Нью-Лиговка: из грязи в князи

В этом сентябре дочерняя структура банка «Райффайзен» заявила о планах по выходу на петербургский рынок недвижимости. Первый ее проект здесь – многофункциональный комплекс на Лиговском проспекте. Несколько странный выбор места: проспект славится бандитским прошлым, и по сей день репутация его так и не выправилась.

Тяжелое наследие

Корни плохой репутации – в не столь давнем прошлом. «В свое время проспект являлся рабочей окраиной города с высоким уровнем преступности. В этой части Петербурга располагалось большое количество промышленных предприятий, жилых рабочих кварталов, – рассказывает Людмила Рева, руководитель коммерческого отдела компании Astera. – Определенные изменения в формировании образа района стали происходить с середины прошлого века».

Теперь, согласно планам «Райффайзена», на Лиговском, 60 (вблизи Московского вокзала), должен появиться San Gally Park Center – многофункциональный центр общей площадью 100 тыс. кв. м, включающий офисные (42 тыс. кв. м) и торговые (10 тыс. кв. м) площади. Кроме того, в нем предусматривается отель категории 4 звезды на 200 номеров. Открытие комплекса намечается уже на 2010 год.

А вот перспективы проекта участники рынка оценивают неоднозначно. «Основной проблемой девелопмента на Лиговском проспекте является его транспортная перегруженность и недостаток парковочных мест, ветхое состояние недвижимости и коммуникаций, – говорит Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB. – Строительство торговых центров на участках бывшего комплекса РАО ВСМ и проект «Райффайзенбанка» только еще более усугубят транспортную ситуацию.

«Сегодняшняя Лиговка воспринимается населением как «депрессивная зона», – подтверждает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании «Бекар. Консалтинг». – Исключение может составлять только участок улицы Жуковского – ул. Разъезжая. А дальше начинается старый жилой фонд, ассоциируемый с «бедным людом». За Расстанной улицей вообще идет промзона. В то же время с точки зрения месторасположения в городе Лиговский проспект очень и очень интересен». Поясним, что в силу своей протяженности проспект неоднороден, фактически он делится на 2 части: первая – от БКЗ (Большого концертного зала) до Расстанной улицы, вторая – от Расстанной до Московского проспекта. Вдоль первой части идет жилая и деловая застройка, вокруг второй – промышленное окружение. Как раз там, вблизи Московского вокзала, и планируется возведение San Gally Park Center.

Оборотная сторона медали

С другой стороны, строить на Лиговском проспекте не такая безнадежная затея, как может показаться на первый взгляд. «Лиговский проспект – одна из важнейших транспортных магистралей города, он соединяет центр города с Фрунзенским и Московским районами, – поясняет Василий Довбня, заместитель директора оценки и консалтинга Colliers International. – Кроме того, в будущем планируется продление Лиговского проспекта до Западного скоростного диаметра». Проект ремонта и благоустройства Лиговского проспекта был одобрен петербургским губернатором Валентиной Матвиенко еще в феврале этого года, а в апреле начались работы по реконструкции, завершение которых намечено к 1 ноября 2007 года.

Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) даже разработал концепцию единого дизайнерского решения Лиговского проспекта: будут отреставрированы фасады зданий, разработана в едином стиле уличная «мебель» для всего проспекта (урны, фонари, остановки), созданы зеленые «островки». Кстати, на проспекте сохранится и трамвайное движение.

Планируется также строительство новых мостов через Обводный канал в створах Днепропетровской и Атаманской улиц. «Реализация этих проектов повысит инвестиционную привлекательность Лиговского проспекта, так как не только расчистит территорию, но и положительно повлияет на формирование нового имиджа района», – комментирует Людмила Рева.

«Развитие территории Лиговского проспекта обуславливается прежде всего привлекательностью с точки зрения его местоположения – пересечением с Невским проспектом и соседством с Московским вокзалом», – замечает Роман Уревич.

Так что интерес западных девелоперов к проспекту оказывается вполне оправданным. «Лиговский проспект – это неоднородная территория, на которой могут быть успешно реализованы как офисные, так и торговые и гостиничные проекты, – комментирует перспективы места Людмила Рева. – Однако офисная функция – преобладающая. В настоящее время уже заявлен ряд современных офисных и гостиничных объектов в этом районе».

«Территории вдоль Лиговского проспекта представляют большой интерес для девелоперов. На наш взгляд, перспективы их развития связаны со строительством деловых центров – офисных, гостиничных, многофункциональных комплексов, – продолжает Василий Довбня. – Уже сейчас в разной стадии реализации находятся несколько офисных и гостиничных проектов. Например, Лиговский, 94; Лиговский, 61–63; Лиговский, 266; гостиница IBIS на Лиговском, 54–56. Причем большинство проектов пока расположены в первой части Лиговского проспекта, ближе к площади Восстания».

Гостиничные перспективы

А вот торговым проектам, считает Алексей Чижов, здесь придется сложно. «Торговлю в начале Лиговки просто негде делать, стрит-ритейл, конечно, есть и будет, но места для концептуального ТЦ я не вижу, если только не найдется комплекс зданий под снос, не являющихся памятниками старины. Торговля удачнее может «встать» дальше от центра – ближе к Витебскому и Московскому проспектам».

«Единственный крупный проект торгового центра здесь – ТРЦ «Галерея» на Лиговском, 26–28. В целом Лиговский проспект не является торговым коридором и, на наш взгляд, не является привлекательным для развития торговой функции в крупном формате», – продолжает Василий Довбня.

Зато на проспекте может появиться несколько гостиничных проектов, считают участники рынка. «Здесь могут быть реализованы гостиничные проекты различного уровня, – комментирует Людмила Рева. – Все зависит от конкретного местоположения на проспекте, от инфраструктуры в непосредственной близости от гостиничного объекта. Если гостиничная функция предполагается в составе офисно-гостиничного или многофункционального комплекса, то уровень гостиницы должен соответствовать уровню других функциональных составляющих комплекса». К тому же гостиницам не нужна парковка, поэтому они на Лиговке могут «встать» легче, чем офисы, замечает Алексей Чижов. «В этом районе уместны как туристические гостиницы класса 3-4 звезды, так и гостиницы, ориентированные на деловой туризм класса 4-5 звезд», – резюмирует Василий Довбня.

Дата публикации: 10:35 27 сентября 2007

Источник: bpn.ru