Вопрос — ответ. Сделки с жилой недвижимостью

При покупке или продаже жилья и у продавца, и у покупателя возникает много вопросов. Это связано как с особым порядком оформления прав на недвижимое имущество, так и с многочисленными изменениями и нововведениями в российском законодательстве. В представленном материале на вопросы читателей отвечает юрист Алексей Абрамов.

— Я являюсь гражданкой Украины и хочу приобрести квартиру в Москве. Существуют ли какие-нибудь особые условия, связанные с тем, что подобную сделку совершает иностранец?

— Отличий от обычной в таком случае процедуры оформления практически нет. Вы как покупатель заключаете договор купли-продажи с продавцом. По обоюдному желанию его можно заверить у нотариуса. Государственная пошлина за нотариальное удостоверение будет для вас такой же, как и для гражданина Российской Федерации.

При государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности гражданство участника сделки также не влияет на размер госпошлины (500-руб. за регистрацию договора и 500-руб. за регистрацию права собственности).

Единственное особое обстоятельство связано с документами, которые вы подаете на регистрацию. Все бумаги должны быть составлены на официальном языке Российской Федерации, то есть на русском. Поскольку удостоверение личности (паспорт) иностранного гражданина оформлено на другом языке, необходимо подготовить соответствующий перевод и заверить его у нотариуса. Обращаем ваше внимание на то, что при приеме документов на государственную регистрацию могут проверить законность вашего пребывания на территории РФ.

— Я хочу купить у знакомого квартиру, расположенную в строящемся доме. Как осуществить эту сделку?

— Если квартира расположена в новостройке и на нее не зарегистрировано право собственности, то покупку следует осуществлять по договору уступки права требования (цессия).

Необходимо помнить, что если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года, то вы оформляете договор уступки права требования в простой письменной форме. Если же разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 года, то указанный договор также заключают в простой письменной форме, но при этом обязательно регистрируют в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве уступка участником права требования по договору допустима только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Уступка права требования возможна в ограниченный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

— При продаже квартиры возник спор с покупателем о том, кто из нас должен нести обязанность по уплате государственной пошлины. Что по этому поводу сказано в законе?

— Прежде всего, закон, а именно Налоговый кодекс РФ, устанавливает размер государственной пошлины. За госрегистрацию договора купли-продажи необходимо уплатить 500 руб.

В соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса РФ в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков (в нашем случае продавец и покупатель), не имеющих права на льготы, государственную пошлину они уплачивают в равных долях. То есть продавец и покупатель должны внести по 250 руб.

Если среди лиц, обратившихся за государственной регистрацией, одно лицо (несколько лиц) освобождено от уплаты госпошлины, размер последней уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшуюся часть суммы вносит лицо (лица), не освобожденное от уплаты государственной пошлины. Напомним, что государственную пошлину за регистрацию прав и договоров об отчуждении не платят граждане, признанные малоимущими.

Кроме того, приобретение недвижимости предполагает уплату госпошлины (500-руб.) за регистрацию права собственности, и это уже входит в обязанности покупателя.

— Заключил договор купли-продажи на жилой дом. Вместе с продавцом подали документы на государственную регистрацию. Но процедуру приостановили в связи с тем, что в техническом паспорте бюро технической инвентаризации (БТИ) есть какие-то неточности. Когда владелец дома готовил документы, необходимые для совершения сделки, больше всего времени у него ушло именно на оформление технического паспорта. Неужели опять придется ждать, когда продавец дойдет до БТИ и внесет необходимые исправления?

— В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию прав приостанавливают при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для госрегистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав заявитель должен быть уведомлен об этом в письменной форме с указанием причин.

В такой ситуации заявители вправе (но не обязаны) представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Как следует из вышеназванного закона государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных данных или подтверждению подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Таким образом, продавец может, но не обязан устранять причины приостановки. По закону это должен делать государственный регистратор, который сам обращается в БТИ

— Мы живем вчетвером в двухкомнатной квартире: моя мать, ее сын (21 год), я (ее дочь, 28 лет) и мой ребенок (5 лет). Юридически собственником квартиры является мать, остальные только зарегистрированы. Вправе ли она продать квартиру, учитывая, что несовершеннолетний ребенок останется без крыши над головой? Разве для продажи не нужно согласие органов опеки и попечительства?

— В соответствии с Гражданским кодексом РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ранее при продаже жилого помещения, где прописан несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства, но сегодня это правило не действует. И ваша мать вправе продать квартиру без такого разрешения. Оно необходимо лишь в тех случаях, когда ребенок является одним из собственников или находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и интересы.

И, к большому сожалению, из ст. 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

— Продаю свой дом, расположенный на земельном участке, приобретенном год назад. Нужно ли для продажи вновь оформлять кадастровый план земельного участка?

— В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка. Но план не требуется, если он уже был представлен ранее. Таким образом, в повторном оформлении кадастрового плана на земельный участок нет необходимости, так как он уже есть в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Дата публикации: 10:43 24 сентября 2007

Источник: bpn.ru