Копить или купить?

Поговорим об ипотеке запросто, на языке цифр, простых и понятных даже человеку несведущему в делах финансовых

Две дороги, два пути

Мудрые китайцы говорят: даже если вас проглотил дракон, у вас все равно есть два выхода. Какой бы безнадежной идеей ни казалось нам приобретение собственного жилья, существуют возможности воплощения мечты в жизнь. Рассмотрим два способа реализации цели: во-первых, можно взять ипотечный кредит в банке, во-вторых, копить самостоятельно. Для примера расчетов определим предмет мечтаний — это будет трехкомнатная квартира в спальном районе столицы стоимостью $300 000.

Ипотека (Пример-калькуляция)*

Что значит взять ипотечный кредит? Во что выльется для нашего повседневного быта многолетняя «жизнь в долг»? Вооружимся калькулятором и посчитаем, учитывая следующие факторы: стоимость квартиры, размер кредита, процентную ставку по кредиту и срок его погашения.

Основной кредит + проценты

Максимальный размер кредита, который может предоставить банк — 90% от рыночной стоимости приобретаемого жилья, т.е. в нашем случае это $270 000 от $300 000. Допустим, мы берем ипотеку на 15 лет. На такой срок банк предоставит кредит под 10,5% годовых, а ежемесячные выплаты составят $3000 в месяц. Тогда за 15 лет мы должны будем выплатить следующую сумму:$3000 долл. * 12 месяцев *15 лет = $540 000. Эта сумма включает в себя сам кредит и все проценты по нему.

Дополнительные платежи: новного «тела» ссуды и процентов по ней нам необходимо выплатить комиссию за ее выдачу — 1% от суммы кредита, т.е. $2700. Плюс к тому — оплатить страховку, которая составляет 0,8% в год от суммы остатка по кредиту, то есть около $33 000. Для простоты расчета мы учитываем базовые виды страхования при ипотеке — страхование жизни и трудоспособности заемщика. Но некоторые банки требуют застраховаться и по другим «статьям».

Итого: $540 000 (сумма кредита с процентами) + $2700 (комиссия за выдачу кредита) + $33 000 (сумма страховки по кредиту за 15 лет) = $575 700.

Переплата по кредиту, (сумма сверх взятых $270000) составляет $575 700 — $270 000 = $305 700. То есть мы фактически покупаем квартиру за двойную цену.

Комментарии эксперта Банка Русский Стандарт

В данных расчетах не учтен один важный фактор — рост цен на недвижимость. Квартиру мы покупаем сегодня, и что будет с ценой на нее завтра, вроде, нас уже не волнует. А между тем смотрите: расходы по выплате квартиры растягиваются на долгие годы, но и стоимость самой собственности со временем увеличивается. Именно так работают инвестиции! По прогнозам аналитиков рост цен на недвижимость в долгосрочной перспективе будет составлять в среднем 20% в год. Причем 20% — очень оптимистичный прогноз, особенно если принять во внимание, что только цемент с начала 2007 года подорожал более чем на 37%. На сегодняшний день мы можем наблюдать стабилизацию темпа роста цен на жилье, это особенно заметного после резкого скачка в 2005—2006 годы. Планировать скорость и количественные показатели роста цен на более продолжительные периоды сложно. К сожалению, сейчас мы вынуждены фиксировать такие показатели постфактум.

Единственное, что можно определить с большой долей вероятности — это причины, которые будут влиять на рост цен на рынке новостроек. Так, например, возникают сложности с выбором строительных площадок в городе: земельных участков не хватает, более того, нагрузка на городские инженерные сети превышает все допустимые нормы, что в свою очередь приводит к удорожанию участков и требует привлечения дополнительных финансовых ресурсов для расширения сетей коммуникаций.

Косвенно влияет на рост цен на жилье и Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он накладывает на застройщика жесткие финансовые обязанности. Приведем лишь пару примеров: строительная компания теперь обязана вести дополнительную подробную финансовую отчетность, от которой ранее была освобождена. А это требует дополнительного штата сотрудников. Также компании для начала строительства необходимо иметь собственные средства — как минимум 7% от стоимости проекта. Естественно, часть своих «новых» расходов застройщик перекладывает на покупателя, поднимая цену квадратного метра. Все больше появляется различных схем финансирования проектов, в частности с помощью привлечения дополнительных инвесторов на ранних этапах. Таким образом увеличивается количество посредников между основным застройщиком и потенциальными покупателями и, как следствие, цены растут.

Моя копилка (Пример калькуляция)*

Итак, цены будут продолжать расти, что нельзя не учитывать если мы решили не влезать в долги, купив квартиру сегодня и сейчас, а копить деньги самостоятельно. Предположим совсем уж оптимистично-малый рост цены квадратного метра — 10% в год. В остальном условия игры те же: стоимость квартиры сегодня — $300 000, срок накоплений — 15 лет. Не забудем, что все это время надо где-то жить: съемная квартира обойдется примерно в $1000—1200 в месяц (арендная плата тоже растет, но для простоты расчета примем ее за неизменную, но достаточно высокую).

Рост цены на квартиру за 15 лет

За один год : $300 000+ $30 000 (10%) = $330000.

За два года: $363 000.

За пять: $483 153.

За десять: $778 123.

За пятнадцать: $1 253 174.

Итог: за 15 лет цена квартиры выросла и составила $1 253 174.

Переплата: $1 253 174 -$ 300 000 = $953 174.

Это на $647 474 больше, чем переплата по ипотечному кредиту

$953 174 — $305 700 = $647 474.

Итого: понадеявшись на собственную копилку, мы покупаем квартиру за 4 цены от первоначальной.

Комментарий эксперта Банка Русский Стандарт

Такая огромная разница двух видов переплат обусловлена тем, что при выплате кредита сумма, на которую начисляются проценты, уменьшается год от года. Каждый год процент берется от остатка долга, т.е. в первый год это 10,5% от $270 000, во второй примерно от $240 000 и т.д. В случае же, когда мы пытаемся сами накопить на жилье, цена квартиры ежегодно растет как снежный ком: процент каждый раз «нарастает» на большую сумму по схеме сложных процентов, как принято говорить у финансистов. То есть в первый год это 10% от $300 000, во второй 10% уже от 330 000 и так далее.

Первичный или вторичный?

Стоимость квартир в строящихся домах на 20% ниже аналогичных квартир во вторичном фонде. Правда, в случае с новостройкой всегда есть риск, что строительство затянется, будет долго оформляться право собственности, а потом придется вложить солидные средства в достройку, ремонт и отделку. Есть также вероятность нарваться на неприятности, связанные с недобросовестностью строительной компании: например, дом не могут подключить к коммуникациям или квартира окажется уже проданной дважды.

Комментарии эксперта Банка Русский Стандарт

Несомненно, риск при покупке квартиры на этапе строительства выше, чем при покупке на вторичном рынке. Однако первичный рынок имеет свои безусловные преимущества. Главное — это более низкая стоимость квадратного метра. Кроме того, существенным плюсом является то, что есть возможность самостоятельно определить планировку, выбрать этаж, вид из окон. Иногда даже можно выбирать соседей! Вы получаете квартиру «с нуля», т. е. до вас там никто не жил. Если вы покупаете первичное жилье по программе ипотеки у застройщика, аккредитованного банком, то от вас не потребуется собирать документы по предмету ипотеки, плюс ко всему банк заверит со своей стороны «чистоту» — надежность и финансовую устойчивость застройщика. Еще одним «бонусом» ипотеки является получение налогового вычета в сумме, потраченной не только на квартиру, но и на все проценты, уплаченные за использование кредита.

Итог

Решение о выдаче кредита может быть принято в течение 1—3 дней (в зависимости от банка) после подачи всех необходимых документов. Далее, при положительном решении, последует оформление кредита и квартиры. В среднем формальности занимают дней сорок. То есть спустя полтора месяца при покупке на рынке вторичной недвижимости вы уже сможете пить чай на кухне своей новой квартиры. Но можно и отложить чаепитие. На 15—20 лет, если решили копить сами.

* Все расчеты предоставлены управлением ипотеки отдела развития бизнеса, ЗАО «Банк Русский Стандарт». Генеральная лицензия ЦБ РФ № 2289

Дата публикации: 09:45 01 октября 2007

Источник: bpn.ru