Крышей для фирмы лучше обзавестись заранее

Большинство российских фирм арендуют помещения, но есть и достаточно состоятельные компании, которые предпочитают иметь офис в собственности. В результате строительного бума последних лет найти подходящее предложение становится все проще. Риэлторы размещают объявления о продаже офисных помещений еще до начала строительства, и нередко к моменту сдачи объекта все площади в нем уже раскуплены. Юрист М2 рассказывает, на что следует обратить внимание потенциальному покупателю офиса «с нуля».

Если вы решили приобрести помещения в здании, у которого еще и стены не возведены, для начала разумно проверить разрешительную документацию на строительство. Впрочем, это не будет лишним и в том случае, когда объект готов, но не сдан в эксплуатацию.

Строители пытаются убедить вас, что беспокоиться не о чем, «сначала возведем, а потом получим все разрешительные документы»? Настораживающее обстоятельство. Крайне редко такие обещания обретают реальные очертания, еще реже покупатель действительно получает свой офис. Чаще случается так: застройщик приходит за разрешительными документами, чиновники, разумеется, отказывают в выдаче каких-либо бумаг. Вопрос иногда решается при помощи неких «стимуляторов».

Но одно дело — закрыть глаза на мелкие недоработки или отсутствие каких-либо второстепенных документов. Совсем другое — «не заметить» уже готовое здание или выдать разрешение на строительство задним числом.

Что покупаем?

Важная деталь — определение предмета сделки, в частности, местонахождения офиса. Как правило, люди, далекие от недвижимости, не подозревают, что так называемый строительный адрес часто меняется после сдачи здания в эксплуатацию.

Поэтому в договоре купли-продажи лучше указать, что покупаемое имущество располагается в здании, имеющем такой-то строительный адрес. Тогда в случае изменения адреса вы вправе заявить, что на дату заключения договора имелся только строительный адрес, который и указан в договоре.

Во-вторых, необходимо максимально точно обозначить, какое именно помещение покупается. Пока здание возводится, определить это точно сложно. Но реально уточнить этаж, местоположение на нем и примерную площадь. Как правило, застройщики и риэлторы оговариваются, что точная площадь станет известна после обмеров БТИ. На этот случай в договор включается пункт, согласно которому за площадь помещения, превышающую ту, которая приведена в договоре, покупатель обязуется доплатить разницу. Если площадь уменьшится, продавец в свою очередь вернет часть денег покупателю.

При покупке офиса на стадии строительства надо отдавать себе отчет, что именно вы получите в итоге: голые стены без коммуникаций или готовый офис, включая отделку. Состояние покупаемого помещения должно определяться договором. В противном случае застройщик может заявить, что вы добровольно согласились на такие условия, а дальнейшая отделка помещения будет производиться только за отдельную плату.

Кроме того, договор купли–продажи должен определять момент регистрации права собственности покупателя. Неплохо бы уточнить, кто именно возьмет на себя обязательство по оформлению прав собственности. В принципе это задача покупателя, но многие застройщики и риэлторы предлагают свои услуги в этой сфере за отдельную плату. Как правило, право собственности покупателя оформляется сразу после того, как здание принято в эксплуатацию. После этого заключаются договоры с обслуживающими организациями, которые обеспечивают водо- и энергоснабжение, а также вывоз мусора.

«А у вас документов нету!»

На стадии заключения договора купли–продажи обязательно выясните, имеет ли продавец право на это. Когда договор оформляется не самим собственником (застройщиком), продавец должен иметь соответствующие полномочия. Обычно риэлторские фирмы в таких случаях действуют в рамках агентского договора, который наделяет их правом реализовать все помещения или их часть.

Следует учитывать, что в тексте самого договора купли–продажи должна присутствовать ссылка на документ, который наделяет продавца (не собственника) полномочиями распоряжаться имуществом. Более того, вы вправе потребовать предоставить вам копию и показать оригинал соответствующего документа. Разумеется, при необходимости такой документ предоставляется в любые заинтересованные органы.

Если вы столкнулись с мошенниками, именно отсутствие полномочий на заключение договоров купли–продажи имущества позволит им присвоить ваши деньги. Вы обращаетесь в суд с иском к продавцу, а он просто не является на процесс, поскольку такие фирмы являются однодневками — эта неявка им ничем не грозит. Даже после того как суд установит, что сделка заключена неуполномоченным лицом и решит привести стороны в первоначальное положение (т. е. вернуть выплаченные средства покупателю), деньги обратно получить не удастся.

С рук на руки

Еще один вопрос, который волнует любого покупателя строящейся недвижимости, — срок реальной передачи объекта. В договорах используется несколько типовых формулировок относительно этих сроков. Наиболее рисковые продавцы определяют конкретные сроки. Например: «Помещения подлежат передаче покупателю не позднее 1 ноября 2007 года». Менять такие условия разрешается только путем составления дополнительного соглашения к договору, в котором прописывается новая дата передачи имущества.

Иногда продавец пытается выдать желаемое за действительное. Бывает, определив конкретную дату передачи офиса, продавец сразу указывает, что освобождается от ответственности за нарушение сроков в связи с форс-мажором. Причем помимо прочих обстоятельств, относящихся к форс-мажору, продавец указывает и возможность того, что здание не примет госкомиссия.

Иногда продавцы специально нарушают сроки передачи помещений. При этом они выражают готовность вернуть покупателю деньги, если тот захочет расторгнуть договор. Подвох заключается в том, что они готовы вернуть лишь сумму, уплаченную покупателем. Между тем с момента оплаты прошло какое-то время, инфляция несколько обесценила средства, да и офис уже стоит дороже. Фактически в таких ситуациях продавец использует деньги клиентов как беспроцентный кредит: попользовался — отдал, а офис продал другим лицам, но дороже. Но если сообщить продавцу о том, что вы собираетесь потребовать с него проценты за пользование вашими деньгами, скорее всего это изменит ситуацию в вашу пользу.

Учитывая то, что сам офис вы получаете спустя некоторое время после заключения договора, надо решить вопрос оплаты по договору. Как правило, продавцы требуют все деньги сразу, поскольку эти средства обычно направляются на строительство.

Но иногда продавец соглашается с предложением покупателя о постепенной оплате. Например, первая половина суммы переводится сразу после заключения договора, вторая — после передачи офиса. Недвижимость — дорогое удовольствие, а поэтапная оплата позволяет уменьшить нагрузку на финансы покупателя.

Андрей Бушин, генеральный директор компании «МИЭЛЬ–Коммерческая недвижимость»:

— Основная юридическая трудность при покупке части офисного здания вместо аренды — это отсутствие в сфере коммерческой недвижимости (в отличие от жилья) долевой собственности на общее имущество. Приобретая квартиру, владелец получает право долевой собственности на общее имущество дома, пропорциональное площади самой квартиры.

Согласно закону, общее имущество дома — это комплекс недвижимого имущества, части которого предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям (лестничные клетки, чердаки и подвалы, лифты, системы отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, электроснабжения).

В коммерческой недвижимости законодательного определения общего имущества здания нет. Это способно спровоцировать ряд проблем, порой доходящих до судебных разбирательств. Например, если у другого владельца в собственности окажется коридор, то вы рискуете не попасть в свой офис. Если кто-то приобретет в собственность трансформаторную подстанцию, то сможет ограничивать других в подаче электроэнергии. Казалось бы, абсурдная ситуация, но ее вероятность не исключена.

Особенность сделки по покупке помещения в офисном здании заключается в том, что приобретается лишь определенное количество помещений в нем, которые при сложении их общего количества не образуют здание целиком. При этом при заключении сделки потенциальным покупателям надо обратить особое внимание на описание предмета купли–продажи: принадлежат ли эти помещения тому, кто их реализует, каковы пути доступа в данное помещение и т. д. Важно знать, что приобретаемая недвижимость принадлежит именно тому, с кем совершается сделка. Здание изначально может иметь несколько собственников или одного, который продает его по частям.

В последнем варианте важно понимать, какие у владельца планы. Если он намерен продать все здание частями, то уточните, кто станет управляющим лицом всего здания после перехода права собственности. Представим, что общая площадь здания — 10 тыс. кв. м. Оно продается частями по 100 кв. м. В этом случае у здания образуется 100 собственников. Возникает вопрос: как они будут управлять всем этим имуществом? Системы отопления, вентиляции, электроподстанция, все инженерные системы — единый комплекс. Поэтому для нормальной эксплуатации здания необходимо, чтобы им управляла одна компания. В противном случае есть вероятность, что многочисленные собственники помещений не смогут договориться между собой.

Бизнес-центры, которые продаются по частям, сегодня на рынке есть, но их не так много. Например, в бизнес-центре Pollars девелопер четко декларирует наличие единой управляющей компании. В предлагаемый пакет входит пункт о заключении договора с ней по заранее оговоренным ставкам. Хотя в целом на рынке недвижимости существует мнение, что множество собственников для бизнес-центра — это не лучшее решение.

Алла Глазкова, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании Blackwood:

— Потенциальный покупатель должен понимать, что сделка по приобретению части здания помимо юридических и материальных параметров, касающихся характеристик объекта, способа покупки и оплаты предмета договора (объекта), таит градостроительные, архитектурные и конструктивные проблемы, которые не видны на первый взгляд, но важны по сути.

Во-первых, это проведенные самостоятельно «улучшения», связанные с изменением конструкций либо планировки заявленных площадей, которые не всегда очевидны по экспликации БТИ, но, как правило, имеются в офисных зданиях обязательно.Во-вторых, этаж как часть единого целого комплекса имеет определенное, рассчитанное по общей методологии количество входов и выходов, окон, вентиляционных шахт, пожарных, технических, коммуникационных трасс и т. п. Они эксплуатируются и обслуживаются коммунальными службами как единое целое, то есть комплексно и регулярно. Это существенно затрудняет эксплуатацию отдельного этажа. В-третьих, необходимо знать «титул» такого здания, который связан с культурной, исторической, архитектурной особенностями и условиями его эксплуатации. Конечно, данный перечень имеет адресный характер и применим не ко всем офисным зданиям, но все равно будущие собственники должны иметь вышеперечисленные условия в виду.

Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости ОАО «Квартал»:

— Стоит отметить, что на рынке отмечается крайне мало сделок по покупке частей офисных зданий. Застройщики коммерческой недвижимости не заинтересованы в такого рода сделках, так как если у здания появляется несколько владельцев, это сразу понижает его классность. К примеру, обязательное требование к бизнес-центру класса А — наличие одного собственника. Соответственно, если мы говорим о подобных сделках по продаже части зданий или одного этажа, то данные бизнес-центры уже будут автоматически относиться к классам B или C вне зависимости от всех остальных характеристик. При заключении подобных сделок надо обратить особое внимание на правильность оформления документов при купле–продаже, а также на документы, подтверждающие права собственности продавца на данную недвижимость.

Евгений Туляков, юрист Tenzor Consulting Group:

— Покупка, а не аренда коммерческой недвижимости является ответственным шагом как для продавца, так и для покупателя, естественно порождая взаимные правовые последствия. Для покупателя это своего рода способ повысить престиж компании: именно по внешнему облику офиса, являющегося неотъемлемой частью корпоративного имиджа, партнеры и конкуренты судят о том, как обстоят дела в компании, каково ее финансовое положение. Поэтому в последнее время все больше фирм предпочитает не арендовать, а покупать офисы.

Часто в связи с расширением фирмы и ради централизации усилий ее специалистов возникает необходимость приобрести не один офис, а все помещения на этаже офисного центра. В пользу приобретения говорит и независимость от роста арендных платежей. Кроме того, вложение в покупку перспективной коммерческой недвижимости является одним из способов концентрации активов, а ее ликвидность при возможной последующей продаже может выступать своеобразной страховкой от неблагоприятных тенденций.

Любая сделка с коммерческой недвижимостью сопряжена с большими рисками и будет иметь гарантированный успех только при обращении за помощью к компетентным юристам. На каждом предприятии есть юрист или даже юридический отдел, но сделки с недвижимостью имеют специфические особенности, которые штатный юрист не всегда в состоянии предусмотреть.

Чтобы уберечь себя от рисков, покупателю этажа или нескольких помещений в рамках бизнес-центра необходимо заказать или провести самому правовую экспертизу документов по объекту, который является предметом договора купли–продажи.Для соблюдения интересов покупателя эксперты проводят комплексную проверку, которая включает несколько этапов: проверка законности прав собственности на данный объект недвижимости, проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, проверка права продавца на объект недвижимости, проверка действительности документов, требуемых для совершения сделки; экспертиза оспоримости сделки и пр. Однако следует учесть, что каждая сделка своеобразна и требует индивидуального анализа специалистом.

Особое внимание следует обратить на информацию о праве на данную площадь, о собственнике, есть ли обременения. Нужно также получить в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписку на данный объект недвижимости из ЕГРП (единого государственного реестра прав). Это объясняется тем, что документы, которые предоставляет продавец, могут быть устаревшими.Стоит потребовать у продавца план всего этажа из БТИ. Сделав это, вы будете уверены, что у продавца действительно существует право собственности на указанную площадь, обременение прав отсутствует, а также убедитесь в том, что продавец не проводил перепланировок указанных помещений без согласования с БТИ. Результатом вышеперечисленных действий будет полная информация о юридической чистоте помещения и об отсутствии прав на него у третьих лиц.Покупателю обязательно надо ознакомиться с документами, удостоверяющими полномочия продавца, а также с учредительными документами организации, в которых прописаны полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок. Если сделка будет совершена от имени продавца с превышением полномочий, впоследствии она может быть признана судом недействительной.

Передача помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Необходимо указать, что акт приема–передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключению основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения.

Покупатель должен быть очень внимателен при подписании всех документов, ему надо знать и помнить, что составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления документа. Это означает, что важные условия могут быть включены в приложения, в которые, как правило, внимательно не вчитываются, а потом это становится причиной разногласий между продавцом и покупателем.Покупателю следует изучить содержание договора: предмет договора, цену, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров и т. д., а после подписания — зарегистрировать переход права собственности на недвижимость по договору продажи в органах юстиции.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:

— Чтобы приобрести в собственность часть офисного здания, необходимо, чтобы она представляла собой обособленный объект недвижимости. Юридических проблем в таких случаях, как правило, не бывает. Что касается самого здания, то его продажа частями говорит о том, что здание целиком неликвидно как актив для потенциальных инвесторов. Самая распространенная причина — завышенная цена, поэтому продавцу, чтобы быстрее привлечь инвесторов и реализовать здание, нужно дробить его на части.

При покупке полезных площадей собственнику важно решить вопрос об общем имуществе (одновременно приобрести долю в праве общей собственности либо заключать договоры о пользовании общим имуществом с собственниками лестниц, маршей и т. п.). Покупатель обычно платит за долевую собственность столько же, сколько и за основное помещение. Другой вариант: продавец сразу ставит условие, что на объекте присутствует управляющая компания, которая занимается вопросами мест общего пользования. Обычно эта компания принадлежит продавцу недвижимости.

При приобретении этажа офисного здания покупателям важно обратить внимание на точное определение в договоре покупаемого объекта недвижимости, в том числе его адреса, и убедиться в наличии у продавца права собственности на продаваемый объект и отсутствии судебного спора по нему.

Дата публикации: 11:33 26 сентября 2007

Источник: bpn.ru