Кто в доме хозяин

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) создаются для того, чтобы жильцы могли сами полноправно управлять домом. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?

Не успели мы осознать все радости и печали безраздельного владения собственной квартирой, как со всех сторон уже кричат: станьте полноправными собственниками не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома со всеми его лестничными площадками, чердаками, подвалами, парковкой и детской площадкой! Городские власти не устают уверять: «Хотите управлять делами дома своего? Создавайте ТСЖ! Ваш голос наконец-то будет решающим при обсуждении проблемы возведения на месте спортплощадки нового супермаркета, сносе или постройке во дворе гаражей». Что говорит по этому поводу закон и что происходит на практике?

ТСЖ по закону

Согласно Жилищному Кодексу РФ, принятому в марте 2005 года, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам жилья. По сути, выбирать можно из двух вариантов. Во-первых, можно возложить полное обслуживание дома на муниципальные органы — то есть на старый, не всегда добрый, но привычный ДЕЗ. В этом случае тарифы на все виды услуг, время постановки дома на капитальный ремонт, разработка и установление правил поведения собственников — все определяется по старинке, государством, точнее, городскими властями.

Второй вариант, предусмотренный кодексом — создание ТСЖ, то есть объединения жителей дома, собственников жилых и нежилых помещений. Товарищество является некоммерческой организацией с образованием юридического лица, оно должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой. Задача этого объединения — управление домом и придомовой территорией, а также защита прав и интересов членов товарищества.

ЖК довольно подробно регулирует функционирование товарищества. Основные моменты таковы:

- принять решение о создании ТСЖ должно не менее 50% собственников квартир в доме. Если есть неприватизированные квартиры, на собрании должны присутствовать представители их реального владельца — городские чиновники (скажем, в Москве — представители районной Управы). Если в доме есть собственники нежилых помещений (например, в подвале — магазин), то его хозяева тоже должны участвовать в принятии подобного решения.

- собственники помещений обязаны не реже раза в год проводить общие собрания; общее собрание считается легитимным в случае наличия кворума — должно присутствовать не менее 50% собственников.

- лицо, по инициативе которого созывается собрание, обязано уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней до дня его проведения.

Неправильно думать, что жизнь ТСЖ застывает между собраниями. Текущая деятельность возложена на постоянно действующих управленцев — правление и председателя, которых уполномочивает также собрание жильцов. Они могут быть выбраны из «своих» либо наняты со стороны, причем можно нанять как частных лиц, так и управляющую компанию, которая будет выступать посредником между ТСЖ и целым рядом хозяйственных и прочих предоставляющих услуги организаций.

Правление заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей, нанимает охрану и консьержек, если жильцы «подписались» и на это, следит за состоянием дома. Зарплата председателя, бухгалтера и членов правления, а их должно быть как минимум три, оплачивается из кармана жильцов. В Москве каждый из них обычно получает около $1000.

Документы для регистрации ТСЖ

-заявление о регистрации юридического лица,

-протокол общего собрания,

-расчет доли каждого собственника и устав ТСЖ..

При регистрации ТСЖ жильцам может пригодиться консультация опытного юриста, который поможет провести подготовительную работу, не отступая от требований закона, и грамотно составить документы для регистрации. Юристы, специализирующиеся в области жилищно-коммунального хозяйства, едут прием в юридических консультациях, а также иногда состоят в штате крупных строительных компаний или управляющих компаний.

Рождение чуда

Не так уж часто ТСЖ создают «снизу», по инициативе самих жильцов, как это происходило, например, в Центральном административном округе Москвы, когда весьма обеспеченные люди скупали бывшие коммуналки в старинных особняках и организовывали ТСЖ, так как не желали довольствоваться услугами ДЕЗов. Примеры создания товариществ обитателями обычных домов массовой застройки советского периода пока редки. Фонд этот по большей части ветхий, поддержание его в порядке силами коммерческих структур — дело затратное, к тому же многие жильцы старых домов консервативны и инертны.

Наиболее распространенный способ создание товарищества — «сверху», застройщиком в новых домах. Дело в том, что для новостроек установлен двухлетний гарантийный срок, на протяжении которого строительной компании необходимо жестко контролировать ситуацию в здании. Удобнее всего это сделать, взяв на себя функции управляющей компании и образовав ТСЖ.

«Многие из тех, кто покупает жилье в новостройках, вступают в ТСЖ априори и по умолчанию „выбирают“ в качестве управляющего компанию-застройщика. Согласие на такой вид управления подписывается вместе с договором соинвестирования еще на стадии оформления прав собственности, — объясняет ведущий юрист группы „Атлант“ Максим Станкевич. — Выбора не остается: хочешь купить квартиру в этом доме — соглашайся. Часто в таких случаях образуются „мертворожденные“ ТСЖ, функционеры которых хоть и регулярно получают зарплату, но о благе и удобстве жителей не заботятся, а лишь занимаются навязыванием ненужных услуг. Так, к нам за юридической помощью недавно обратились жильцы элитного комплекса: там ТСЖ наняло охранное предприятие, которое установило „правило“, что на гостей, задерживающихся на территории после 23:00, надо писать заявку и заранее подавать ее в ЧОП. Еще более распространенная проблема, когда ТСЖ формально существует, но вообще не функционирует — обслуживанием дома занимается по старинке ДЕЗ, правление его работу никак не контролирует, но зарплату исправно получает».

Переизбрать нерадивое или злоупотребляющее своим положением правление по закону можно, но на практике это не просто. Нужно провести собрание, на которое явится хотя бы половина собственников, и принять решение о передаче прав на управление домом другой управляющей компании или найти активистов среди жильцов, которые займутся этим неблагодарным делом. Собственники в большинстве новостроек — люди занятые, ходить на собрания им некогда. Да и хорошую управляющую компанию найти сложно — у нас этот рынок пока не развит. В принципе же считается, что попасть «под управление» крупной управляющей компании выгодней, чем держать правление. Такие фирмы ведут хозяйство сразу в нескольких домах или в целых микрорайонах, а потому расходы расписываются на большее количество домовладельцев. (ресурс www.youhouse.ru представляет список из нескольких московских и региональных управляющих компаний, а также ссылки на их сайты, где можно ознакомиться с предоставляемыми ими услугами).

Цена удовольствия

Вряд ли стоит всерьез рассчитывать на то, что добрые сотрудники ДЕЗа озаботятся вашим комфортом и разобьют во дворе дома английский парк с фонтанами, облицуют подъезд мрамором, а на лестничных клетках разложат ковровые дорожки.

С ТСЖ уровень обслуживания нередко существенно повышается, что неизбежно приводит к увеличению расходов. Список услуг, оплачиваемых жильцами из своего кармана, может включать самые разнообразные пункты, начиная от расходов на текущий ремонт и заканчивая зарплатой консьержки. В домах эконом-класса ежемесячные отчисления членов ТСЖ составляют в среднем $100—300. Эта сумма складывается из платы за свет-газ-воду (по тем же базовым тарифам, что и в муниципальных домах), а также из стоимости различных дополнительных услуг: поддержки в исправности инженерных конструкций, лифтов, канализации и электрики, текущего ремонта подъездов, вывоза мусора, установки и наладки телеантенн, телефонной и интернет-связи, а также предоставления услуг экстренных аварийных служб. Причем с «провайдерами» каждой из услуг ТСЖ может напрямую заключать договора или переложить заботы об их выборе и взаимодействии с ними на управляющую компанию. Бывает, что в элитных дорогих комплексах прямо в штате ТСЖ помимо председателя, бухгалтера и членов правления состоят охранники, швейцары, ландшафтные дизайнеры и еще бог весть кто. При таком положении ежемесячные выплаты по $1000 с квартиры никого особо не удивляют.

Величина платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Они могут сами устанавливать «льготы» для некоторых своих членов, чье материальное положение «оставляет желать»… Платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов.

При этом платят за все организуемые товариществом блага только члены ТСЖ, то есть собственники, согласившиеся на такую форму управления (как уже говорилось, их должно быть не менее половины всех владельцев квартир). Соответственно, все расходы будут делиться между ними. Получается, «неприсоединившиеся» будут пользоваться многими благами, но платить за обслуживание не будут. Несправедливо? Да! Но как заставить, скажем, пенсионерку участвовать рублем в благоустройстве дворовой территории или устройстве охраняемой стоянки, если у нее этого лишнего рубля нет? Данная проблема — одна из причин непопулярности ТСЖ в домах советской постройки. В новостроечные ТСЖ, как мы уже говорили, жильцы обычно «ходят строем».

Здесь можно было бы поставить точку и сказать, что ТСЖ — это дорого и невыгодно, если бы эта система не предполагала бы ряд возможностей, которых нет в муниципальных домах. Если собственники не жаждут услуг в стиле «люкс», в ТСЖ можно при грамотном подходе даже сэкономить за счет ресурсосберегающих технологий, доступных только при этой форме управления.

Уроки экономии

30 рублей за кв.м. — примерно в такую сумму обходятся сейчас жителям Москвы коммунальные услуги. При образовании ТСЖ эта сумма будет, скорее всего, выше. И в основном за счет дополнительного обслуживания, на которое «подписываются» жильцы.

В муниципальном жилье начисление оплаты жилищно-коммунальных услуг и текущего содержания здания производится либо на метр площади здания, либо исходя из количества прописанных. В ТСЖ такая форма оплаты тоже возможна, но помимо того допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Так, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению, что позволяет существенно сократить ежемесячные расходы жильцов. В муниципальном доме количество ушедших на отопление гигакалорий энергии устанавливается по усредненной расчетной методике для каждого зимнего месяца. Количество потребленной энергии рассчитывается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха. А ведь последнее время мы живо ощутили на себе горячее дыхание глобального потепления! И батареи «жарили» вовсе не так рьяно, как в 30-градусные морозы. Такие же усредненные нормативы действуют в муниципальном доме и для учета горячей воды. По оценкам независимых специалистов, «усреднение» обходится дорого: мы переплачиваем за воду и тепло примерно 20—30% сверх реального их потребления. А вот ТСЖ имеет право заключить договор непосредственно с организациями горэнерго и гортепло, чтобы расчет энергии определялся для дома индивидуально. Конечно, придется потратиться на счетчики тепла и горячей воды, закупить энергосберегающие лампы для подъезда, но зато потом можно будет оплачивать услуги по фактическому потреблению ресурсов. И, весьма вероятно, экономить!

Индивидуальный учет возможен и для потребления холодной воды. В любом жилом доме установлен водомерный узел, предусмотренный при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным средним ставкам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям водомера и может быть ниже, чем у муниципалов.

Механизм управления, на котором основано ТСЖ, позволяет устанавливать весь комплекс приборов учета — счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Например, индивидуальные счетчики воды, в принципе, могут себе ставить многие, вне зависимости от наличия ТСЖ в доме. Но это дело хлопотное, а когда есть управляющий, который выбирает прибор, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии, жильцам легче освоить незнакомую для них технологию.

$100—300 с квартиры столько составляют ежемесячные отчисления членов ТСЖ в новостройках эконом-класса

Заначка на ремонт

В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капремонт проводится, как правило, все-таки за счет городского бюджета. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам на конкурсной основе определяет, какую подрядную строительную организацию нанять.

Но помимо капитальных работ существует еще текучка, на которую у государства деньги не выбьешь. Поэтому обычно в кассе товарищества существует отдельный ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени и используется, чтобы устранять разные текущие неполадки, провести косметические работы, благоустроить сам дом и прилегающую территорию. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонт исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Кроме того, ТСЖ позволяет создать резервный фонд — это отчисления, собираемые только в ТСЖ. Это своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода форс-мажорных обстоятельств. Фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Скажем, если нужно срочно оплатить услуги или работы внешних поставщиков, а регулярные платежи от жильцов собраны не полностью (кто-то забыл, кто-то временно «на мели»).

Не только тратить, но и зарабатывать

Не подумайте, что ТСЖ может только собирать дань и тратить деньги собственников. Товарищество — это инструмент получения дополнительного дохода. Один из важных принципов жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом, включая подвалы, чердаки, лестничные площадки и придомовую территорию. Товарищество может сдавать их в аренду и получать доход! В муниципальных домах все вышеозначенное просто принадлежит городу. Чаще всего сдают в аренду цокольные этажи и подвалы. В зависимости от типа дома есть возможность таким образом использовать от 50 до 700 кв.м. Вариантов множество: можно обустроить офис, склад, спортзал… Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.

В принципе, здание можно даже надстроить, превратив чердаки в жилые мансардные помещения. Правда, сначала нужно провести экспертизу,чтобы понять, существует ли техническая возможность такой реконструкции. Затраты на строительство составляют $300—550 на квадратный метр. Само строительство продолжается в среднем 6 месяцев, а площадь мансарды может занимать до 70% площади застройки здания. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Такой доход существенно снизит эксплуатационные затраты каждого жителя дома.

Еще один способ подзаработать на собственном доме — использовать его крышу и стены для размещения рекламы. Естественно, не все дома подходят для таких целей: свободные площади стен встречаются не так уж часто, а крыши внутри микрорайонов не очень интересны рекламодателям. Зато уж если дом стоит близко к оживленной магистрали, есть вполне реальная возможность «сделать на нем деньги», ведь биллборд способен приносить $1000—3500 в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом товарищество заплатит налог на прибыль с этой суммы. Если договор заключается через рекламное агентство (так намного проще искать рекламодателя), придется делиться доходом с агентами.

Мой кусок двора

Несомненный плюс ТСЖ в том, что территория около дома и земля, на которой он стоит, находится в долевой собственности членов товарищества, тогда как в муниципальном жилом фонде она принадлежит городу. Собственность жильцов на землю может быть оформлена только при условии регистрации ТСЖ. Это дает право товариществу распоряжаться землей, например, сдавать в аренду автовладельцам. ТСЖ может даже арендовать дополнительную придомовую территорию у города и использовать ее по своему усмотрению, устроить стоянку или построить детскую площадку.

Но не спешите радоваться, считая себя полноправным владельцем драгоценной московской земли. Городские власти не раз пытались затормозить действие закона. Например, абсолютно незаконно могут потребовать создать не еще и «территориальную общину», то есть сначала договориться о «разделе» придомовых участков со всеми домами в микрорайоне. Но и после приватизации земли отдельным домом личный кусок земли, как ни печально, остается юридической абстракцией.

Доля рассчитывается исходя из общей площади квартиры и площади, занимаемой всем зданием вместе с придомовой территорией. На выходе получается сложное дробное число. А в условиях нынешней плотности застройки доказать, что вам лично принадлежит сколько-нибудь стоящий кусок двора или хотя бы парковочное место, трудно. Так что тот, кто хочет всегда ставить машину строго под своим окном, должен иметь в виду, что в многоквартирном доме на эти 5—10 квадратных метров могут претендовать соседи снизу и сверху, и договариваться все равно придется — это же совместное владение. А вот машины жителей соседних домов вы уполномочены не пускать, если только не решили сдавать им участок в аренду.

Право и обязанность

По подсчетам специалистов, если воспользоваться всеми возможностями, которые дает ТСЖ, и извлечь «из дома» максимальный возможный доход, он вполне позволит полностью покрыть затраты на эксплутационку или даст возможность отлично обустроить здание и территорию. Однако из-за отсутствия у управляющих товариществами опыта подобной деятельности на практике случаи использования ТСЖ хотя бы одного источника дохода единичны, не говоря уже о задействовании всех возможностей одновременно.

«В ситуации постоянно возрастающей стоимости жилищно-коммунальных услуг, отсутствия регулярного бюджетного финансирования на ремонты жилого фонда город не способен быть эффективным управляющим. О снижении затрат за счет использования ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет. Дом обслуживает ДЕЗ, а власти города или даже района совершенно не озабочены тем, чтобы вести индивидуальный бюджет дома и взаимодействовать с жильцами. Хорошо, если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций. ­- говорит Валерий Черных, ведущий юрист „Аксенов и Партнеры“. Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом — это создание в нем ТСЖ.

Но для этого надо понять, что ТСЖ — это не очередная формальность, а законный способ для жильцов проявить себя рачительными хозяевами». Конечно, для этого одной «инициативы сверху» мало. Нужна социальная активность жильцов. Ведь собственность — это не только права. Но обязанности!

Дата публикации: 09:51 01 октября 2007

Источник: bpn.ru