Строительство эконом-жилья — бизнес, в который интересно вкладывать деньги

На помощь государству в реализации федеральной программы «Доступное жилье» приходят бизнес-структуры. Для них участие в разнообразных национальных проектах — отличная возможность развиваться самим. Летом этого года у представителей бизнеса появилась площадка для общения с представителями власти — некоммерческое партнерство «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» (НАМИКС). Создатели организации собираются помогать девелоперам в получении земельных участков под строительство жилья на выгодных условиях, а также намерены объединить всех игроков рынка — застройщиков, производителей стройматериалов, риэлторов, ипотечные банки — для выработки единых стандартов качества и безопасности жилья.

Возможности и планы организации, а также ситуация, сложившаяся сегодня на рынке загородного жилья эконом-класса, стали основными темами с соучредителем НАМИКС Олегом Ступеньковым.— Олег, расскажите, что такое НАМИКС и почему возникла необходимость создать такую организацию?

— НАМИКС — это некоммерческое партнерство, созданное по инициативе бизнес-структур, а не государства. Это некая платформа для общения с властью по вопросам малоэтажного и коттеджного строительства. Девелоперы сегодня стремятся развивать сегмент эконом-жилья, даже вне зависимости от нацпроектов — это действительно выгодный бизнес, в который интересно вкладывать средства.

В данном случае цели и интересы строителей и власти полностью совпадают: девелоперы хотят возводить эконом-класс, а государство — реализовать национальный проект. НАМИКС прежде всего является оператором национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в области малоэтажного и коттеджного строительства.

Одним из инициаторов создания НАМИКС выступили «единороссы». Был создан наблюдательный совет, возглавляемый партией «Единая Россия», в который вошли чиновники из Росстроя, Минэкономразвития и Минрегионразвития — с ними можно встречаться, вести диалог по интересующим нас вопросам. Мы готовы сотрудничать, если будем чувствовать поддержку с их стороны.

Главная задача НАМИКС на сегодняшний день — найти хорошие, качественные площадки для возведения жилых малоэтажных комплексов эконом-класса в рамках реализации национального проекта. В Московской области 80% земель находится в собственности частных лиц. Убедить собственника, чтобы он продал свою землю по доступной цене или согласился построить на ней недорогое и комфортное жилье, невозможно. Поэтому мы пошли другим путем.

Нас интересуют земли других губерний, которые нам могли бы предоставить муниципальные и областные власти. Практически в каждом регионе есть проблемы с расселением из ветхого фонда, трудности с ЖКХ — нужны новые качественные объекты. Сейчас мы ведем переговоры с губернаторами различных областей о предоставлении площадок под строительство.

Конечно, в большей степени нам интересны большие участки, на которых реально разместить не менее 1 млн кв. м жилья, но мы готовы рассматривать и меньшие площади. На сегодняшний день ФГУП «Дирекция по малоэтажному строительству», которое является нашим партнером в НАМИКС, при помощи национального агентства подписало договоры с губернаторами Воронежской и Ярославской областей о возведении жилых комплексов площадью 1 млн кв. м.

Еще одна важная задача НАМИКС — объединить бизнес и производство. Сегодня некоторые девелоперы не знают, где в России находятся цементные заводы. Всем известны крупные компании, которые входят в серьезные структуры с серьезными финансовыми ресурсами для собственного продвижения на рынке. Но, например, о компании НЕСТ не знает никто — а между тем она производит уникальные на сегодняшний день дома. Все вокруг говорят о канадских технологиях, и лишь некоторые — об отечественном модульном домостроении: на взгляд дилетанта, они одинаковые, но это различные технологии, находящиеся в разных ценовых сегментах.

Наша задача — прежде всего объединить девелоперов и рассказать, что есть хорошие производители, что реально возвести дом по цене $200 за 1 кв. м вместо $700 и потратить на это не год, а неделю. Чтобы предоставлять людям информацию, мы создаем автоматизированную информационную систему, которая аккумулирует сведения о рынке.

— Понятно, что НАМИКС создан для того, чтобы помочь девелоперам выйти на рынок загородного эконом-класса. Чем конкретно эта организация им поможет?

— Мы договариваемся с муниципалитетами о снятии обременений. Например, застройщик выиграл аукцион на землю, после чего он должен заплатить за технические условия, подключение коммуникаций, утвердить генплан (этот процесс растягивается до полутора лет), получить разрешение на строительство. На каждом из этих этапов на него навешивают обременения: покрасить забор, построить школу, две распределительные станции, три хлебозавода и т. д. Взамен этого застройщику дадут необходимые мощности — опять же не бесплатно, разумеется.

Обременения существенно увеличивают себестоимость строительства. Девелоперы готовы возводить дома за $250 тыс. Но если сложить все, что им «наваливают» сверху, получается вдвое больше. Поэтому многим работать в сегменте эконом-класса невыгодно — в случае, если нет административного ресурса, который способствует решению подобных вопросов.

Мне известен случай, когда в одной из областей застройщик возвел поселок на 20 домов и внес $2 млн только за подключение электричества. Разумеется, он был вынужден продавать свои дома за бешеные деньги, в результате продажи остановились. Вот таким девелоперам и нужен НАМИКС.

Такие проблемы есть везде, во всех регионах России, и агентство создано для того, чтобы их решать. Конечно, далеко не каждый чиновник готов нас выслушивать и слепо следовать нашим указаниям. Но у НАМИКС на сегодняшний день есть достаточно серьезная поддержка государственной власти — собственно, той самой структуры, которая и создала весь этот бюрократизм, и придумала способы выкачивания денег из девелоперов. И власть готова идти нам навстречу.— Почему вы считаете, что сотрудничество с НАМИКС будет интересно региональным властям?

— Существует национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Соответственно, губернатор — это тот человек, на плечи которого прежде всего ложится проблема обеспечения людей жильем. Губернатору выгодно наше предложение тем, что он сумеет закрыть вопрос расселения малоимущих граждан и военных сертификатников, переселить людей из ветхих домов, выделить жилье рабочим, трудящимся на производствах. Он предоставляет своим гражданам жилплощадь, доступную по цене ($150 тыс., максимум $200 тыс. за дом с участком) и комфортную, поскольку это именно дом и участок. У него станет меньше проблем с ЖКХ: каждый частник обслуживает свой дом сам.

Ко всему прочему губернатор решает собственную задачу — участвует в национальном проекте. Он сможет показать результаты работы по этому проекту, когда придет время обратиться к президенту за доверием.

— Расскажите, что будет представлять собой автоматизированная информационная система НАМИКС, о которой вы упомянули. Кто и как сможет ею пользоваться?

— Нам надо объединить несколько целевых групп: девелоперов, строительные компании, риэлторов, консалтинговые агентства, производителей и владельцев земель. Мы намерены создать объединение, которое позволило бы нам и всем перечисленным выше группам иметь полный и открытый доступ к сведениям друг о друге. В электронную базу данных будет вноситься информация обо всех игроках рынка.

Предположим, девелопера интересует Самарская область. Он зайдет в базу данных и получит всю аналитическую информацию: какие объекты там уже сданы, что планируется возвести, какие заводы там есть, какие земельные участки власти готовы выделить под строительство тех или иных комплексов. Оттуда также можно будет узнать, какова демографическая ситуация в области, насколько велика потребность в жилье, какова позиция губернатора относительно возведения доступного и комфортного жилья, кто из девелоперов или управляющих компаний и на каких условиях собирается там работать.

Относительно правил доступа к базе данных мы пока не приняли окончательного решения. Вероятно, это будет интернет-сайт, аналитическая информация на котором доступна зарегистрированным пользователям. Скорее всего мы сделаем базу данных доступной только членам НАМИКС, которые получат логин, пароль и информация о которых также попадет в базу.

— Вы собираетесь использовать базу данных как один из методов привлечения в свою организацию как можно больше игроков рынка?

— Не сказал бы так. Мы вообще никого не привлекаем. У нас достаточно простой подход: если есть желание строить загородное жилье при помощи государства — добро пожаловать в НАМИКС. Если девелопер в состоянии решить свои проблемы самостоятельно и не предполагает переходить из сегмента de luxe в эконом-класс, то ему совершенно незачем вступать в НАМИКС. Люди, которым мы нужны, придут к нам сами.

— По какому принципу вы подбираете проекты, как находите участки?

— У нас есть аналитическая служба, которая по заданному графику изучает соответствующие регионы по многим параметрам: уровень спроса, количество ветхого жилья, количество воинских частей, наличие производств и т. д. Потом мы общаемся с инвесторами и выясняем, где им интересно строить: одни согласны работать только в Московской области, вторых интересует только юг России, третьи готовы возводить жилье в любом регионе.

Следующий этап — запрос губернатору о выделении земель и коммуникаций под строительство жилого комплекса в рамках проекта «Доступное жилье». Далее мы разрабатываем для инвестора некое инвестиционное предложение, которое он рассматривает и считает, сколько средств он должен вложить, какова будет отдача, какие потребуются финансовые и физические мощности. И либо соглашается, либо отказывается — во втором случае мы ищем другого инвестора. Вот примерно такая цепочка.— Олег, вы — бизнесмен, руководитель премии «Поселок года», продюсер центра Grand Life. Зачем нужен НАМИКС лично вам?

— Для меня это прежде всего работа с рынком. И следующий шаг развития премии «Поселок года». Премия так или иначе, с НАМИКС или без, выросла бы в структуру, способную профессионально анализировать рынок, разрабатывать концепции коттеджных поселков, оценивать возведенные объекты.

Мне как бизнесмену это интересно тем, что мы с помощью НАМИКС аккумулируем практически весь рынок РФ по малоэтажке. В нашу базу данных стекается информация обо всем и всех: кто строит, кто производит, кто анализирует, кто продает, а также информация о том, где и что можно возводить.

Возможно, мы когда-нибудь заявим о том, что премия «Поселок года» возводит свой коттеджный поселок, идеальный, который будет распродан в течение года. Почему бы нет? Мы знаем все коттеджные поселки, видим все ошибки, допущенные девелоперами, знаем, почему одни поселки не продаются, а другие расхватываются, как горячие пирожки. Но пока до реализации такого проекта мы еще не доросли.

Дата публикации: 10:59 18 сентября 2007

Источник: bpn.ru