Жилье бизнес-класса: в поисках равновесия

В 2004 году стоимость жилплощади бизнес-класса росла гораздо более медленными темпами, чем в прошлом году, что объясняется несколькими экономическими факторами, в числе которых и летний банковский кризис. На вторичном рынке постепенно стал увеличиваться объем предложения, значительную долю которого составляли инвестиционные квартиры, изначально приобретаемые на продажу.

В течение уходящего года продажи жилья бизнес-класса шли довольно успешно. Дома этого уровня удовлетворяли требованиям многих покупателей. Во-первых, они возводились на лучших площадках города — вблизи станций метро и объектов инфраструктуры. Во-вторых, цены на жилплощадь в них были практически в два–три раза ниже, чем на элитные квартиры, а перечень дополнительных опций (паркинг, современная инженерная инфраструктура, зоны отдыха) — не намного короче. В стоимость квартир в домах бизнес-класса (до $3 тыс. за 1 кв. м) входит не только собственно жилплощадь, но и вид из окна, а также дополнительные услуги.

Бизнес-класс со скидкой

Спрос на жилплощадь постепенно увеличивается, и застройщики рассчитывали, что эта тенденция сохранится. Летнее затишье, начавшееся еще в мае, полностью спутало так удачно разложенные карты. В июне–августе спад покупательской активности привел к остановке цен на большинстве объектов. Чтобы заинтересовать покупателей, впервые после кризиса 1998 года застройщики и риэлторы пошли на предоставление скидок.

В частности, приобретая недвижимость в «ДОН-Строе» и оплачивая полностью стоимость жилья, можно было сэкономить до 15% общей стоимости квартиры. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) под маркой специальной акции ко Дню строителя и Дню города с середины июля по начало сентября продавал жилплощадь с пятипроцентной скидкой. В последней декаде августа покупательский спрос начал оживать, а перечень объектов, продающихся со скидками, сокращаться.

С приходом осени аналитики ожидали восстановления спроса и дальнейшего роста цен. Эти прогнозы сбылись только отчасти, так как по сравнению с летними месяцами покупательская активность усилилась, но показателей начала года достигнуть так и не удалось. И это несмотря на то, что, по мнению аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», качественное жилье бизнес-класса пока является дефицитом и составляет едва ли 10% общего объема строящегося в Москве.

Придирчивых покупателей стало больше

В числе тенденций 2004 года, сказавшихся на продажах, специалисты все чаще стали называть приток покупателей, понимающих толк в качественном жилье. «В последнее время значительно повысилась взыскательность людей, приобретающих квартиры в сегменте бизнес-класса, — отмечает заместитель генерального директора группы компаний ПИК Даромир Обуханич. — В первую очередь это связано с тем, что отдельные клиенты имеют опыт покупки жилплощади в домах такого уровня или в их кругу достаточно много людей, поселившихся в домах бизнес-класса. Таким образом, повысилась информированность и требовательность покупателей к качеству строительства и оснащению жилого объекта».

Это в свою очередь заставило застройщиков учитывать возросшие запросы современных покупателей уже на этапе проектирования. К примеру, при проектировании жилых комплексов, состоящих из нескольких зданий, большое внимание уделяется разработке всех элементов дома: удобству въездов-выездов, размещению детских площадок, озеленению. При привлечении инвесторов на объекты инфраструктуры обязательно учитывается целесообразность данного объекта в общей системе инфраструктуры района и т. д.

Прозападное направление бизнеса

Жилые дома, относящиеся к сегменту бизнес-класса, в 2004 году строились практически во всех административных округах Москвы. Максимальное количество таких объектов сосредоточено в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северном округах. По причине дороговизны земли в центре столицы домов бизнес-класса там построено немного. Самые интересные проекты, реализуемые в 2004 году, это дома на ул. Александра Невского, вл. 27–32 (ПИК); в Леонтьевском пер., вл. 11–13 (ДИПС); на проспекте Мира, вл. 83 («Крост»); на 3-й Красногвардейской ул., вл. 3 («Декра»), и на ул. Б. Декабрьской, вл. 1, к. 8 (Главмосстрой).

Западный административный округ занимает в столице первое место по количеству возводимых домов бизнес-класса. В уходящем году завершается реализация более десяти новостроек. Самый крупный микрорайон, полностью состоящий из домов бизнес-класса, носит название «Шуваловский» и находится на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов («Интеко»). На ул. Крылатской, вл. 45, к. 1–6, работает Главмосстрой; на ул. Крылатские холмы, вл. 33 и 33а, — ПИК. В Кунцеве на ул. Гришина, вл. 23, стр. 9, строительство 22-этажного дома заканчивает «Юниформстрой». Эта компания возводит также несколько монолитно-кирпичных домов на ул. Кутузова, вл. 7, 9, 11. На Ленинском проспекте, вл. 94–1, ведет застройку компания «Квартал».

На территории Северного административного округа дома бизнес-класса находятся по нескольким адресам. Жилой комплекс высотой 30 этажей в Астрадамском проезде, вл. 4, — объект компании «Капитал груп». Дома переменной этажности по адресам: Петровско-Разумовская аллея, вл. 8–10, и Карамышевская наб., вл. 66, — возводит ДИПС. Жилое здание на ул. Мишина, вл. 26, достраивает Главмосстрой, а в Чапаевском пер., вл. 3, работает «ДОН-Строй». Самый крупный микрорайон на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58г, полностью состоящий из домов бизнес-класса — «Гранд-Паркъ», — возводит компания «Интеко». Первые пять корпусов сданы госкомиссии.

В ЮЗАО дома бизнес-класса сосредоточены в Новых Черемушках, где на Профсоюзной, вл. 39/25, строительство 26-этажного дома ведет компания «Крост»; на ул. Новочеремушкинской, вл. 60, — «Альянс-Сити»; на ул. Кржижановского, вл. 23, к. 3, — Мосинжстрой.

На территории остальных столичных округов объектов бизнес-класса мало. В ВАО подобные дома находятся только в районах Сокольники и Преображенское. К примеру, дом высотой 30 этажей возводит «ДОН-Строй» (ул. Руcаковская, вл. 37–39), на ул. Черкизовской, вл. 22, монолитно-кирпичный дом строит компания «Комстрин», а на ул. Суворовской, вл. 10–12, — «Юниформстрой».

В ЮАО дома бизнес-класса появились на ул. Восточной, вл. 9 («СХолдинг»), а также на Шаболовке, вл. 10 и 21 («Капитал груп»).

На территории СЗАО в районе Строгино возводит здания бизнес-класса компания «Крост», а в Щукине на ул. Расплетина, вл. 22, Генерала Карбышева, вл. 16–18, и Маршала Бирюзова, вл. 33, к. 1 и 2, — компания «ДОН-Строй».

Сколько стоит качество?

В течение года цены на всех строящихся объектах выросли. По словам генерального директора компании «Капитал груп маркетинг» Алексея Белоусова, для каждого объекта разрабатывается своя стратегия продаж с дифференциацией цены. Поэтому «котлованная» цена (начальный этап строительства) и основная цена (когда построен весь дом) заметно отличаются.

«Сейчас мы возводим на юго-западе столицы жилой комплекс «Миракс-Парк», в котором 1 кв. м стоит $1,62 тыс., — говорит президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. — Первая очередь сдачи объекта — конец 2006 года, а весь комплекс, включающий в себя четыре многоэтажные башни и многосекционный дом, будет сдан в 2007 году. Даже если предположить, что цены на жилье в целом по рынку останутся на прежнем уровне, 1 кв. м в таком доме будет стоить $2,6–2,7 тыс.».

Самые дорогие дома находятся, разумеется, в ЦАО. Даже на начальном этапе строительства застройщики назначали цены на 30–40% выше, чем за подобные объекты в других округах. К моменту сдачи дома разница в ценах оказывалась еще более ощутимой. К примеру, в январе 2004 года в доме по адресу: ул. Народная, вл. 7, стр. 2, жилплощадь можно было купить по цене $2,6 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре — от $3,1 тыс.

Существенно выросли цены в доме, возводимом в Октябрьском пер., вл. 5. В январе квартиру можно было приобрести по цене $2,5–2,8 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре — не дешевле $3,5 тыс. Значительный рост цен произошел на объекте, возводимом на ул. Алабяна, вл. 13. В начале года цена 1 кв. м здесь составляла $1,46–1,94 тыс., а в конце осени — уже $2,8 тыс.

Наблюдая динамику роста цен на квартиры в домах бизнес-класса, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма отметила, что именно этот сегмент рынка на данный момент обладает наибольшим потенциалом, в нем появляются наиболее интересные объекты, которые в будущем вырастут в цене.

Место имеет значение

Успех продаж нового объекта во многом определяется его удачным расположением. Не последнее место отводится проекту, по которому построен дом, а также размещению дома относительно транспортных развязок. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или зеленых насаждений. В числе растущих в цене специалисты называют новостройки, возводимые в районе Проспект Вернадского (ЗАО), где наряду с жилой застройкой появляются современные объекты инфраструктуры, проводится благоустройство прилегающей территории.

На территории САО зоной наибольшего роста цен являются дома, возводимые вблизи станций метро «Сокол» и «Динамо», сюда же относится микрорайон «Гранд-Паркъ», в ВАО — рядом с метро «Сокольники», в ЮЗАО — около станций метро «Новые Черемушки» и «Профсоюзная». На территории ЦАО это небольшие «островки» застройки бизнес-класса в районе станций метро «Таганская», «Новослободская» и «Проспект Мира».

Вторичный рынок: бойтесь спекулянтов

На вторичном рынке домов бизнес-класса представлено немного. Как правило, на продажу выставляются «инвестиционные» квартиры, которые изначально приобретались с целью дальнейшей реализации. В 2004 году продавцам не удалось повторить рекорд прошлого года, позволивший заработать на разнице цен от 30 до 60% годовых. По данным риэлторов, в 2004 году цены на объектах бизнес-класса выросли в среднем на 21%. В то же время по отдельным адресам показатели отличались от среднестатистических.

К примеру, квартиры в 22-этажном доме на ул. Шаболовка, вл. 21, стр. 2, на стадии строительства можно было приобрести по цене $1,6 тыс. за 1 кв. м. Через полтора года стоимость составила $2,61 тыс. за 1 кв. м. Более чем в два раза подорожала жилплощадь в 30-этажной башне на ул. Врубеля, 6, в ноябре поступившая на вторичный рынок по цене $2,5 тыс. за 1 кв. м (без отделки).

Директор филиала «На Маяковской» компании «Новый город» Михаил Макушин отмечает, что на рынке встречаются попытки продавцов представить жилье бизнес-класса как элитное, назначая за него несоразмерную качеству цену. Например, предложение в 25-этажной башне рядом с метро «Сокол», где трехкомнатную квартиру общей площадью 120 кв. м продают за $660 тыс. ($5,5 тыс. за 1 кв. м). Удачность таких сделок во многом зависит от субъективного фактора и не является показателем, влияющим на рынок.

Аналитики прогнозируют увеличение спроса на жилье бизнес-класса, поскольку оно в настоящий момент представляется наиболее удачным вариантом по соотношению цена/качество. Тем не менее, по мнению большинства аналитиков, рост цен в 2006 году вряд ли превысит 15%.

Дмитрий КУЗНЕЦОВ, Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:

— Сегмент новостроек бизнес-класса в 2004 году действительно был очень успешным как с точки зрения продаж, так и с точки зрения активности развития: в основном благодаря удачно найденному многими застройщиками соотношению цена/качество. Высокий и стабильный спрос на квартиры в новостройках хорошего уровня по разумной стоимости в обжитых районах привел к тому, что на большинстве объектов с начала осени цены выросли в среднем на 2–3%.

Немаловажной причиной успеха этого сегмента является и то, что сегодняшний покупатель новостроек бизнес-класса может активно пользоваться таким эффективным инструментом, как ипотечное кредитование.

Стоит отметить также высокую степень доверия покупателей к объектам бизнес-класса, несмотря на их довольно высокую стоимость.

Дата публикации: 10:48 20 декабря 2004