но за 300 тыс. я могу приобрести качественный объект в экономе. Так какую покупку мне правильнее сделать: купить самый дешевый дом в бизнес-классе за 400 тыс. или, например, в верхней ценовой границе экономкласса — за 280 тыс.? Разница между нижней и верхней точками становится почти незаметной, а возможность сэкономить есть. Люди продумывают покупку, считают стартовые деньги, последующее содержание, размышляют, смогут ли они потом, уйдя на пенсию, нести расходы по этому дому.

— Значит, бизнес-класс вымрет?

А. К.: Он не вымрет, останется его средняя зона, которая все-таки станет стремиться к верху и держаться будет на тех молодых служащих, что рвутся в топ-менеджмент. И вообще, я бы сегментировал скорее не недвижимость, а людей, хоть это и неправильно. Но обычно менеджмент покупает экономкласс, топ-менеджмент — бизнес-класс, владельцы предприятий — de luxe и элит. Впрочем, есть и пограничные ситуации.

— Вы упомянули, что в «Инкоме» принято делить рынок на четыре сегмента. Однако сегодня практически у каждой компании, работающей в сфере загородной недвижимости, существует своя классификация, порой довольно сильно отличающаяся от той, которой пользуются соседи. Как вы думаете, созрел ли рынок для какого-то единообразия в оценке объектов загородной недвижимости?

А. К.: Вы правы: хотя названия в классификациях одинаковые — эконом, бизнес, элит, их наполнение совершенно разное. Почему? Потому что нельзя однозначно сказать, например, что такое элитная квартира. Для одного — та, где квадратный метр стоит от 10 тыс. долл., а для другого — от 20 тыс. Каждый примерно понимает, что это такое, и без труда отличит de luxe от эконома. Впрочем, четкая граница, наверное, и не нужна.

— Сегодня нередко на рынок выходят поселки смешанного типа, где присутствуют и бюджетные таунхаусы, и средние по цене коттеджи, и элитные виллы. Считаете ли вы правильным совмещать разнокалиберные объекты в одном месте?

Т. К.: Это не так уж и плохо, многие проекты оказываются весьма успешными. Один из них — на Калужском шоссе, в десяти километрах от МКАД. Там есть и таунхаусы, и коттеджи, и элитные дома.

А. К.: Не стоит забывать, что больше нигде в мире такого понятия, как «коттеджный поселок», нет. В Европе скорее есть города-спутники. Приживутся ли они на российской земле, пока не понятно, у нас еще нет подобных реализованных проектов.

— А как же те, кто желает видеть вокруг себя однородное социальное окружение?

А. К.: Все-таки в поселке оно разорвано географически. При умелом зонировании разнородные объекты удается разнести, обеспечив тем самым однородную социальную среду.

— Как вы относитесь к появлению на рынке домов под ключ? Пользуются ли они спросом и насколько перспективны?

Т. К.: Они перспективны в тех случаях, когда застройщикам удается недорого купить землю, взять дешевый кредит, когда у них есть мощности для скорого строительства. В результате проект оказывается рентабельным. Покупатель с удовольствием приобретет готовый дом, если цена разумна. Примеры поселков под ключ — Домик в лесу, Акватория.

А. К.: Еще одна причина для покупки готового жилья — динамика рынка. Если немного отойти от темы, то можно сказать, что в Москве невероятно динамичная жизнь по сравнению даже с Лондоном и Парижем. Здесь очень быстро зарабатывают деньги, и мало кто хочет связываться со строительством. Быстро заработал, быстро купил, быстро живу.

— Стало ли в последнее время меньше инвестиционных покупок в загородном сегменте?

А. К.: В прошлом году рост цен на городские квартиры составил 100 % и инвестиционная привлекательность была очень высока, а сейчас рынок встал. На фондовом рынке в этом году индекс ниже, чем в прошлом декабре. Инвестиционных инструментов для населения просто нет. А загородный рынок, как и прежде, растет на 25–30 % в год. Правда, «загородка» не столь ликвидна, частному инвестору тут сложнее действовать самостоятельно.

Т. К.: С одной стороны, на рынке нет откровенно недооцененных проектов. Сдругой — подумайте, как застройщик может снизить себестоимость? В первую очередь — за счет объемов. Например, построить на большой территории 300 коттеджей. И если частный инвестор в начале продаж купит здесь один дом, а через год захочет его продать, то у него возникнут проблемы, потому что в это же время сам застройщик начнет реализацию еще 299 коттеджей.

— На государственном уровне появилась инициатива сделать малоэтажное жилье частью национального проекта «Доступное жилье». Но современная «загородка» не так уж доступна. Считаете ли вы, что это возможно?

А. К.: Смотря что считать доступным. Мы все знаем, сколько стоит жилье: цены в принципе неприемлемы. Делает ли ипотека его доступнее? В какой-то мере — да. Но только до тех пор, пока недвижимость не подорожала, поскольку рынок инертен. Вот и получается: нельзя всех желающих обеспечить отдельными коттеджами. Поэтому скорее всего это будут таунхаусы. Хотя вспомните: еще четыре года назад все говорили, что в России они не пойдут. Потом — один проект, другой, и все замечательно пошло. Сейчас даже на Рублевке строят таунхаусы и их покупают! Эволюция. Знаете, это как десять лет назад мобильные телефоны стоили 5 тыс. долл., а потом цена упала, и они стали доступнее.

— Вы думаете, что рано или поздно загородное жилье будет так же просто купить, как мобильный телефон?

А. К.: Объясню свою позицию по данному вопросу. Наши родители совсем не могли приобрести квартиру в собственность. Для этого надо было либо стоять в очереди, либо вступать в кооператив, что могли сделать только достаточно богатые люди. А сейчас стало существенно больше людей, которые покупают недвижимость. И наступит момент, когда первичное жилье действительно будет доступно.

Сегодня в Москве на человека норма составляет уже 18 кв. м, в то время как в Европе — 26 кв. м. Грань между доступным и недоступным жильем постепенно стирается.

— Недавно был представлен новый бренд Villagio. Как распределят проекты между ним и «Инкомом»?

А. К.: Начиная с апреля этого года один бренд «Инком-Недвижимость» разделился на три. Всем спектром риелторских услуг по-прежнему занимается «Инком-Недвижимость» как наиболее известная компания, своего рода народная марка рынка недвижимости. За девелопментом экономкласса и бизнес-класса закреплен бренд «Инком-Девелопмент». А в Villagio Estate вошли лучшие элитные проекты «Инкома». Замечу, что этот шаг сделан абсолютно обдуманно: брендинг на элитном рынке очень важен.

Последнее время своеобразной визитной карточкой Villagio стал поселок Millennium Park, в дальнейшем появятся и другие проекты, о которых мы заявим в начале следующего года. Практически все они будут построены на Новой Риге — здесь отличная экология и очень хорошая транспортная доступность. На этой же трассе «Инком» построит большой инфраструктурный центр общей площадью 200 тыс. кв. м. Его так и назовут — NovaRiga.

— А вообще, какому направлению вы бы отдали лидерство — Рублевскому или Новорижскому?

Т. К.: Новорижскому. Рублевка превратилась в эдакий бутик, где цены неадекватно высоки, да и строить в принципе уже негде. У Новой Риги несравнимо большие перспективы с точки зрения создания интересных элитных проектов.

— На прошедшем Х Национальном конгрессе по недвижимости ваши коллеги признали «Инком-Недвижимость» лучшим брокером на рынке коттеджных поселков. Какова в этом секторе доля «Инкома»?

А. К.: Дать точную оценку достаточно сложно в силу специфики риелторского бизнеса, большого количества мелких компаний и частных маклеров. Пока никто не в состоянии произвести точный анализ рынка. Мы можем оперировать только собственными данными. Например, если оценивать долю в денежном выражении, то через нашу компанию реализуют около 25 % всего объема. Здесь мы за 100 % принимаем 12–15 млрд долл. — оценки экспертов по общей емкости рынка примерно одинаковы. А если проанализировать объем предложения по количеству поселков, которые сейчас находятся в активной продаже, то мы продаем более 50 %. В любом случае это в разы больше, чем у ближайших конкурентов.

— Последний вопрос. Что бы вы сказали о современном рынке загородной недвижимости? Как его можно охарактеризовать?

А. К.: Рынок сейчас находится в стадии активного формирования, он еще не устоялся. Нет каких-то непреложных истин, нельзя сказать: это однозначно будет востребовано, а это — нет. Когда мы готовились к конкурсу «Профессиональное признание», то сделали своеобразную внутреннюю ретроспективу, проанализировали, как развивался рынок за последние годы. Получился интересный экскурс в историю. Вспомните, ведь еще несколько лет назад не существовало рынка организованного коттеджного строительства: на одном конце ценовой шкалы находились закрытые дорогие поселки, не связанные единой концепцией, на другом — садовые товарищества, где дачники были предоставлены самим себе. Все изменилось буквально за какие-то пять лет: появились новые стандарты, потребитель может выбирать проекты, соответствующие его вкусу и кошельку. Все говорит о том, что рынок не думает останавливаться. В ближайшие лет десять нас точно ждет только движение вперед.

Дата публикации: 11:28 14 сентября 2007

Источник: bpn.ru