От старшего к младшему... траншу

Сегодня ипотечные облигации выпускает только один полноправный игрок рынка - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Этот факт дает возможность аналитикам говорить о том, что рынка ипотечных ценных бумаг у нас нет, поскольку, как известно, один в поле не воин.

Все остальные банки и финансовые институты пока только ждут благоприятных условий для выпуска собственных ипотечных облигаций. Видимо, выжидать они будут не меньше, чем полгода. Так, по крайней мере, считают участники Федерального инвестиционного форума, не так давно проходившего в столице.

По их утверждению, причина такой пассивности отсутствие урегулированного законодательства и осторожность инвесторов, иными словами, покупателей этих самых ценных бумаг. Над первой проблемой уже который месяц бьются законодатели, пытаясь закон о ценных бумагах приблизить к идеалу, внеся в него ряд поправок. Основные поправки касаются вопроса об ипотечном покрытии. В случае банкротства эмитента оно будет полностью исключаться из конкурсной массы для возвращения денег инвесторам. Эта мера должна дать больше гарантий покупателям облигаций и повысить их интерес к такому роду ценных бумаг. Другой вопрос, что пока непонятна процедура изъятия ипотечного покрытия. Ее депутаты еще не обсуждали.

Зато поправки к закону призваны смягчить процедуру госконтроля за эмиссией ипотечных бумаг и дать возможность банку для каждой эмиссии делать свое ипотечное покрытие.

После этих нововведений рынок будет пожинать первые плоды уже в следующем году. Как считает генеральный директор КБ "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков, в ближайшие шесть месяцев должны состояться первые выпуски ипотечных облигаций.

Осталось только воспитать инвесторов, подготовить к такого рода вложениям. Пока, по словам директора Департамента финансов АИЖК Леонида Векшина, инвесторы (в их числе есть и частные лица) наиболее охотно покупают бумаги, которые АИЖК погашает через два года. Это так называемые старшие транши. На втором месте по популярности стоят бумаги со сроком погашения до 6 лет - средние транши. На последней строчке хит-парада младшие транши - их эмитент погашает спустя 6 лет после выпуска и позже.

То есть, выходит, что проблему длинных денег, благодаря выходу на фондовый рынок, ипотечные банки могут и не решить. Вот почему АИЖК сейчас ведет активные переговоры с государством, которое намерено было уменьшить размеры госгарантий под эмиссию облигаций АИЖК. Леонид Векшин утверждает, что гарантия со стороны государства будет длиться до тех пор, пока инвесторы не научатся приобретать младшие транши.

Но инвесторов при вхождении на ипотечный сегмент фондового рынка волнует еще один вопрос - платежеспособность заемщика, способного на протяжении всех 10, а то и 20 лет погашать кредит. Вариант с его невозможностью делать ежемесячные взносы по кредиту представляет определенную угрозу как для эмитента, так и для инвестора. Хотя, как утверждают банкиры, явление это на рынке редкое. По статистике АИЖК, только 7 из 11 тысяч кредиторов потерпели дефолт. Задержки по оплате страхового вознаграждения и ежемесячных выплат наблюдались в 52 случаях, опять же из 11 тысяч. Цифры ничтожно малы. Если учитывать географию выдачи кредитов по программе АИЖК, а это 68 регионов России, и средний объем кредита в 12 тысяч долларов, что для жителей областей нашей страны немало.

Сейчас АИЖК выдало кредитов на 4 млрд рублей, в 2005 году агентство выпустит облигаций на 5,6 млрд руб., обеспеченных гарантией государства. Кроме того, АИЖК подписало соглашение с Банком Москвы о выпуске ипотечных ценных бумаг. Напомним, что пару месяцев назад АИЖК подписало аналогичный договор с Городским ипотечным банком, который предусматривал возможное сотрудничество на вторичном рынке ипотеки, а также внедрение плавающей ставки по кредиту.

Как известно, пока программы АИЖК наиболее активно работают в регионах. На форуме выступал представитель администрации Вологодской области, который говорил о том, что благодаря ипотечным программам сдерживается рост цен на жилье и увеличивается строительный потенциал региона. В области восемь муниципальных образований имеют право на выдачу ипотечных кредитов по программе АИЖК. Всего в регионе выдано кредитов на приобретение 1267 квартир общей площадью 63 тысячи кв. метров. Причем 45% ипотечных сделок совершено в самой Вологде. В основном жилье покупают бюджетники - 30%, а также представители малого бизнеса - 42 процента. Заемщики вносят в среднем 53% от стоимости жилья.

Вопросы коммерческой ипотеки (маленькая ремарка: понимать под ней следует целевое финансирование юридических лиц под залог коммерческой недвижимости) на круглых столах и различных форумах и съездах участники рынка стали обсуждать совсем недавно. На инвестиционном форуме в основном шла речь о том, что как таковой коммерческой ипотеки у нас пока нет. Только 10% всех сделок можно считать реальными ипотечными. Банки с неохотой идут на такой вид кредитования, поскольку цены на недвижимость меняются достаточно непредсказуемо, предмет залога - недвижимость, которой владеет заемщик, не всегда ликвиден. В результате, по словам Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, коммерческая ипотека сводится к крупным проектам, когда девелопер, получающий кредит, обладает большим объемом имущества.

Но аналитики прогнозируют, что рынок всерьез заговорит о коммерческой ипотеке, когда снизятся ставки по кредиту, будут развиваться западные финансовые институты и сектор высококлассных офисных зданий, которые банки без сомнений будут готовы брать в залог по кредиту.

Дата публикации: 14:12 20 декабря 2004

Источник: bpn.ru