Риэлторы подводят итоги года и строят прогнозы

Несмотря на последствия летнего кризиса, рынок недвижимости тронулся в рост. В ноябре-декабре оживились продажи и начали расти цены. То ли риэлторы демонстрируют оптимизм, внушая потенциальным клиентам, что откладывать покупку жилья больше не имеет смысла, то ли стагнации действительно пришел конец. Судя по оптимистичным прогнозам, кризисные явления на столичном рынке недвижимости остались в прошлом, но затронули буквально все его сегменты.

ВЫВОД ИЗ КРИЗИСА

Банковский кризис вкупе с ожиданием мифического доступного жилья больно ударил по рынку недвижимости. "Кризис недоверия к банковской системе повлек за собой и кризис недоверия к российским компаниям, в том числе и строительным. Банки же сократили лимиты кредитования на строительную отрасль, отчего многим мелким и не только мелким застройщикам, которые уже привыкли цивилизованно кредитоваться в банках, пришлось достаточно трудно, - говорит гендиректор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев. - Люди перестали покупать жилье, ожидая спровоцированного падения цен на недвижимость, но на объемах строительства это не сильно отразилось. В конце концов мы получили большой объем достроенного жилья".

Появление на рынке огромного количества готовых квартир, пожалуй, самое положительное последствие кризиса. По словам Нины Кузнецовой, гендиректора ЗАО "Корпорация МИАН", ажиотажный спрос на все виды жилья, наблюдавшийся последние годы, привел к тому, что цены на панельный или кирпичный дом, старый фонд или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Сейчас количество предложений существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам и, в свою очередь, вынуждает продавцов более адекватно оценивать выставляемые квартиры.

Массовый уход инвестиционных покупателей с рынка жилья бизнес- и эконом-класса как итог кризиса отмечает Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty. По его мнению, это произошло из-за того, что со второй половины 2004 года городская недвижимость перестала приносить доход.

Среди других факторов уходящего года, повлиявших на рынок жилья, эксперты называют растущий интерес всех его участников к ипотечным программам, рост цен на нефть, нестабильность на финансовых рынках. По мнению Сергея Полонского, президента корпорации "MIRAX GROUP", нестабильность соотношения доллара и евро, падение доллара по отношению к рублю привели к тому, что вложения в недвижимость на сегодняшний день стали одними из самых надежных. Но на фоне по-прежнему высокого спроса покупатели стали более детально и разборчиво подходить к покупке жилья. И в такой ситуации выигрывают компании с максимально полным ассортиментом предлагаемой продукции, высоким уровнем сервиса, с оптимальным соотношением цена-качество.

СЕКТОР СТАБИЛЬНОСТИ

В самом стабильном сегменте рынка, а именно в элитной недвижимости, влияния перечисленных выше факторов не так очевидны. Эксперты отмечают высокие темпы роста стоимости элитного жилья и стабильно высокий спрос. И говорят о том, что в уходящем году заметно выросли верхние ценовые границы предложений. Например, в районе Арбата стоимость квадратного метра подошла к психологическому барьеру в $10 000, на Остоженке преодолела отметку в $12 000. На реализацию были выставлены предложения элитного жилья на Болотном острове, где стоимость на сегодняшний момент составляет $15 000-20 000 за кв.м.

В 2004 году были зафиксированы самые высокие цены за все последние несколько лет - $20 000 за кв.м, но наибольшим спросом пользовались квартиры стоимостью от $4000 до $8000 за кв.м.

Согласно исследованиям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", 2004 год стал годом необычных, эксклюзивных предложений на рынке элитного жилья. К примеру, большим спросом стали пользоваться "бизнес-квартиры" (дополнительное жилье площадью 70-80 кв.м для предпринимателей, которые уже имеют квартиру или дом для постоянного проживания). Один из наиболее удачных примеров - элитный дом на Композиторской улице, строительство которого проходит одновременно с возведением нового бизнес-центра на Новом Арбате.

Другая тенденция, которую подметили специалисты, - появление в Москве реконструированных домов дореволюционной постройки. "Это значит, что на рынок вышли по-настоящему эксклюзивные предложения, которые по самым строгим европейским меркам могут считаться элитными, - говорит Кайдо Каарма, директор управления новостроек отделения "Парк Тауэрс" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Это дома с собственной историей, в которых заменены перекрытия и подведена современная инженерия, но сохранены стены и элементы декора XIX века. Если говорить об адресах, то это Трубниковский переулок, Арбат, Староконюшенный переулок, Остоженка, Пречистенка. Квартир в таких домах немного - одна-две на этаже, достаточно больших площадей (от 100 до 400 кв.м)".

Конечно, преимущества элитных новостроек никто не отменял. По словам Ирины Рогачевой, руководителя направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", сейчас люди не боятся вкладывать довольно существенные средства в покупку элитных квартир на этапе котлована. И еще она отмечает высокий спрос на пентхаусы в связи с ограниченным количеством предложений на рынке.

ЗАГОРОДНЫЙ ПЕРЕДЕЛ

Самые большие перемены коснулись рынка загородной недвижимости. Руководитель проекта Issledovanie.ru Алексей Аверьянов отмечает несколько важных тенденций уходящего года. Первая - завершение коттеджного бума. "Теперь столь масштабного вывода все новых и новых проектов на рынок ждать не придется. Любой стандартный поселок в поле, который считался бы приемлемым два года назад, сейчас будет неликвидным. Из этого вытекает вторая тенденция года: застройщики оценили предпочтения разборчивого покупателя, перестав клонировать однотипные поселки и начав предлагать концептуальные проекты а-ля "Резиденция Бенилюкс" или "Риверсайд", - отмечает аналитик.

- Третьей тенденцией года стал резкий рост популярности Дмитровского направления, что в первую очередь было связано с ростом интереса к коттеджам на воде. А, как известно, вблизи Дмитровки проходит целая череда водоемов, - продолжает Алексей Аверьянов. - В-четвертых, в 2004 году произошло затоваривание рынка коттеджных поселков Новорижского направления, где произошел невероятный рост объемов предложения при стагнирующем потребительском спросе. В-пятых, рынок загородного жилья был подвержен массированной атаке со стороны Минприроды. Покупатели отреагировали на нее, став более внимательными по отношению к сделкам купли-продажи земли, расположенной в водоохранной зоне.

ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ

Большинство опрошенных "Известиями" аналитиков прогнозируют умеренный рост цен на жилье в 2005 году - в пределах 1-1.5% в месяц. По мнению Ирины Рогачевой, на вторичном рынке можно даже ожидать некоторого снижения цен на старый жилой фонд, который теряет популярность. А сильнее всего подорожают, по расчетам гендиректора "ПИК-Регион" Сергея Канаева, объекты, расположенные в строящихся микрорайонах ближайшего Подмосковья, т.е. до 5-10 км от МКАД. Это Павшинская пойма - Красногорье, Новокуркино, Долгопрудный.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал", предполагает, что в ближайшем будущем уровень цен в целом сохранится. В числе возможных причин роста цен маркетолог называет сохраняющийся высокий спрос на квартиры, повышение себестоимости строительства, рост уровня доходов населения, развитие ипотеки, возможные изменения в законодательстве - увеличение налога на недвижимость, увеличение коммунальных платежей и т.д. А среди возможных причин снижения цен - слишком высокие темпы их роста за последние два года, недооценку объемов предложения жилья, в том числе за счет доли "инвестиционных квартир", переоценку спроса.

По данным аналитического центра IRN.RU, ценовая ситуация на столичном рынке недвижимости в декабре не претерпела изменений. Индекс стоимости жилья остался на прежней отметке в $1802 за квадратный метр. А индекс ожидания, отражающий текущий темп изменения цен, продолжает находиться около нуля.

Заметного роста цен на коммерческую недвижимость тоже никто не пророчит. Максим Карапетов считает, что офисы классов "А" и "В" перестанут расти в цене из-за насыщения рынка предложением. "Что касается торговых площадей, то здесь годовой средний прирост арендных ставок останется в районе 8%. Столь низкие темпы общего роста объясняются тем, что растущие арендные ставки на торговые площади, расположенные в центре, будут компенсироваться стагнацией ставок за пределами Садового кольца".

Дата публикации: 10:51 20 декабря 2004

Источник: bpn.ru