Симптом болезни — игра на повышение

Как вернуть средства, вложенные в приобретение квартиры? Это один из самых актуальных вопросов, волнующих инвесторов: ведь сегодня шансы выгодно перепродать новостройку минимальны. Частные инвесторы не привыкли просчитывать варианты, не готовы мириться с очевидными издержками и ждать. Они находят путь, который кажется им самым выигрышным. В последние несколько месяцев риэлторские компании отмечают стремительный рост предложений аренды элитных квартир. Причиной тому стало повышение цен в данном сегменте, составившее около 25% с начала года. Казалось бы, все логично: раз цены растут — значит, есть спрос. Но так ли это на самом деле?

Что такое элитная квартира, дом или коттедж? По каким критериям недвижимость делят на классы? На страницах профильных изданий эти вопросы обсуждаются постоянно. Тем не менее о системе признаков, которую принимали бы в расчет все компании или инвесторы, продающие свои объекты, участники рынка никак не договорятся. Дело здесь не в критериях, просто непрозрачность — самая благодатная среда для отечественного бизнеса. В каких еще условиях удалось бы продавать или сдавать квартиры в многонаселенных домах на окраине города по цене элитных? Или выдавать за элитные коттеджи, построенные на участках в три сотки, добираться до которых придется по тернистой дороге в две полосы.

Попытка обмануть покупателя по большому счету оборачивается кражей из собственного кармана. Первопроходцы поступают очень по-русски: снимают сливки и уходят на новый промысел. Предприниматели второй и третьей волны, примкнувшие к кормушке слишком поздно, годами не могут реализовать свои объекты — здоровый рыночный оборот уступает место позиционной игре.

Кто кого победит в ожидании: продавец или покупатель? Продажи падают, завершение старых и тем более строительство новых объектов замораживается. А те, кто мог бы медленно, но верно развивать начатый бизнес, уходят в другие сферы, где, увы, все повторится сначала. Амбиции и жадность почему-то всегда опережают качество товара, бизнесмены не считаются не только с реальными потребностями общества, но и с законами здравого смысла. Оттого мы так медленно движемся к цивилизации. Не зря почти за два десятилетия так и не получилось перерасти детскую болезнь неструктурированного и непредсказуемого рынка.

Ситуация в сфере аренды элитного жилья служит красноречивым подтверждением этой печальной закономерности. Базы данных риэлторских агентств переполнены предложениями по аренде очень дорогих апартаментов. Владельцы квартир в стремлении найти выгодного жильца предпочитают ямесяцы простоя. Многие риэлторы безрезультатно уговаривают своих клиентов снизить планку. Увы, никакие доводы не доходят до амбициозного сознания арендодателей, уверенных: кому-то это удается — получится и у меня, надо только подождать.

Сверяемся по списку

Итак, что такое настоящая элитная квартира? Изучению подобного вопроса наше издание посвятило не один год, на эту тему написана не одна статья. С поправкой на сегодняшнее состояние рынка составим резюме, в котором попытаемся развеять миф, будто в Москве существуют сотни, тысячи квартир, достойных звания элитных.

Если следовать европейскому опыту, то по-настоящему престижными справедливо считать лишь строения клубного типа. Как известно, именно в таком доме реально обеспечить социально однородный и проверенный состав жильцов, существует удобная огороженная территория, а количество квартир не превышает десяти. Но очень часто элитным называется жилой комплекс, имеющий 100, 200, а то и более 300 квартир. На их фоне жилые комплексы даже с 40 квартирами кажутся куда более близкими к понятию «элитный».

В последние годы, когда строительство малоквартирных и малоэтажных домов в столице стало крайне затруднительным, этот критерий оспаривают множество специалистов. Говорят, что в Москве в принципе никто не возводит дома со столь малым количеством квартир: в центре столицы, где земля стоит чрезвычайно дорого, это непозволительная роскошь. Если ситуация такова, то логично было бы признать, что элитных квартир в Москве, достойных сдаваться по цене свыше $20 тыс. в месяц, единицы.

Ключевая характеристика элитного жилья связана и с его местоположением. Элитный дом должен находиться в историческом центре столицы, в пределах Садового кольца. Правда, время, когда из центра было удобно и быстро добираться до любой точки Москвы, давно ушло. Но такова традиция и правила престижа, существующие не только в России, но и во всем мире.

Тем не менее и тут существует градация. «Стоимость аренды двух похожих квартир, одна из которых расположена на Остоженке, а другая — на Цветном бульваре, будет различной. Остоженка вообще является безусловным ценовым рекордсменом, на рынке аренды в том числе. Чуть уступают ей в цене, но не в популярности районы Арбата и Тверской», — утверждает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Центробежные силы

После возведения ряда престижных кварталов за пределами Садового кольца акценты начали смещаться. В районах, близких к окраинам, вырастают оазисы, вполне приспособленные для комфортного проживания. Они есть в районе Тимирязевского парка, в Покровском-Глебове, Крылатском и на Ленинских горах. И все-таки элитный дом, расположенный вне центра города, — это исключение. Поэтому все остальные его характеристики должны быть безукоризненны.

Как минимум требуется адекватное окружение. Если здание красуется в гордом одиночестве или соседствует с рынком, вокзалом или заводом, то называть его элитным нелепо. По мнению специалистов, дом должен располагаться рядом с лесопарковой зоной или на одной улице с такими же престижными зданиями, различного рода респектабельными заведениями — театрами, музеями или в крайнем случае бутиками.

Достойное местоположение и качество дома — два главных «кита», на которых сегодня покоятся законы элитного рынка аренды. Повторим, именно эти условия наиболее трудновыполнимы. Респектабельных мест — единицы, и те не всегда выдерживают критику, как и качество строительства. Именно поэтому желающих снять хорошую дорогую квартиру достаточно, но способных ее предложить очень немного.

С «начинкой» или без?

Еще один спорный момент связан с инфраструктурой дома. Одни эксперты утверждают, что в идеале у хорошего элитного дома в принципе не должно быть инфраструктуры. В самом деле, зачем устраивать тренажерные залы или магазины в доме, рассчитанном на десять квартир? К тому же подавляющее большинство состоятельных людей пользуются услугами личных парикмахеров, массажистов, поваров, имеют сложившуюся систему предпочтений в отношении тренажерных залов, бассейнов и теннисных кортов.

Есть и другое мнение. Как рассказала руководитель направления аренды «МИАН–агентства недвижимости» Наталья Сивко, «современный клиент элитной недвижимости — очень взыскательный человек, который ценит комфорт, безопасность, качество, который хочет покупать продукты и заниматься спортом, не выходя за пределы придомовой территории».

Скорее всего такая точка зрения обусловлена многочисленными пиар-акциями, призванными повысить престижность популярных у застройщиков многофункциональных комплексов. Как известно, подобные здания чаще всего представляют собой многоэтажные высотки. Наблюдения подсказывают: не только состоятельные люди, но даже представители среднего класса не желают жить в «муравейнике», даже если его жильцов объединяет сходный социальный состав.Если присутствие магазинов, офисов и развлекательных заведений на территории элитного дома под вопросом, то необходимость наличия парковок, современных систем охраны и инженерии очевидно. Поэтому большую часть элитных строений сегодня охраняет вооруженная охрана при поддержке систем видеонаблюдения, контролирующих внешний и внутренний периметр здания, а также общие помещения. Все посетители, желающие попасть в дом, проходят фэйс-контроль, а сами жильцы имеют пластиковые карты для прохода в подъезд, лифт и квартиру.

А вот об удобном месте как для личных, так и для гостевых автомобилей в центре столицы остается только мечтать. Что делать, если условие соблюсти невозможно? Рецепт универсальный — признать, что дом не соответствует всем критериям элитности, и снизить ставку. Но арендодатели рассуждают иначе: если условие невыполнимо в принципе, то почему лично я должен терпеть от этого убытки? Чисто отечественная логика.

Квартиры, которые выбирают

Объективные факторы — это только маяки, помогающие правильно сориентироваться в океане рынка. Но и только. Ведь нет ничего более субъективного и непредсказуемого, чем запросы арендаторов, практически не ограниченных в средствах. Да, выбирая квартиру, они действительно первым делом поинтересуются наличием гостевой парковки и охранных систем. Им не безразлична внутренняя отделка и вид из окна. И все-таки окончательный выбор — интуиция. Энергетика среды, искусство фэн-шуй и пр. — одни из самых излюбленных сейчас тем, особенно в среде людей, имеющих время и средства на такую роскошь.

Большая часть предложений на современном рынке аренды не выдерживает никакой критики с точки зрения объективных критериев качества. Что касается субъективных — это элемент везения, случайности, а иногда — результат грамотной оценки спроса. Иначе говоря, важно составить правильное представление о том, кто, какие квартиры и с какой целью арендует.

Специалисты выделяют несколько видов жилья, востребованного состоятельными арендаторами. Одна из категорий — это трех–пятикомнатные квартиры, рассчитанные главным образом на арендаторов-иностранцев с детьми. Самым ценным обстоятельством в этом случае становится соседство иностранной школы. Например, англо-американской или британской в Покровском-Глебове — в этом случае рассматривают варианты аренды в районах Серебряного бора или Сокола. Существующие на Ленинском проспекте германская и скандинавская школы заставляют будущих арендаторов присматриваться к юго-западу Москвы. А открытая недалеко от Чистых прудов французская школа несколько лет назад способствовала некоторому ажиотажу на рынке этого района.

Можно найти арендатора и для двухкомнатной квартиры. Лучше всего, если она расположена в небольшом современном доме клубного типа или отреставрированном историческом здании. Такие квартиры снимают одинокие состоятельные люди с высоким социальным статусом. Помимо типичных критериев элитности у каждого из таких арендаторов свой, чаще всего неоригинальный, но все же трудновыполнимый запрос. Часто он связан с видовыми характеристиками, открывающимися из окон квартиры. Одни желают созерцать звезды Кремля, другие — купола храма Христа Спасителя, третьи — панорамные виды Москвы-реки.

Совершенно очевидно, что подобных квартир единицы, к тому же теснота окружающих построек способна отравить имеющиеся видовые преимущества. Даже «дипломированная» Остоженка не избежала соседства с малопривлекательными ветхими зданиями. Поэтому при наличии большого количества предложений угодить потенциальному арендатору с запросами очень трудно.

В самую высокую ценовую категорию (свыше $40 тыс. в месяц) попадают апартаменты представительского класса, предназначенные для приемов. В таких случаях тоже уместны исторические особняки, клубные или малоквартирные дома. Самое главное требование — большая площадь (не менее 180–200 кв. м), гостиная более 60 «квадратов», три–четыре санузла.

Такие квартиры предполагают индивидуальный дизайн, эксклюзивную мебель и педантичное соблюдение всех признаков элитности по списку.Наконец, еще один вид востребованного на данный момент дорогого жилья, как ни странно, — квартиры-студии, которые снимают как иностранцы, так и наши соотечественники. Бытует заблуждение, будто студиями интересуются исключительно одинокие творческие люди. Это не совсем так. Риэлторы утверждают, что такое жилье снимают и семьи — в дополнение к загородному коттеджу, который является местом постоянного проживания. Словом, устраиваются совсем по-западному.

Рынок неадекватного предложения

Мы рассказали о рынке аренды с точки зрения спроса. Но что реально предлагают владельцы так называемых элитных квартир?

Самый провальный вариант на сегодня выглядит примерно так. На окраине (иногда в промышленном труднодоступном районе) инвестор приобрел просторную «трешку» в монолитном или даже панельном доме. Поняв, что реализовать квартиру по рыночной цене едва ли удастся, он принимает решение ее сдать. Размышления в обществе калькулятора — и незадачливый предприниматель понимает, что при аренде за $2 тыс. в месяц приобретение окупится не скоро. Это никак не согласуется с планами инвестора, которому еще год назад казалось, будто вложение капитала в любую недвижимость — безрисковый путь к быстрому обогащению. Тогда и принимается отчаянная попытка провести дорогостоящий ремонт «с наворотами» и сдать квартиру как люксовые апартаменты.

К такому решению иногда подталкивают и другие обстоятельства. Лет пять назад, когда по-настоящему элитных домов насчитывались единицы, состоятельные люди соглашались снимать за приличные деньги квартиру даже в обычном «сталинском» доме. Теперь такие предложения потеряли актуальность, но закономерности рынка отслеживают в основном специалисты, а дилетанты продолжают жить по старым правилам. Они рассуждают так: «Если ветхая «сталинка» годится для состоятельного арендатора, то почему бы ему не снять новую просторную квартиру?»

Стиль — это класс

Еще один фактор в пользу принятого решения касается стоимости ремонта. Сравнительно недавно он едва ли не приравнивался к стоимости приобретения. Сейчас, после нескольких лет роста цен на недвижимость, ситуация изменилась. Ремонтные работы, инженерное оборудование, сантехника и прочие атрибуты современной квартиры хотя и дороги, но все же несопоставимы со стоимостью самой недвижимости.

За $50–60 тыс. (составляющие около 25% цены объекта) реально отделать квартиру до блеска и приобрести для нее все необходимое. Если же ориентироваться на аренду бизнес-класса, то расходы будут еще ниже, хотя и не принципиально. Вот и возникает простая арифметическая пропорция. В первом случае вкладываем $50 тыс., сдаем за $4–5 тыс. в месяц, «окупаемся» в течение пяти–шести лет. Во втором случае вкладываем $25 тыс., сдаем за $2 тыс. и возвращаем потраченные на квартиру средства 10–12 лет. Последняя перспектива вполне бы устроила иностранца, но совсем не нравится отечественному инвестору.

Отсюда и рождается невиданное по размаху увлечение сдачей псевдоэлитных квартир.Но рассчитывать на успех подобного предприятия сегодня не приходится. Владельцы якобы престижных квартир отказываются учитывать, что стоимость жилья не только складывается из затрат на установку современного оборудования и новейшие дизайнерские достижения, но и включает множество обстоятельств «за порогом дома», о которых сказано выше.

Районы, где расположены такие квартиры, не обладают соответствующей инфраструктурой, не решены вопросы охраны, не существует достойного социального окружения. «Конечно, квартиры с явно завышенной ценой есть и будут, — считает Н. Сивко.— В первую очередь это квартиры, отремонтированные по индивидуальному дизайн-проекту, оснащенные по последнему слову техники, стоящие очень дорого, но расположенные в панельном доме на промышленной окраине Москвы. Понять желание хозяина поскорее вернуть то, что потрачено на ремонт и обстановку, можно, но рынок аренды диктует свои правила».

Что в этом случае советуют своим клиентам специалисты? «Когда к нам обращаются владельцы переоцененных квартир, мы говорим им, что желание клиента для нас — закон, мы пытаемся сдать квартиру за деньги, которых она не стоит, но при этом просим собственника взять калькулятор и просчитать, сколько он потеряет на простое квартиры, пока не снизит цену до рыночной. Иногда такая элементарная арифметика помогает», — рассказывает Н. Сивко.

Грамотные мелочи спасают. Иногда

Неправильно позиционированные предложения почти не имеют шансов найти арендатора. Но специалисты отмечают ситуации, где простой не столь фатален и исправим. «Бывает, что и квартира всем хороша, и цена рыночная, но объект все равно простаивает. В этом случае только специалисты способны выявить истинную причину неуспеха и помочь ее исправить, — полагает Н. Сивко. — Очень часто собственники квартиры, имея в своем распоряжении 100–150 кв. м, думают, что чем больше комнат сделают, тем дороже ее сдадут. Это очень распространенное заблуждение. На самом же деле следует помнить, что существуют определенные стандарты в аренде, придерживаясь которых вы добьетесь идеального соотношения цены и качества.

Например, не нужно делать в 130-метровой квартире пять комнат с одним совмещенным санузлом; лучше обустроить две спальни, два санузла и большую гардеробную, а остальное пространство объединить в кухню–столовую–гостиную».Своими наблюдениями о принципах разумного обустройства элитной квартиры делится и М. Жукова: «Элитная «двушка» — это квартира от 100 кв. м, трехкомнатная квартира этого класса обычно имеет площадь не менее 130 кв. м. Но поскольку элитная квартира по определению должна быть достаточно просторной, большее значение имеет не количество квадратных метров, а наличие определенных помещений: например, гостевого санузла, ванной комнаты при основной спальне, гардеробной. Любые отклонения от элитных стандартов — отсутствие необходимых помещений или неграмотная планировка способны существенно повлиять на ликвидность квартиры (снизить арендную ставку, увеличить срок экспозиции)».

По словам эксперта, настоящие элитные апартаменты не должны выходить окнами на шумный проспект. Такую квартиру следует обставить дорогой, как правило, именной дизайнерской мебелью и укомплектовать бытовой техникой класса «люкс» ведущих мировых производителей. Одна и та же модель стиральной машины может быть излишней роскошью для типовой квартиры, адекватной в квартире бизнес-класса и неуместной в силу «дешевизны» в элитной квартире.

Соблюсти нейтралитет

Успех или неуспех предложения иногда зависит от стилистических акцентов в отделке. Но угадать вкусовые предпочтения потенциального клиента невозможно, поэтому отделывать квартиру, придерживаясь какого-то яркого стиля, не стоит. «Тяжелая» классика или агрессивный хай-тек будут гораздо дольше искать своего клиента, чем модерн или спокойный классический стиль. Сказанное справедливо и для мебели. Некоторые специалисты считают: даже если помещения обставлены не самой дорогой мебелью из IKEA, стены выкрашены в светлые тона и соблюдены правильные пропорции в планировке квартиры, она скорее всего станет пользоваться спросом.

При наличии большого количества предложений на рынке аренды ошибки в обустройстве квартиры чреваты долгим и безуспешным поиском арендатора. Например, Н. Сивко вспоминает такой случай из практики: «Долго не сдавалась квартира, расположенная в очень престижном месте, в хорошем доме с охраной и паркингом, с очень интересным ремонтом и вполне адекватной ценой. Квартира состояла из кухни-столовой, спальни и ярко выраженной детской комнаты с рюшечками и бантиками. Мы предложили хозяину сделать в этой комнате нейтральный ремонт и вывезти всю мебель, чтобы из нее можно было сделать дополнительную спальню, кабинет или что-то еще по желанию клиента. После первого же просмотра квартира была сдана».

И все-таки, как бы тщательно ни отделывалась квартира, как бы ни соблюдались правила ее технического обустройства, качества самой квартиры в первую очередь зависят от класса дома, в котором она расположена. Поэтому М. Жукова предостерегает: «Попытка перевести свою квартиру в более высокую категорию и повысить ее арендную стоимость за счет более дорогого ремонта или обстановки скорее всего не увенчается успехом — ведь место расположения и сам дом останутся прежними».

Векторное движение

Несмотря на сложности, существующие на рынке аренды, очевидно, что за ним будущее. Такова мировая тенденция, в контексте которой развивается и рынок московской недвижимости. Анализ ситуации позволяет сделать вывод о том, что его развитие получит три основных вектора. Первый: вырастет число арендаторов, поскольку возможности приобретения элитной квартиры в Москве очень невелики.

Вектор второй: рынок аренды станет более структурированным и прозрачным. Это означает, что предложения получат адекватную оценку. Наконец, третье направление: в условиях переизбытка предложений цены неизбежно будут падать, согласуясь с основным правилом рынка.

Поэтому хозяевам квартир, выходящим на рынок с неадекватными предложениями по аренде, мы советуем поинтересоваться статистикой: в объеме всех нашедших спрос арендных предложений элитные занимают только 2%, предложение в 30 раз превышает спрос. Ни в каком другом сегменте аренды нет такой диспропорции. Это означает, что все хлопоты, связанные с желанием найти наивного иностранца, а тем более нашего соотечественника, готового выложить $10–20 тыс. в месяц за «элитную» квартиру, потерпят крах. Рынок аренды сегодня — совсем не то «поле чудес», на котором получится собрать солидные барыши от сдачи квартир, когда-то неудачно приобретенных с целью инвестирования.

Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад»:

— Увеличение количества элитных объектов, а также возросший спрос на качественное жилье привели к некоторому росту предложений квартир такого уровня в аренду. Многие из них сдаются впервые, а это свидетельствует о том, что все больше собственников дорогого жилья становятся участниками рынка аренды. Несмотря на то что доходность арендного бизнеса уже не находится на прежних позициях, он по-прежнему является интересным, особенно для тех, кто вложился в недвижимость еще до ее существенного подорожания.

Что касается роста цен, то он обусловлен в первую очередь общим направлением развития московского рынка аренды: он повторяет с некоторым отставанием динамику рынка жилья в целом. Уже сейчас стоимость арендуемых квартир достигла запредельных величин, но все равно имеет потенциал роста.

Наиболее востребованные элитные объекты обладают следующими характеристиками: полностью реконструированный старинный дом в центре или современный монолитно-кирпичный дом с высококлассными общественными зонами, круглосуточной охраной, подземным паркингом, современными инженерными коммуникациями и системами связи. В квартире должен быть сделан ремонт высокого уровня, желательно с привлечением именитых дизайнеров. Следует отметить, что центральное местоположение объекта перестало являться столь значимым фактором, как раньше. Тем не менее действительно качественные предложения по-прежнему в дефиците.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— Действительно, в этом году темпы роста арендной платы значительно выше, чем в предыдущем. Традиционно более стабильный и инертный рынок аренды начал реагировать на резкое повышение продажной стоимости элитных квартир в 2006 году.Но подорожание аренды несопоставимо с ростом цен предложения. Говорить о «рекордном» повышении пока не стоит.

Резкий скачок цен на рынке продаж привел к тому, что многие арендодатели стали увеличивать арендную плату, чтобы вернуться к прежним уровням доходности. Правда, в ряде случаев ставка поднималась слишком высоко — время экспозиции квартир значительно увеличивалось. В итоге арендодателям приходилось снижать ставки. Таким образом, справедливо говорить о существенном росте цен предложения, но не сделок. По многим объектам наблюдался значительный рост арендной платы, который нередко в течение срока экспозиции снижался до адекватного уровня.

Спрос на рынке элитной аренды остается на стабильно высоком уровне, несколько снижаясь или повышаясь, следуя за сезонностью рынка. Причем спрос все больше перемещается в сегмент наиболее дорогих апартаментов. Все больше потенциальных арендаторов интересуются квартирами в новостройках или относительно новых жилых комплексах. Это свидетельствует о повышении требований арендаторов к набору объектов инфраструктуры, подземному паркингу, уровню охраны и другим параметрам.В центре города интерес вызывают квартиры в элитных клубных домах или особняках, представляющих историческую ценность.

Повышение спроса на дорогие и качественные элитные квартиры подтверждает и тот факт, что все больше арендаторов готовы платить крупные суммы, желая получать при этом полностью подходящее для них жилье. Так, если в первом полугодии прошлого года более 15% арендаторов желали снимать квартиру по ставке в диапазоне от $1 тыс. до $1,5 тыс. в месяц, то сейчас в компании Blackwood таких запросов практически нет. Доля арендаторов, намеревающихся снимать квартиру более чем за $4,5 тыс. в месяц, повысилась с 40 до 50%.

На рынке аренды, так же как и на рынке продаж, существует дефицит квартир подобного класса. Элитных комплексов, удовлетворяющих самым строгим требованиям, предлагается не так много. Возможность значительно повысить объем предложения организованной элитной аренды дадут апартаменты, которые вместе с высокими ценами принесут и соответствующий уровень качества обслуживания квартир.

Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт»:

— Элитный сегмент — один из самых стабильных на рынке жилья, в котором ежемесячно отмечается положительная динамика цен. Такое постоянство делает «элиту» привлекательной для долгосрочных инвестиций. Сегодня ситуация на рынке дорогой недвижимости такова, что существующие предложения практически полностью удовлетворяют покупательский спрос, а увеличение арендных ставок на жилье данного класса не способно стать предпосылкой для роста рынка купли-продажи.Повышения емкости рынка элитной недвижимости и заметного роста спроса в этом классе следует ожидать с появлением экономических факторов, которые способствуют увеличению прослойки состоятельных людей в России.

Последние несколько лет рост рынка элитной недвижимости обеспечивали покупатели из регионов. Сегодня они чаще приобретают недвижимость в сегменте бизнес+.

Понятие «элитность» постоянно трансформируется, живет и развивается одновременно с изменением представлений людей о комфортной жизни. Некоторые характеристики, которые несколько лет назад казались важнейшими составляющими жилья высокого уровня, теперь утратили свою актуальность. Например, исчезла разница в технических характеристиках домов элитного и бизнес+ классов. Сейчас элитное жилье в первую очередь отличает уникальность и эксклюзивность местоположения, архитектура, а также видовые характеристики.

Инвестиции в элитную недвижимость — одни из самых надежных и доходных. Но всегда сохраняется риск, что проект, в данный момент отвечающий всем требованиям высокого уровня, завтра перестанет соответствовать некоторой их части и перейдет в сегмент ниже заявленного. Гарантом успешности нового проекта можно считать опыт девелопера, реализовавшего не один проект этого класса.

Наталья Сивко, руководитель направления аренды «МИАН–агентства недвижимости»:

— С начала года стоимость найма в классе de luxe действительно увеличилась в среднем на 20%, хотя арендные ставки здесь растут чуть медленнее, чем в прочих сегментах. Нижний порог аренды элитного жилья сегодня начинается с $3,5 тыс., а средняя стоимость составляет $7–9 тыс. в месяц. Самое дорогое жилье, которое было выставлено за последнее время, — пентхаус площадью 500 кв. м за $40 тыс. в месяц.

Основными арендаторами на рынке дорогой жилплощади, как правило, выступают иностранные топ-менеджеры, приехавшие в Россию работать или консультировать, а также сотрудники крупных, часто транснациональных корпораций и банков. В основном большую часть арендной платы за них вносят компании, поскольку такая квартира выполняет еще и представительские функции. По количеству обращений лидируют граждане США, Великобритании, Германии и Франции. При этом больше всего готовы платить приезжие из Бенилюкса и Японии.

Еще одна категория арендаторов — обеспеченные москвичи («золотая молодежь», молодые бизнесмены). Также среди нанимателей часто встречаются иногородние россияне, которые, как правило, представляют средний и крупный бизнес, а также депутаты и чиновники.

Элитными считаются квартиры с так называемым европейским ремонтом, авторским дизайном, уникальным интерьером и дорогой мебелью, в жилых комплексах с соответствующей инфраструктурой — подземным паркингом и охраняемой территорией, расположенные в престижных районах города (на Остоженке, в Замоскворечье, на Старом Арбате, в Крылатском, на территориях, прилегающих к Серебряному бору, Можайскому шоссе). Помимо этого к категории элитного жилья относятся квартиры в некоторых кирпичных домах бывшей партийной элиты и коттеджных поселках, расположенных в черте Москвы. Именно на эти параметры обращают внимание потенциальные арендаторы.

Дата публикации: 10:31 18 сентября 2007

Источник: bpn.ru