Покупателей «южных» новостроек на воде не проведешь

Одним из главных достоинств новостроек, возводимых в Южном административном округе, последние три года считалась близость «большой воды» — Москвы-реки. Вид на нее из окон новостройки позволял девелоперам серьезно — на 20–25% — завышать продажную стоимость квартир по сравнению со средними по округу ценами.

Но подобный ход оправдывал себя в период галопирующих цен. Сегодня на рынке жилья продолжается затишье. Чтобы успешно продавать возводимые объекты, одного вида на Москву-реку оказалось недостаточно. У строителей практически не осталось другого выбора, кроме как снижать стоимость 1 кв. м. Пока неофициально — под прикрытием различных бонусных программ.

Скидки, которые достаются наиболее упорным покупателям, которые поняли, что наступило их время, могут достигать 15%. Этот факт интересен еще и потому, что дома на юге столицы возводят хорошие. Да, в подавляющем большинстве случаев панельные. Но это лучшие современные серии с более или менее адекватными планировками квартир.

И самое главное: практически все они представляют собой не точечную застройку, а входят в состав новых жилых комплексов и целых микрорайонов. Нужно отметить работу создателей концепций и архитектурных планов этих проектов — они удались на славу.

В немалой степени факту способствовала близость Москвы-реки. Наверное, это действительно большое удовольствие — проектировать кварталы, расположенные неподалеку от различных рек и водоемов (юг столицы славен и Борисовскими прудами, вокруг которых тоже ведется достаточно активное жилищное строительство).

Вода создает ощущение свободы, полета, огромного пространства, не ограниченного домами. В итоге получаются хорошие проекты. Перенести их в более дорогие и раскрученные районы — цены им не было бы. Точнее, была бы, только раза в два–три больше нынешней.

Но пока эти новостройки возводятся в ЮАО, их можно будет продавать только по средним расценкам московского эконом-класса. Риэлторы, обосновывая невысокое мнение покупателей о Южном округе, указывают на экологические и исторические причины. Разберемся по порядку.

Существует распространенное убеждение о столичной розе ветров, которые якобы чаще дуют с северо-запада на юго-восток города, снося в этом направлении весь смог нашего мегаполиса. Но Москва стала настолько большим и грязным городом, что в любом районе мы дышим приблизительно одним и тем же воздухом. В конце концов в центре города вообще дышать нечем, но это нисколько не влияет на стоимость элитного жилья. Так что, оценивая новостройки, о таком понятии, как экология, пожалуй, пора забыть.

Остается историческое наследие. Да, раньше в новостройках юга селили в основном представителей рабочего класса, занятых на громадных предприятиях советского автопрома в районе станции метро «Автозаводская». Но те времена в прошлом, заводы закрылись, на их территориях в ближайшее время предполагается развернуть очередное гигантское строительство, которое способно существенно изменить и облик, и имидж юга столицы.

Интересно, что промзоны расположены на берегах Москвы-реки. То есть потенциально обладают многочисленными преимуществами в глазах покупателей, ценящих хорошие виды, архитектуру и продуманные концепции микрорайонов и готовых за это переплачивать по сравнению со средними на рынке ценами.

К чему все эти рассуждения? Просто в данный момент на рынке действительно есть множество хороших вариантов как на первичном, так и на вторичном рынке, поэтому условия диктуют покупатели, а не продавцы. Крупные и не очень инвесторы вынуждены делать долгосрочные прогнозы, не рассчитывая получить 15–20%-ную прибыль от перепродажи ликвидной квартиры буквально через пару–тройку месяцев после ее приобретения. Сейчас нужно точно предугадать, что «выстрелит» на рынке недвижимости весной 2008 года, когда станет понятно, как поведет себя рынок, какое жилье подорожает и будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей.

В этом плане ставка на новостройки ЮАО, в особенности на новые проекты около воды, может оказаться очень выгодной. В будущем имидж и авторитет Южного округа будут только расти, а других серьезных проблем для покупателей жилья на его территории пока нет.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:

— По всем параметрам ЮАО можно отнести к «середнякам», причем с тяготением скорее к Востоку, чем к Западу. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке округа в летние месяцы колебалась в районе $4,1 тыс., что лишь на $500–600 больше, чем в ЮВАО и ВАО, но на $1 тыс. меньше, чем в ЮЗАО.

На юге Москвы много промышленных районов, причем большая индустриальная зона расположена в его центральной части, а многочисленные «производственные пятна» разбросаны по всему округу, создавая ему имидж большого рабочего района.С одной стороны, вроде бы в ЮАО и нет объектов, способных создать дурную славу, с другой — бытует устойчивое мнение о неблагоприятной розе ветров, направляющей в этот район воздух не из области, а со стороны мегаполиса. Здесь расположены такие известные зоны отдыха, как Царицыно и Коломенское, но объем этих зеленых массивов недостаточен, чтобы серьезно повлиять на экологическую обстановку. И даже Москва-река, с которой совпадает восточная граница ЮАО, уже прошла через всю столицу — понятно, что чистота реки уже не та, что на северо-западе города.

Транспортная ситуация в округе «умеренной проблемности»: она чуть лучше на Каширском шоссе, чуть хуже — на Варшавском.

Все эти факторы объясняют непопулярность округа у застройщиков. Покупатели не спешат переселяться в этот район, поэтому и строительство домов идет средними темпами: на Юге в данный момент продается около 8% всех московских новостроек (в ЗАО, например, в два раза больше).

Но в среднесрочной перспективе у округа существуют большие шансы на серьезную активизацию. Если воплотятся в жизнь планы городского руководства, то часть промышленных зон ЮАО высвободят для жилой застройки. «Фрагменты» четвертого транспортного кольца — ул. Кантемировская, Борисовские пруды и Балаклавский проспект — в ближайшие годы будут соединены, а в дальнейшем появится и проезд до Марьина. В округе даже намечено открыть московский Дворец боевых искусств.

Дата публикации: 11:26 17 сентября 2007

Источник: bpn.ru